Metode untuk menganalisis nilai investasi real estat serupa dengan yang digunakan dalam analisis fundamental saham. Karena investasi real estat biasanya bukan perdagangan jangka pendek, menganalisis arus kas, dan tingkat pengembalian berikutnya, sangat penting untuk mencapai tujuan membuat investasi yang menguntungkan. Untuk mendapatkan keuntungan, investor harus tahu bagaimana menilai real estat dan membuat tebakan tentang berapa banyak keuntungan yang akan dihasilkan masing-masing, apakah melalui apresiasi properti, pendapatan sewa, atau keduanya. Penilaian real estat yang akurat dapat membantu investor membuat keputusan yang lebih baik dalam hal membeli dan menjual properti.
Apa Menilai Properti Investasi Real Estat?
- Penilaian real estat adalah proses yang menentukan nilai ekonomi dari investasi real estat.
- Tingkat kapitalisasi adalah metrik utama untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan.
- Pendapatan operasional bersih (NOI) mengukur profitabilitas properti penghasil pendapatan sebelum menambahkan biaya untuk pembiayaan dan pajak.
- Dua metode penilaian real estat utama termasuk mendiskontokan NOI di masa depan dan model pengganda pendapatan kotor.
- Sisi negatifnya, karena pasar properti kurang likuid dan transparan dibandingkan pasar saham, sulit untuk mendapatkan informasi yang diperlukan.
Penilaian ekuitas biasanya dilakukan melalui dua metodologi dasar: nilai absolut dan nilai relatif. Hal yang sama berlaku untuk penilaian properti real estat.
Mendiskontokan pendapatan operasional bersih (NOI) masa depan dengan tingkat diskonto yang sesuai untuk real estat serupa dengan penilaian arus kas yang didiskontokan (DCF) untuk saham. Sementara itu, mengintegrasikan model pengganda pendapatan kotor dalam real estat sebanding dengan penilaian nilai relatif dengan saham. Di bawah ini, kita akan melihat cara menilai properti real estat menggunakan metode ini.
Referensi cepat
Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.
Tingkat Kapitalisasi
Salah satu asumsi terpenting yang dibuat investor real estat saat melakukan penilaian real estat adalah memilih tingkat kapitalisasi yang sesuai , yang juga dikenal sebagai tingkat kapitalisasi .
Tingkat kapitalisasi adalah tingkat pengembalian yang disyaratkan atas real estat, apresiasi nilai bersih, atau depresiasi. Sederhananya, ini adalah tarif yang diterapkan ke NOI untuk menentukan nilai sekarang dari sebuah properti.
Misalnya, anggap sebuah properti diharapkan menghasilkan NOI sebesar $ 1 juta selama sepuluh tahun ke depan. Jika didiskontokan dengan tingkat kapitalisasi 14%, nilai pasar dari properti tersebut adalah:
$7,142,857($1,000,0000.14)where:Market value=Net operating income/cap rate begin {aligned} & $ 7.142.857 bigg ( frac { $ 1.000.000} {0,14} bigg) \ & textbf {di mana:} \ & text {Nilai pasar} = text {Pendapatan operasional bersih} / { text {cap rate}} end {aligned} orang $7,142,857(0.14
Nilai pasar $ 7.142.857 bagus jika properti dijual dengan harga $ 6,5 juta. Tapi, itu kesepakatan yang buruk jika harga jualnya $ 8 juta.
Menentukan tingkat kapitalisasi adalah salah satu metrik utama yang digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Meskipun agak lebih rumit daripada menghitung biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) suatu perusahaan, ada beberapa metode yang dapat digunakan investor untuk menemukan tingkat kapitalisasi yang sesuai, di antaranya sebagai berikut:
- Metode pembangunan
- Metode ekstraksi pasar
- Metode pita investasi
Metode Membangun
Salah satu pendekatan umum untuk menghitung cap rate adalah metode build-up. Mulailah dengan suku bunga dan tambahkan:
- Premi likuiditas yang sesuai — muncul karena sifat real estat yang tidak likuid
- Rebut kembali premi — akun untuk apresiasi tanah bersih
- Premi risiko — mengungkapkan keseluruhan eksposur risiko pasar real estat
Mengingat tingkat bunga 6%, tingkat 1,5% non-likuiditas, 1,5% merebut kembali premium, dan tingkat 2,5% dari risiko, tingkat kapitalisasi dari properti ekuitas adalah 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Jika pendapatan operasional bersih adalah $ 200.000, nilai pasar properti adalah $ 1.739.130 ($ 200.000 / 0.115).
