5 Cara Menilai Properti Sewa Real Estat – (Keuangan)

oleh

Ada beberapa pertanyaan yang harus ditanyakan investor pada diri mereka sendiri ketika harus menginvestasikan uang hasil jerih payah mereka. Berapa pengembalian investasi? Berapa biayanya? Tetapi yang lebih penting, investor harus memperhatikan nilainya. Ini terutama benar jika Anda mempertimbangkan untuk membeli properti investasi.

pendapatan yang meningkat, dan ini adalah cara yang mantap untuk menghasilkan uang. Tetapi sebelum masuk ke permainan persewaan real estat, bagaimana cara seseorang melakukan evaluasi?

Baca terus untuk mengetahui beberapa cara paling umum untuk menilai properti sewaan tingkat tinggi.

Apa 5 Cara Menilai Properti Sewa Real Estat?

  • Menentukan biaya dan laba atas properti investasi sama pentingnya dengan menghitung nilainya.
  • Investor dapat menggunakan pendekatan perbandingan penjualan, model penetapan harga aset modal, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya untuk menentukan nilai properti.
  • Tidak ada solusi satu ukuran untuk semua, jadi kombinasi dari faktor-faktor ini mungkin perlu diterapkan.

1. Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan perbandingan penjualan (SCA) adalah salah satu bentuk yang paling dikenal dari menilai perumahan real estate. Ini adalah metode yang paling banyak digunakan oleh penilai dan agen real estat saat mereka mengevaluasi properti.

Pendekatan ini hanyalah perbandingan rumah serupa yang telah dijual atau disewa secara lokal selama periode waktu tertentu. Sebagian besar investor ingin melihat SCA dalam jangka waktu yang signifikan untuk mengumpulkan tren yang berpotensi muncul.

PRP mengandalkan atribut atau fitur untuk menetapkan nilai harga relatif. Nilai-nilai ini mungkin didasarkan pada karakteristik tertentu seperti jumlah kamar tidur dan kamar mandi, garasi dan / atau jalan masuk, kolam renang, dek, perapian — apa pun yang membuat properti unik dan patut diperhatikan.

Harga per kaki persegi adalah metrik yang umum dan mudah dipahami yang dapat digunakan semua investor untuk menentukan di mana properti mereka harus dinilai. Dengan kata lain, jika townhouse seluas 2.000 kaki persegi disewakan seharga $ 1 / kaki persegi, investor dapat mengharapkan pendapatan yang wajar dalam rata-rata itu, asalkan townhouse yang sebanding di daerah tersebut juga setuju untuk itu.

Contoh Pendekatan Perbandingan Penjualan

Ingatlah bahwa SCA agak umum — artinya, setiap rumah memiliki keunikan yang tidak selalu dapat diukur. Pembeli dan penjual memiliki selera dan perbedaan yang unik. PRP dimaksudkan sebagai dasar atau opini yang masuk akal, dan bukan alat prediksi atau penilaian yang sempurna untuk real estat. Ini juga merupakan metode yang harus digunakan untuk membandingkan dengan rumah yang relatif mirip.

Jadi tidak akan berhasil jika Anda akan menghargai properti yang Anda minati, yaitu 2.000 kaki persegi dengan garasi, kolam renang, enam kamar tidur, dan lima kamar mandi lengkap dengan properti lain yang memiliki setengah jumlah kamar tidur. , tidak ada kolam renang dan luasnya hanya 1.200 kaki persegi.

Penting juga bagi investor untuk menggunakan penilai bersertifikat atau agen real estat saat meminta analisis pasar komparatif. Ini mengurangi risiko penilaian curang, yang meluas selama krisis real estat tahun 2007. 

2. Model Penentuan Harga Aset Modal

aset modal model harga (CAPM) merupakan alat penilaian yang lebih komprehensif. CAPM memperkenalkan konsep risiko dan biaya peluang yang berlaku untuk investasi real estat.

Model ini melihat potensi laba atas investasi (ROI) yang diperoleh dari pendapatan sewa dan membandingkannya dengan investasi lain yang tidak berisiko, seperti obligasi Treasury Amerika Serikat atau bentuk alternatif investasi di real estat, seperti perwalian investasi real estat (REITs) ).

