Ini terlihat sangat mudah! Beli rumah, buat beberapa perbaikan kosmetik, letakkan kembali di pasaran, dan dapatkan untung besar. Pada waktu tertentu, setengah lusin acara di televisi menampilkan investor yang tampan dan berpakaian rapi yang membuat prosesnya terlihat cepat, menyenangkan, dan menguntungkan.
Dan banyak rumahyang dibalik.Rumah terbalik menyumbang 6,2% dari semua penjualan rumah di AS pada 2019, tertinggi delapan tahun, menurut data ATTOM Data Solutions yang diterbitkan dalam Laporan Pembalikan Rumah AS 2019.
Namun, jalan menuju kekayaan real estat tidak hanya tentang daya tarik tepi jalan dan tanda-tanda “dijual”. Terlalu banyak calon maestro real estate yang mengabaikan hal-hal mendasar dan akhirnya gagal. Jadi, apa lima kesalahan terbesar yang dilakukan calon sirip ? Dan bagaimana Anda menghindarinya?
Apa 5 kesalahan yang dapat membuat rumah membalik kegagalan?
- Membalik rumah adalah bisnis seperti yang lain: Dibutuhkan pengetahuan, perencanaan, dan kecerdasan untuk menjadi sukses.
- Kesalahan umum yang dilakukan investor real estat pemula adalah meremehkan waktu atau uang yang dibutuhkan proyek.
- Kesalahan lain yang dibuat oleh sirip rumah adalah melebih-lebihkan keterampilan dan pengetahuan mereka.
- Kesabaran dan penilaian yang baik sangat penting dalam bisnis berbasis waktu seperti investasi real estat.
Bagaimana Rumah Flipping Bekerja
Flipping (juga disebut investasi real estat grosir) adalah jenis strategi investasi real estat di mana investor membeli properti untuk tidak digunakan, tetapi dengan tujuan menjualnya untuk mendapatkan keuntungan.
Keuntungan tersebut biasanya diperoleh dari apresiasi harga yang dihasilkan dari pasar real estat yang panas di mana harga-harga naik dengan cepat atau dari peningkatan modal yang dilakukan pada properti — atau keduanya. Misalnya, seorang investor mungkin membeli sebuah fixer-upper di lingkungan yang “panas”, melakukan renovasi besar-besaran, kemudian menawarkannya dengan harga yang mencerminkan penampilan dan fasilitas barunya.
Investor yang membalik properti berkonsentrasi pada pembelian dan penjualan kembali satu properti, atau sekelompok properti. Banyak investor mencoba untuk menghasilkan aliran pendapatan yang stabil dengan sering melakukan flips.
Jadi, bagaimana Anda membalik bangunan atau rumah? Sederhananya, Anda ingin membeli dengan harga rendah dan menjual tinggi (seperti kebanyakan investasi lainnya). Tetapi alih-alih mengadopsi strategi beli dan tahan , Anda menyelesaikan transaksi secepat mungkin untuk membatasi jumlah waktu yang berisiko bagi modal Anda. Secara umum, fokusnya harus pada kecepatan dan bukan pada keuntungan maksimum. Itu karena setiap hari yang berlalu menghabiskan lebih banyak uang (hipotek, utilitas, pajak properti, asuransi, dan biaya lain yang terkait dengan kepemilikan rumah). Itulah rencana umumnya, meskipun ada beberapa kendala.
Mulai dari mana
Nasihat pertama dan terbaik adalah membatasi risiko keuangan Anda dan memaksimalkan potensi pengembalian Anda. Sederhananya, jangan membayar terlalu banyak untuk sebuah rumah (dengan mengetahui nilainya) dan pastikan Anda juga tahu berapa biaya perbaikan atau peningkatan yang diperlukan sebelum Anda membeli. Dengan informasi tersebut, Anda kemudian dapat menentukan harga pembelian yang ideal.
Aturan 70% menyatakan bahwa investor harus membayar tidak lebih dari 70% dari nilai setelah perbaikan (ARV) properti dikurangi perbaikan yang diperlukan. ARV adalah nilai sebuah rumah setelah diperbaiki sepenuhnya.
Berikut ini contohnya: Jika ARV rumah adalah $ 150.000 dan perlu perbaikan $ 25.000, maka aturan 70% berarti bahwa seorang investor harus membayar tidak lebih dari $ 80.000 untuk rumah tersebut: $ 150.000 x 0,70 = $ 105.000 – $ 25.000 = $ 80.000.
