Selama dekade terakhir, penurunan ekonomi global yang dimulai pada bulan Desember 2007 telah mempengaruhi lingkungan real estat saat ini lebih dari yang lain. Periode gejolak ekonomi ini disebut sebagai Resesi Hebat ketika banyak, jika bukan kebanyakan orang, menghadapi tantangan yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Memahami dinamika dan implikasi periode ini yang dimulai dengan gelembung perumahan sangat penting bagi pembeli rumah di pasar perumahan saat ini. Harga perumahan telah meningkat lagi sejak gelembung perumahan meledak, dan beberapa ekonom percaya bahwa negara tersebut dapat mengalami kemungkinan gelembung real estat lainnya, khususnya di tingkat lokal dan kota.
Ringkasan:
- Pada tahun 2007, pasar perumahan mulai anjlok.
- Kombinasi kenaikan harga rumah, praktik peminjaman yang longgar, dan peningkatan hipotek subprime mendorong harga real estat ke tingkat yang tidak berkelanjutan.
- Penyitaan dan gagal bayar menghancurkan pasar perumahan, memusnahkan sekuritas keuangan yang mendukung hipotek subprime.
- Ketika bank-bank di seluruh dunia mulai bangkrut, pemerintah federal AS melakukan intervensi untuk menghindari depresi.
Memahami Resesi Hebat
Ekonomi AS telah mengalami ledakan selama bertahun-tahun. Tapi keuntungan ekonomi terhapus dalam hitungan bulan.
Mulai tahun 2007, jutaan orang kehilangan pekerjaan dan rumah ketika pasar perumahan mulai anjlok (yaitu, “meledaknya” gelembung perumahan). Dari pertengahan 1990-an hingga pertengahan 2000-an, harga rata-rata perumahan meningkat pesat dan mencapai puncaknya pada 2007 ketika harga rata-rata rumah di Amerika Serikat mencapai hampir $314.000, menurut data sensus AS.
Pada tahun 2000, hanya tujuh tahun sebelumnya, harga rata-rata sebuah rumah adalah $207.000. Harga rumah yang tinggi secara artifisial, praktik pemberian pinjaman yang longgar, dan peningkatan hipotek subprime tidak dapat dipertahankan secara ekonomi, namun gelembung perumahan terus tumbuh tanpa henti.
Gelembung itu akhirnya pecah pada 2007. Ketika krisis tumbuh, banyak penyitaan dan gagal bayar jatuh pasar perumahan sangat terdepresiasi nilai sekuritas keuangan sengaja mengaburkan langsung terkait dengan hipotek subprime (misalnya, mortgage-backed sekuritas).
Kejatuhan itu menciptakan efek riak di seluruh sistem keuangan global. Bank-bank di Amerika Serikat dan di seluruh dunia mulai bangkrut.
Pada akhirnya, pemerintah federal AS turun tangan untuk mengurangi kerusakan.
Pasar Perumahan Selama Resesi Hebat
Selama periode menjelang resesi, baik investor asing maupun domestik terus menggelontorkan uang ke dalam industri real estate. Pembeli rumah diberikan kredit tanpa manajemen risiko yang memadai.
Kombinasi kenaikan harga rumah dan kemudahan kredit menyebabkan peningkatan jumlah hipotek subprime, penyebab utama Resesi Hebat. Hipotek subprime adalah instrumen keuangan dengan persyaratan yang sangat bervariasi yang ditawarkan pemberi pinjaman kepada peminjam berisiko.
Peminjam yang berisiko mungkin memiliki riwayat kredit yang kurang bagus, stabilitas pendapatan yang dipertanyakan, dan rasio utang terhadap pendapatan yang tinggi. Selain itu, hipotek subprime sangat populer di kalangan pembeli rumah yang membeli rumah kedua.
Faktanya, pemberi pinjaman secara khusus menargetkan pembeli rumah ini untuk hipotek subprime. Selain itu, hipotek subprime seringkali memiliki suku bunga yang dapat disesuaikan.
Pemberi pinjaman subprime menawarkan hipotek kepada konsumen dengan suku bunga rendah untuk jangka waktu singkat, tetapi setelah periode awal yang ditentukan selesai, suku bunga dapat melonjak jauh. Rata-rata suku bunga subprime mortgage dari tahun 1998 hingga 2001 jauh lebih tinggi daripada suku bunga hipotek konvensional, sebanyak 3,7 poin persentase.
Buntut untuk Pasar Perumahan
Runtuhnya hipotek subprime menyebabkan banyak orang kehilangan rumah mereka, dan dampaknya menciptakan stagnasi ekonomi. Orang Amerika menghadapi bencana keuangan karena nilai rumah mereka turun jauh di bawah jumlah yang mereka pinjam, dan suku bunga subprime melonjak.
Pembayaran hipotek bulanan hampir dua kali lipat di beberapa bagian negara. Dalam kebanyakan kasus, peminjam sebenarnya lebih baik gagal membayar pinjaman hipotek mereka daripada membayar lebih untuk rumah yang nilainya turun drastis.
Pada gilirannya, pembangunan rumah mengalami penurunan yang signifikan yang membatasi pasokan rumah baru untuk populasi yang terus bertambah. Kurangnya pasokan dan meningkatnya permintaan menciptakan pasar penjual di industri real estate.
Lebih banyak orang sekarang mengejar lebih sedikit rumah, yang meningkatkan harga rumah.
Fakta Cepat
Sebelum Resesi Hebat, delapan dari sepuluh resesi sejak Perang Dunia II didahului oleh penurunan di sektor perumahan.
Garis bawah
Untuk merangsang dan menstabilkan pertumbuhan ekonomi, Federal Reserve, yang bertanggung jawab untuk menetapkan kondisi yang memengaruhi lapangan kerja dan pertumbuhan ekonomi, memangkas tingkat dana federal mendekati nol. Tingkat dana federal adalah tingkat bunga di mana bank saling meminjam.
Keputusan untuk mengurangi biaya bunga memungkinkan orang memiliki lebih banyak akses ke modal untuk diinvestasikan kembali dalam perekonomian. Selama jangka waktu ini, penyebab dasar Resesi Hebat juga dibahas oleh industri real estat, industri keuangan, dan pembuat kebijakan AS.
Khususnya, Kongres disahkan dan Presiden Obama menandatangani Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act pada Juli 2010. Dodd-Frank Act, seperti yang lebih dikenal, menjadi undang-undang dan membentuk Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB).
Keputusan untuk menurunkan suku bunga dana federal mendekati nol bersama dengan pembuatan kebijakan yang bijaksana membantu menstabilkan ekonomi AS di tahun-tahun setelah resesi dengan mendorong pemberian pinjaman di antara lembaga keuangan yang secara sistemik penting bagi pasar perumahan, memperjuangkan kepentingan konsumen, dan menciptakan akuntabilitas industri keuangan standar baru.