Singkatnya, jika pengembalian yang diharapkan dari investasi bebas risiko atau dijamin melebihi potensi ROI dari pendapatan sewa, tidak masuk akal secara finansial untuk mengambil risiko properti sewaan. Sehubungan dengan risiko, CAPM mempertimbangkan risiko inheren untuk menyewa properti nyata .

Faktor risiko

Misalnya, semua properti sewaan tidak sama. Lokasi dan usia properti adalah pertimbangan utama. Menyewa properti yang lebih tua berarti tuan tanah kemungkinan besar akan menanggung biaya pemeliharaan yang lebih tinggi .

Properti yang disewakan di daerah dengan tingkat kriminalitas tinggi kemungkinan akan membutuhkan lebih banyak tindakan pencegahan keamanan daripada sewa di komunitas yang terjaga keamanannya.

Model ini menyarankan untuk memperhitungkan risiko ini sebelum mempertimbangkan investasi Anda atau saat menetapkan struktur harga sewa. CAPM membantu Anda menentukan pengembalian apa yang pantas Anda terima karena mempertaruhkan uang Anda.

3. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan pendapatan berfokus pada pendapatan potensial yang dihasilkan properti sewaan relatif terhadap investasi awal. Pendekatan pendapatan sering digunakan untuk investasi real estat komersial .

Referensi cepat

Pendekatan pendapatan sering digunakan dengan investasi real estat komersial karena pendekatan ini memeriksa potensi pendapatan sewa pada properti relatif terhadap pengeluaran awal tunai untuk membeli real estat.

pendekatan pendapatan bergantung pada penentuan tahunan tingkat kapitalisasi untuk investasi. Tarif ini adalah pendapatan tahunan yang diproyeksikan dari pengganda sewa kotor dibagi dengan nilai properti saat ini. Jadi jika sebuah gedung perkantoran berharga $ 120.000 untuk dibeli dan pendapatan bulanan yang diharapkan dari persewaan adalah $ 1.200, tingkat kapitalisasi tahunan yang diharapkan adalah: 14.400 ($ 1.200 x 12 bulan) ÷ $ 120.000 = 0,12 atau 12%

Ini adalah model yang sangat disederhanakan dengan sedikit asumsi. Kemungkinan besar, ada biaya bunga untuk hipotek. Juga, pendapatan sewa di masa depan mungkin lebih atau kurang berharga lima tahun dari sekarang daripada sekarang.

Banyak investor yang familiar dengan net present value of money. Diterapkan pada real estat, konsep ini juga dikenal sebagai arus kas yang didiskon. Dolar yang diterima di masa depan tunduk pada risiko inflasi serta deflasi, dan disajikan dengan potongan harga untuk memperhitungkan hal ini.

4. Pendekatan Pengganda Sewa Kotor

Pendekatan pengganda sewa kotor (GRM) menilai properti sewa berdasarkan jumlah sewa yang dapat dikumpulkan investor setiap tahun. Ini adalah cara cepat dan mudah untuk mengukur apakah sebuah properti bernilai investasi. Ini, tentu saja, sebelum mempertimbangkan pajak, asuransi , utilitas, dan pengeluaran lain yang terkait dengan properti, jadi itu harus diambil dengan sebutir garam.

Meskipun mungkin mirip dengan pendekatan pendapatan, pendekatan pengganda sewa kotor tidak menggunakan pendapatan operasional bersih sebagai tarif batasnya, melainkan sewa kotor.

Tingkat batas pengganda sewa kotor lebih besar dari satu, sedangkan tingkat batas untuk pendekatan pendapatan adalah nilai persentase. Untuk mendapatkan perbandingan apel-ke-apel, Anda harus melihat GRM dan pendapatan sewa properti lain yang serupa dengan properti yang Anda minati.

Contoh Pendekatan Pengali Sewa Kotor

Misalkan, properti komersial yang dijual di lingkungan yang Anda cari seharga $ 500.000, dengan pendapatan tahunan $ 90.000. Untuk menghitung GRM-nya, kita membagi harga jual dengan pendapatan sewa tahunan: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5,56.