1:34
Seperti bisnis kecil lainnya, usaha tersebut akan membutuhkan waktu dan uang, perencanaan dan kesabaran, keterampilan dan usaha. Ini kemungkinan akan menjadi lebih sulit dan lebih mahal dari yang pernah Anda bayangkan. Anggap ringan saja risiko Anda : Jika Anda hanya ingin cepat kaya dengan membalik rumah, Anda bisa berakhir di rumah miskin. Inilah lima kesalahan yang harus dihindari jika Anda berpikir untuk membalik rumah.
Referensi cepat
Bahkan jika Anda mendapatkan setiap detail dengan benar, mengubah kondisi pasar dapat berarti bahwa setiap asumsi yang Anda buat di awal akan menjadi tidak valid pada akhirnya.
1. Uang Tidak Cukup
Mencoba-coba real estat itu mahal. Biaya pertama adalah biaya perolehan properti . Meskipun klaim pembiayaan rendah / tanpa uang muka berlimpah, menemukan kesepakatan ini dari vendor yang sah lebih mudah diucapkan daripada dilakukan. Juga, jika Anda mendanai akuisisi, Anda membayar bunga.
Meskipun bunga atas uang yang dipinjam masih dapat dikurangkan dari pajak bahkan setelah disahkannya Undang-Undang Pemotongan dan Pekerjaan, itu bukan pengurangan 100% . Setiap dolar yang dibelanjakan untuk bunga menambah jumlah yang Anda perlukan dari penjualan hanya untuk mencapai titik impas.
Dan jika Anda menggunakan hipotek atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) untuk membiayai pembelian rumah lipat Anda, hanya bunganya yang dapat dikurangkan.Porsi pokok, pajak dan asuransi dari pembayaran Anda tidak.
Teliti biaya kepemilikan properti dan biaya peluang untuk mengikat uang tunai Anda.
Menghasilkan keuntungan lebih sulit dari sebelumnya.Faktanya, 2019 melihat margin laba menyusut ke laba kotor atas investasi (ROI) rata-rata terendah sejak 2011, menurut Data ATTOM.Itu tidak berarti tidak ada uang untuk dihasilkan (ROI adalah 40,6%), tetapi itu berarti bahwa perawatan diperlukan.Laba kotor rata-rata pada tahun 2019 adalah $ 62.900, tetapi perlu diingat bahwa itu kotor.
Biaya renovasi juga harus diperhitungkan. Jika Anda berencana untuk biaya perolehan, biaya kepemilikan properti, dan biaya renovasi.
Dapur seharga $ 25.000, kamar mandi $ 10.000, pajak real estat $ 5.000, utilitas, dan biaya pembawa lainnya memotong angka itu sekitar dua pertiga. Lemparkan masalah struktural tak terduga dengan properti dan laba kotor bisa menjadi kerugian bersih.
Referensi cepat
Bahkan jika Anda berhasil mengatasi rintangan finansial dalam membalik rumah, jangan lupakan pajak capital gain , yang akan mengurangi keuntungan Anda.
2. Tidak Cukup Waktu
Merenovasi dan membalik rumah adalah usaha yang memakan waktu. Butuh waktu berbulan-bulan untuk menemukan dan membeli properti yang tepat. Setelah Anda memiliki rumah, Anda perlu menginvestasikan waktu untuk memperbaikinya. Jika Anda memiliki pekerjaan harian, waktu yang dihabiskan untuk pembongkaran dan konstruksi dapat menyebabkan malam dan akhir pekan hilang. Jika Anda membayar orang lain untuk melakukan pekerjaan itu, Anda masih akan menghabiskan lebih banyak waktu daripada yang Anda harapkan untuk mengawasi aktivitas dan biaya membayar orang lain akan mengurangi keuntungan Anda.
Setelah pekerjaan selesai, Anda perlu menjadwalkan inspeksi untuk memastikan properti tersebut sesuai dengan kode bangunan yang berlaku sebelum Anda dapat menjualnya. Jika tidak, Anda perlu menghabiskan lebih banyak waktu dan uang untuk membuatnya setara.
Selanjutnya, ini bisa menjadi investasi waktu yang cukup untuk menjual properti. Jika Anda menunjukkannya kepada calon pembeli sendiri, Anda mungkin menghabiskan banyak waktu untuk pulang pergi ke dan dari properti dan dalam rapat. Jika Anda menggunakan agen real estat, Anda akan berhutang komisi.
Apakah itu sepadan? Bagi banyak orang, mungkin lebih masuk akal untuk bertahan dengan pekerjaan harian, di mana mereka dapat memperoleh jenis uang yang sama dalam beberapa minggu atau bulan melalui gaji tetap, tanpa risiko dan komitmen waktu yang konsisten.
