Real estat mewakili sebagian besar kekayaan kebanyakan orang, dan ini terutama berlaku bagi banyak pemilik rumah di Amerika Serikat.Menurut Survei Keuangan Konsumen oleh Federal Reserve, 65,1% keluarga Amerika memiliki tempat tinggal utama mereka sendiri pada tahun 2019. Ukuran dan skala pasar real estat menjadikannya sektor yang menarik dan menguntungkan bagi banyak investor. Artikel ini akan membahas beberapa faktor utama yang memengaruhi pasar real estat dan variasi investasi yang tersedia.
TUTORIAL: Menjelajahi Investasi Real Estate
Apa 4 faktor kunci yang mendorong pasar real estat?
- Ada sejumlah faktor yang memengaruhi harga, ketersediaan, dan potensi investasi real estat.
- Demografi memberikan informasi tentang usia, pendapatan, dan preferensi kawasan pembeli aktual atau potensial, berapa persentase pembeli pensiunan, dan berapa persentase yang mungkin membeli liburan atau rumah kedua.
- Suku bunga memengaruhi harga dan permintaan real estat — suku bunga yang lebih rendah mendatangkan lebih banyak pembeli, mencerminkan biaya yang lebih rendah untuk mendapatkan hipotek, tetapi juga memperluas permintaan untuk real estat, yang kemudian dapat menaikkan harga.
- Harga real estat sering mengikuti siklus ekonomi, tetapi investor dapat mengurangi risiko ini dengan membeli REIT atau kepemilikan terdiversifikasi lainnya yang tidak terkait dengan siklus ekonomi atau yang dapat menahan penurunan.
- Kebijakan dan undang-undang pemerintah, termasuk insentif pajak, potongan, dan subsidi dapat meningkatkan atau menghalangi permintaan untuk real estat.
Demografi
Demografi adalah data yang menggambarkan komposisi suatu penduduk, seperti umur, ras, jenis kelamin, pendapatan, pola migrasi, dan pertumbuhan penduduk. Statistik ini sering kali diabaikan tetapi merupakan faktor penting yang memengaruhi bagaimana harga real estat dan jenis properti apa yang diminati. Pergeseran besar dalam demografi suatu negara dapat berdampak besar pada tren real estat selama beberapa dekade.
Misalnya, baby boomer yang lahir antara tahun 1945 dan 1964 adalah contoh tren demografis yang berpotensi memengaruhi pasar real estat secara signifikan.Transisi baby boomer ke masa pensiun adalah salah satu tren generasi yang lebih menarik di abad terakhir, dan pensiunnya baby boomer ini, yang dimulai pada tahun 2010, pasti akan diperhatikan di pasar selama beberapa dekade mendatang.
Ada banyak cara jenis pergeseran demografis ini dapat memengaruhi pasar real estat, tetapi bagi seorang investor, beberapa pertanyaan kunci yang mungkin diajukan adalah: i) Bagaimana hal ini akan memengaruhi permintaan akan rumah kedua di daerah liburan populer karena semakin banyak orang yang mulai pensiun ? Atau ii) Bagaimana hal ini akan mempengaruhi permintaan rumah yang lebih besar jika pendapatan lebih kecil dan semua anak sudah pindah? Pertanyaan-pertanyaan ini dan lainnya dapat membantu investor mempersempit jenis dan lokasi investasi real estat yang berpotensi diinginkan jauh sebelum tren dimulai.
Suku bunga
Suku bunga juga berdampak besar pada pasar real estat. Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah dengan hipotek, ada baiknya meneliti tingkat suku bunga menggunakan kalkulator hipotek. Perubahan suku bunga dapat sangat mempengaruhi kemampuan seseorang untuk membeli properti hunian. Itu karena semakin rendah suku bunga, semakin rendah biaya untuk mendapatkan hipotek untuk membeli rumah, yang menciptakan permintaan yang lebih tinggi untuk real estat, yang sekali lagi mendorong harga naik.
Penting untuk dicatat bahwa ketika suku bunga naik, biaya untuk mendapatkan hipotek meningkat, sehingga menurunkan permintaan dan harga real estat. Namun, ketika melihat dampak suku bunga pada investasi ekuitas seperti real estate investment trust (REIT), daripada real estate residensial, hubungan tersebut dapat dianggap serupa dengan hubungan obligasi dengan suku bunga.Ketika suku bunga turun, nilai obligasi naik karena tingkat kuponnya menjadi lebih diminati, dan ketika suku bunga naik, nilai obligasi turun.Demikian pula, ketika suku bunga turun di pasar, hasil tinggi REIT menjadi lebih menarik dan nilainya naik.Ketika suku bunga naik, hasil dari DIRE menjadi kurang menarik dan itu mendorong nilainya turun. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang efek ini, lihat Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Nilai Properti .)