Anda dapat membandingkan angka ini dengan yang Anda lihat, selama Anda mengetahui pendapatan sewa tahunannya. Anda dapat mengetahui nilai pasarnya dengan mengalikan GRM dengan pendapatan tahunannya. Jika lebih tinggi dari yang baru-baru ini terjual — yaitu seharga $ 500.000 — mungkin tidak sepadan, jadi pertimbangkan untuk melanjutkan.

5. Pendekatan Biaya

pendekatan biaya untuk menilai negara real estate bahwa properti hanya bernilai apa yang dapat cukup digunakan untuk. Diperkirakan dengan menggabungkan nilai tanah dan nilai penyusutan dari setiap perbaikan.

Penilai dari sekolah ini sering kali mendukung penggunaan tertinggi dan terbaik untuk meringkas pendekatan biaya pada properti nyata. Ini sering digunakan sebagai dasar untuk menilai tanah kosong.

Misalnya, jika Anda seorang pengembang apartemen yang ingin membeli tanah seluas tiga hektar di daerah tandus untuk diubah menjadi kondominium , nilai tanah itu akan didasarkan pada penggunaan terbaik dari tanah itu. Jika tanahnya dikelilingi oleh ladang minyak dan orang terdekat tinggal 20 mil jauhnya, penggunaan terbaik dan oleh karena itu nilai tertinggi dari properti itu tidak diubah menjadi apartemen, tetapi mungkin memperluas hak pengeboran untuk menemukan lebih banyak minyak.

Argumen penggunaan terbaik lainnya berkaitan dengan zonasi properti. Jika properti prospektif tidak dikategorikan untuk tujuan hunian, nilainya berkurang, karena pengembang akan mengeluarkan biaya yang signifikan untuk mendapatkan zona ulang. Pendekatan ini dianggap paling andal bila digunakan pada struktur baru dan kurang andal untuk properti lama. Seringkali ini merupakan satu-satunya pendekatan yang dapat diandalkan saat melihat properti penggunaan khusus. 

Garis bawah

Tidak ada satu cara untuk menentukan nilai properti sewaan. Investor yang paling serius melihat komponen dari semua metode penilaian ini sebelum membuat keputusan investasi tentang properti sewaan. Mempelajari konsep penilaian pengantar ini harus menjadi langkah ke arah yang benar untuk memasuki permainan investasi real estat.

Kemudian, setelah Anda menemukan properti yang dapat menghasilkan pendapatan yang menguntungkan, temukan suku bunga yang menguntungkan untuk properti baru Anda menggunakan kalkulator hipotek. Menggunakan alat ini juga akan memberi Anda gambaran yang lebih konkret untuk digunakan saat mengevaluasi properti sewa yang prospektif.

Related Posts

  1. Triple Net Lease: Pro dan Kontra
  2. Real Estat Komersial (CRE)
  3. Bagaimana Menilai Properti Investasi Real Estat
  4. Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
  5. Cara Menghasilkan Uang dengan Opsi Real Estat
  6. Sewa Tiga Bersih (NNN)
  7. 5 Metode umum memegang judul properti nyata
  8. Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda
  9. Cara Menghasilkan Uang di Real Estat
  10. Sewa tanah

     

Pos-pos Terbaru

  • Gramm-Leach-Bliley Act of 1999 (GLBA)
  • Pertanyaan Wawancara Umum untuk Auditor Internal
  • Zero-Volatility Spread (Z-spread)
  • ZZZZ BEST
  • ZWD (Zimbabwe Dollar)
  • Z tranche
  • Z-Score
  • Zonasi
  • Peraturan Zonasi
  • Zona Perjanjian yang Mungkin (Zopa)
  • Zona dukungan dan contoh
  • Zona resistensi
  • ZOMMA Didefinisikan
  • Zombies.
  • Judul Zombie.
  • Penyitaan Zombie
  • ETF zombie
  • Hutang Zombie
  • Zombie Bank.
  • ZMK (Zambia Kwacha)