3. Keterampilan Tidak Cukup
Pembangun profesional dan profesional terampil, seperti tukang kayu dan tukang pipa, sering kali membalik rumah sebagai penghasilan sampingan untuk pekerjaan rutin mereka. Mereka memiliki pengetahuan, keterampilan, dan pengalaman untuk mencari dan memperbaiki rumah. Beberapa dari mereka juga memiliki pekerjaan serikat yang memberikan cek pengangguran sepanjang musim dingin saat mereka mengerjakan proyek sampingan mereka.
Uang nyata dalam membalik rumah berasal dari ekuitas keringat. Jika Anda mahir menggunakan palu, nikmatilah meletakkan karpet — dan dapat menggantung drywall, atap rumah, dan memasang wastafel dapur — Anda memiliki keterampilan untuk membalik rumah.
Sebaliknya, jika Anda tidak mengetahui obeng kepala Phillips dari obeng pipih, Anda harus membayar tenaga profesional untuk melakukan renovasi dan perbaikan. Dan itu akan mengurangi peluang menghasilkan keuntungan besar atas investasi Anda.
245.864
Jumlah rumah dan kondominium keluarga tunggal yang dibalik pada 2019, menurut ATTOM Data Solutions.
4. Pengetahuan Tidak Cukup
Agar sukses, Anda tahu cara memilih properti yang tepat, di lokasi yang tepat, dengan harga yang tepat. Di lingkungan dengan rumah seharga $ 100.000, apakah Anda benar-benar berharap untuk membeli dengan harga $ 60.000 dan menjual dengan harga $ 200.000? Pasar terlalu efisien untuk terjadi secara teratur.
Bahkan jika Anda mendapatkan kesepakatan seumur hidup — misalnya, mengambil rumah yang disita untuk sebuah lagu — mengetahui renovasi mana yang harus dilakukan dan mana yang harus dilewati adalah kuncinya. Anda juga perlu memahami undang-undang perpajakan dan undang-undang zonasi yang berlaku, dan tahu kapan harus mengurangi kerugian Anda dan keluar sebelum proyek Anda menjadi lubang uang.
Zillow, perusahaan listing real estate, sekarang menjual rumah di pasar tertentu.Perusahaan mengharapkan untuk membeli dan membalik properti dalam waktu 90 hari, dan memiliki data dan pengetahuan untuk menawarkan persaingan yang ketat kepada operator mom-and-pop.
Pemberi pinjaman liga besar juga mulai mencari keuntungan di pasar pinjaman balik, dengan perusahaan investasi global KKR bergabung dengan perusahaan investasi swasta lainnya untuk mencari bagian dari tindakan tersebut.
5. Tidak Cukup Sabar
Para profesional meluangkan waktu mereka dan menunggu properti yang tepat. Para pemula bergegas membeli rumah pertama yang mereka lihat. Kemudian mereka mempekerjakan kontraktor pertama yang mengajukan tawaran untuk menangani pekerjaan yang tidak dapat mereka lakukan sendiri. Para profesional melakukan pekerjaan sendiri atau mengandalkan jaringan kontraktor yang telah diatur sebelumnya dan dapat diandalkan.
Para pemula menyewa makelar untuk membantu menjual rumah. Profesional mengandalkan upaya “untuk dijual oleh pemilik” untuk meminimalkan biaya dan memaksimalkan keuntungan. Para pemula berharap untuk terburu-buru melalui proses tersebut, menampar lapisan cat, dan mendapatkan banyak uang. Para profesional memahami bahwa membeli dan menjual rumah membutuhkan waktu dan margin keuntungan terkadang tipis.
Garis bawah
Jika Anda berpikir untuk membalik rumah, pastikan untuk memahami apa yang diperlukan dan risiko yang terlibat. Sirip pemula dapat meremehkan waktu atau uang yang dibutuhkan dan melebih-lebihkan keterampilan dan pengetahuan mereka. Menghasilkan keuntungan besar dengan cepat dengan membalik rumah tidak semudah yang terlihat di TV.
Related Posts
- Membalik Rumah: Apakah Lebih Baik daripada Beli-dan-Tahan?
- Cara Mendapatkan Pinjaman untuk Balik Rumah
- Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
- Haruskah Anda Membeli Rumah di Lelang?
- Opsi Saham Karyawan (ESO)
- Investasi Hak Gadai Pajak Properti
- Berinvestasi di Real Estat Mewah
- Cara Menghasilkan Uang di Real Estat
- Sertifikat Setoran (CD) dan bagaimana CD bekerja
- Tujuan Populer Real Estat