Ekonomi
Faktor kunci lain yang mempengaruhi nilai real estat adalah kesehatan ekonomi secara keseluruhan. Ini umumnya diukur dengan indikator ekonomi seperti PDB, data ketenagakerjaan, aktivitas manufaktur, harga barang, dll. Secara garis besar, ketika ekonomi sedang lesu, begitu juga dengan real estat.
Namun, siklus ekonomi dapat memiliki efek yang berbeda-beda pada berbagai jenis real estat. Misalnya, jika REIT memiliki persentase yang lebih besar dari investasinya di hotel, biasanya akan lebih dipengaruhi oleh penurunan ekonomi daripada REIT yang diinvestasikan di gedung perkantoran. Hotel adalah salah satu bentuk properti yang sangat sensitif terhadap aktivitas ekonomi karena jenis struktur sewa yang melekat dalam bisnis. Menyewa kamar hotel dapat dianggap sebagai bentuk sewa jangka pendek yang dapat dengan mudah dihindari oleh pelanggan hotel jika keadaan ekonomi sedang buruk. Di sisi lain, penyewa kantor umumnya memiliki sewa jangka panjang yang tidak dapat diubah di tengah kemerosotan ekonomi. Jadi, meskipun Anda harus mengetahui bagian dari siklus perekonomian, Anda juga harus mengetahui sensitivitas properti real estat terhadap siklus ekonomi .
Kebijakan / Subsidi Pemerintah
Peraturan perundang-undangan juga merupakan faktor lain yang dapat berdampak cukup besar pada permintaan dan harga properti. Kredit pajak , pemotongan , dan subsidi adalah beberapa cara yang dapat dilakukan pemerintah untuk sementara waktu meningkatkan permintaan real estat selama tersedia. Menyadari insentif pemerintah saat ini dapat membantu Anda menentukan perubahan dalam penawaran dan permintaan dan mengidentifikasi tren yang berpotensi salah.
Misalnya, pada tahun 2009, pemerintah AS memperkenalkan kredit pajak pembeli rumah pertama kali kepada pemilik rumah dalam upaya untuk memulai penjualan rumah dalam ekonomi yang lesu (hanya mereka yang membeli rumah antara tahun 2008-2010 yang memenuhi syarat). Menurut National Association of Realtors (NAR), insentif pajak ini saja membuat 900.000 pembeli rumah membeli rumah. Ini merupakan peningkatan yang cukup besar, meskipun hanya sementara, dan tanpa mengetahui kenaikan tersebut sebagai akibat dari insentif pajak, Anda mungkin pada akhirnya menyimpulkan bahwa permintaan akan perumahan naik karena faktor-faktor lain.
Referensi cepat
Bagi investor rata-rata, membeli real estat secara tidak langsung — melalui REIT, dana yang diperdagangkan di bursa real estat (ETF), atau dana terkelola lainnya — tidak terlalu berisiko dan lebih menguntungkan daripada membeli real estat secara langsung.
Apa Investasi Terbaik?
Ukuran dan skala pasar real estat menjadikannya pasar yang menarik dan menguntungkan bagi banyak investor.Investor dapat berinvestasi langsung di real estat fisik atau memilih untuk berinvestasi secara tidak langsung melalui dana yang dikelola.Berinvestasi langsung di real estat melibatkan pembelian properti hunian atau komersial untuk digunakan sebagai properti yang menghasilkan pendapatan atau untuk dijual kembali di masa mendatang.Cara tidak langsung untuk berinvestasi di pasar real estat termasuk berinvestasi di perwalian investasi real estat (REIT), dana yang diperdagangkan di bursa real estat (ETF), dana real estat campur aduk (CREF) dan dana infrastruktur.Karena likuiditas yang lebih tinggi tersedia di pasar, biaya transaksi yang lebih rendah, dan persyaratan modal yang lebih rendah, rata-rata investor lebih memilih untuk berinvestasi secara tidak langsung di real estat.
Garis bawah
Artikel ini memperkenalkan beberapa faktor tingkat tinggi yang memainkan peran penting dalam menggerakkan pasar real estat, tetapi ada juga bagian yang lebih kompleks yang ikut berperan. Dan meskipun beberapa faktor yang disebutkan di atas menunjukkan hubungan yang jelas antara faktor tersebut dan pasar, dalam praktiknya, hasilnya bisa sangat berbeda. Namun, memahami faktor-faktor kunci yang mendorong pasar real estat sangat penting untuk melakukan evaluasi komprehensif atas potensi investasi.
Related Posts
- Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda
- Cara Menghasilkan Uang dengan Opsi Real Estat
- Real Estat Komersial (CRE)
- Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
- Derivatif real estat
- Cara Mendapatkan Lisensi Real Estat di California (CA)
- Pialang vs. Makelar vs. Agen Real Estat
- Sertifikat Setoran (CD) dan bagaimana CD bekerja
- 10 Kebiasaan investor real estat yang sangat efektif
- Berinvestasi di Real Estat Mewah