Apakah reits bermanfaat selama era bunga tinggi?

Ketika suku bunga naik, investor mencari perlindungan terhadap aset bagus yang dapat mereka temukan. Investasi alternatif, seperti perwalian investasi real estat (REIT), bisa menjadi pilihan yang baik, tergantung pada siklus pasar. Mari kita lihat bagaimana kinerja REIT selama periode dengan suku bunga tinggi dan rendah.

REIT adalah sekuritas publik yang berinvestasi di real estat melalui properti atau hipotek, dan tersedia di bursa utama seperti saham. Hasilnya, REIT menawarkan likuiditas tingkat tinggi (kualitas langka saat berurusan dengan real estat). Perwalian sering mengkhususkan diri pada jenis properti tertentu, seperti apartemen tempat tinggal, bangunan komersial, gudang, atau fasilitas hotel. REIT juga tersedia dalam varian regional, berkonsentrasi pada real estat di negara / kawasan tertentu seperti AS, Eropa, Cina, atau Jepang.

REIT menawarkan banyak manfaat, termasuk diversifikasi, likuiditas yang disebutkan di atas, sejumlah kecil investasi, distribusi pendapatan, dan manfaat pajak (bergantung pada undang-undang setempat). (Untuk lebih lanjut, lihat: Tip Utama untuk Berinvestasi dalam DIRE .)

Pengembalian REIT vs. Suku Bunga

Selama periode pertumbuhan ekonomi, harga REIT cenderung naik seiring dengan tingkat suku bunga. Alasannya adalah ekonomi yang sedang tumbuh meningkatkan nilai REIT karena nilai aset real estat yang mendasarinya meningkat. Dalam perekonomian yang sedang tumbuh, permintaan pembiayaan juga meningkat, sehingga terjadi peningkatan suku bunga. Sebaliknya, dalam ekonomi yang melambat, ketika Fed mengetatkan uang, hubungannya menjadi negatif. Hubungan ini dapat dilihat pada bagan berikut, yang merinci korelasi antara pengembalian total REIT dan imbal hasil Treasury 10-tahun dari 2000-2019.

Sebagian besar, pengembalian REIT dan suku bunga memiliki korelasi positif, bergerak ke arah yang sama. Ini dibuktikan terutama antara 2001-2004 dan 2008-2013. Periode korelasi terbalik, tepat setelah 2004, 2013, dan 2016, semuanya terkait dengan kebijakan pengetatan moneter Fed, membalikkan tindakan stimulus moneter yang diberlakukan terutama setelah resesi. Di sini suku bunga naik tetapi nilai REIT menurun.

Lebih jauh memperkuat argumen ini adalah sebuah studi yang dilakukan oleh S&P , yang menganalisis enam periode yang dimulai pada tahun 1970-an di mana imbal hasil dari Treasury 10-tahun tumbuh secara signifikan. Studi tersebut membandingkan kenaikan suku bunga dengan REIT dan kinerja saham selama periode tersebut. Informasinya disajikan pada tabel berikut.

Dari enam periode kenaikan suku bunga ini, pengembalian REIT meningkat selama empat periode dan melampaui pasar saham selama tiga periode tersebut.

Namun, ada faktor lain dan pengamatan rinci lainnya yang perlu dipertimbangkan, yang mungkin menunjukkan pengembalian positif atau negatif untuk investasi REIT tergantung pada lingkungan tingkat suku bunga.

Faktor terbesarnya adalah tidak semua REIT dibuat sama. Pertama dan terpenting, REIT beroperasi di berbagai jenis industri. Ini termasuk perawatan kesehatan, hotel, perumahan, industri, dan banyak lagi. Masing-masing industri ini memiliki variabel berbeda dalam permainan yang bereaksi berbeda terhadap lingkungan ekonomi. Faktor penting lainnya adalah profil hutang DIRE; berapa banyak pembiayaan yang mereka ambil untuk mengembangkan bisnis mereka. Profil utang menentukan kemampuan dan jangka waktu REIT untuk membayar utang, yang akan dipengaruhi oleh lingkungan tingkat suku bunga yang berbeda.

Pengamatan yang dibahas menunjukkan bahwa REITs mungkin tidak benar-benar memiliki ketergantungan pada skenario suku bunga dan bahwa ada banyak faktor lain yang berperan dalam menentukan bagaimana REIT akan berkinerja selama masa suku bunga yang berbeda. Pengembalian dari investasi REIT sebenarnya tetap bebas dari variasi tingkat bunga. Seperti halnya investasi apa pun, penting untuk melihat REIT spesifik yang dipermasalahkan, kinerjanya, riwayat pembayaran dividen, dan tingkat hutangnya.

Manfaat REIT bagi Investor

Ada manfaat lain dari REIT, yang menjadikannya pilihan investasi yang baik selama berbagai periode bunga:

Peluang Penghasilan

DIRE dianggap sekuritas berbasis hasil. Meskipun mereka dapat mengapresiasi harga, sebagian besar pengembalian REIT berasal dari dividen. REIT menghindari keharusan membayar pajak perusahaan jika mereka mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan mereka kepada unitholders mereka. Pemotongan pajak ini menghasilkan distribusi pendapatan dividen yang teratur kepada pemegang saham REIT, dan hasil bersih efektif seringkali lebih tinggi daripada yang berasal dari obligasi (atau saham), bahkan dalam kasus suku bunga tinggi.

Diversifikasi Global

REIT menawarkan eksposur ke pasar global. Sejak tahun 1990-an, Inggris, Singapura, Jepang, Australia, Belanda, Afrika Selatan, dan banyak negara lainnya telah mengaktifkan pencatatan REIT, memungkinkan investor untuk mengambil eksposur di pasar real estat negara asing. Misalnya, jika pasar real estat lokal di AS ambruk karena efek suku bunga yang lebih tinggi, investor AS yang memiliki eksposur ke pasar real estat Singapura dapat memperoleh keuntungan jika ia memegang REITs di Singapura dalam portofolionya.

Eksposur Khusus Sektor

Jika terjadi kenaikan suku bunga, tidak semua sub-sektor dalam real estate dapat terkena dampak negatif. Misalnya, sewa tempat tinggal mungkin terganggu, tetapi pusat perbelanjaan di lokasi utama mungkin tidak. Studi yang cermat tentang pasar real estat, dampak suku bunga pada sub-sektor tertentu, dan pada REIT tertentu berdasarkan kepemilikan properti yang mendasarinya, dapat membuat investasi REIT menguntungkan apa pun dampak tingkat bunganya.

Garis bawah

Setelah melihat pola korelasi dan data historis, tampak bahwa pengembalian dari REIT bervariasi selama periode suku bunga yang berbeda, tetapi sebagian besar telah menunjukkan korelasi positif selama kenaikan suku bunga. Setelah studi yang cermat dan pemilihan sub-sektor real estat dan wilayah geografis yang tepat, investor dapat mempertimbangkan REIT sebagai investasi yang baik untuk diversifikasi bersama saham dan obligasi tradisional.