Sangat mudah untuk melakukan perhitungan ini. Namun, kerumitannya terletak pada penilaian perkiraan yang akurat untuk masing-masing komponen tingkat kapitalisasi, yang dapat menjadi tantangan tersendiri. Keuntungan dari metode build-up adalah metode ini mencoba untuk menentukan dan mengukur secara akurat komponen individual dari tingkat diskonto .
Metode Ekstraksi Pasar
Metode ekstraksi pasar mengasumsikan bahwa terdapat informasi NOI dan harga jual yang tersedia saat ini dan tersedia pada properti penghasil pendapatan yang sebanding. Keuntungan dari metode ekstraksi pasar adalah tingkat kapitalisasi membuat kapitalisasi pendapatan langsung lebih bermakna.
Menentukan tingkat kapitalisasi relatif sederhana. Asumsikan seorang investor mungkin membeli tempat parkir yang diharapkan menghasilkan $ 500.000 di NOI. Di daerah tersebut, ada tiga tempat parkir yang menghasilkan pendapatan yang sebanding:
- Tempat parkir 1 memiliki NOI $ 250.000 dan harga jual $ 3 juta. Tingkat kapitalisasi adalah 8,33% ($ 250,000 / $ 3,000,000).
- Tempat parkir 2 memiliki NOI $ 400.000 dan harga jual $ 3.95 juta. Tingkat kapitalisasi adalah 10,13% ($ 400.000 / $ 3.950.000).
- Tempat parkir 3 memiliki NOI $ 185.000 dan harga jual $ 2 juta. Tingkat kapitalisasi adalah 9,25% ($ 185,000 / $ 2,000,000).
Mengambil tingkat kapitalisasi rata-rata untuk ketiga properti yang sebanding ini, tingkat kapitalisasi keseluruhan sebesar 9,24% akan menjadi representasi pasar yang wajar. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi ini, seorang investor dapat menentukan nilai pasar dari properti yang mereka pertimbangkan. Nilai peluang investasi tempat parkir adalah $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0,0924).
Metode Pita Investasi
Dengan metode band-of-investment, tingkat kapitalisasi dihitung menggunakan suku bunga individual untuk properti yang menggunakan pembiayaan hutang dan ekuitas. Keuntungan dari metode ini adalah tingkat kapitalisasi yang paling tepat untuk investasi real estat yang dibiayai.
Langkah pertama adalah menghitung faktor dana pelunasan. Ini adalah persentase yang harus disisihkan setiap periode untuk mendapatkan jumlah tertentu di masa mendatang. Asumsikan bahwa properti dengan NOI $ 950.000 dibiayai 50%, menggunakan hutang dengan bunga 7% untuk diamortisasi selama 15 tahun. Sisanya dibayar dengan ekuitas dengan tingkat pengembalian 10%. Faktor dana tenggelam akan dihitung sebagai:
SFF=saya(1+saya)n-1where:SFF=Sinking fund factorsaya=Periodic interest rate, often expressed as ansaya=annual percentage raten=Number of periods, often expressed in years begin {aligned} & SFF = frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \ & textbf {where:} \ & text {SFF} = text {Sinking fund factor} \ & i = text {Suku bunga periodik, sering dinyatakan sebagai} \ & phantom {i =} text {tingkat persentase tahunan} \ & n = text {Jumlah periode, sering dinyatakan dalam tahun} end {rata } orang SFF=(1+i)n-1
Dengan memasukkan angka-angkanya, kita mendapatkan:
- 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1
Ini dihitung menjadi 3,98%. Tingkat di mana pemberi pinjaman harus dibayar sama dengan faktor dana pelunasan ini ditambah tingkat bunga. Dalam contoh ini, hasilnya adalah 10,98% (0,07 + 0,0398).
Jadi, tingkat rata-rata tertimbang, atau tingkat kapitalisasi keseluruhan, menggunakan bobot 50% untuk utang dan bobot 50% untuk ekuitas adalah:
- 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]
Hasilnya, nilai pasar properti tersebut adalah:
- $ 9.056.244 ($ 950.000 / 0,1049)