Dana Dari Operasi (FFO) – (Keuangan) | Finansial 2022

Apa Dana Dari Operasi (FFO)?

Dana dari operasi (FFO) mengacu pada angka yang digunakan oleh perwalian investasi real estat ( REIT ) untuk menentukan arus kas dari operasi mereka. Perusahaan real estate menggunakan FFO sebagai ukuran kinerja operasi.

FFO dihitung dengan menambahkan depresiasi, amortisasi , dan kerugian dari penjualan aset ke pendapatan dan kemudian mengurangi keuntungan dari penjualan aset dan pendapatan bunga. Kadang-kadang dikutip per saham. Rasio FFO-per-saham harus digunakan sebagai pengganti laba per saham ( EPS ) saat mengevaluasi REIT dan perwalian investasi serupa lainnya.

Poin Penting

Dana dari operasi (FFO) mengacu pada angka yang digunakan oleh perwalian investasi real estat (REIT) untuk menentukan arus kas dari operasi mereka.
Perusahaan real estate menggunakan FFO sebagai ukuran kinerja operasi.
FFO tidak termasuk arus kas masuk satu kali seperti pendapatan dari penjualan aset; sebaliknya, ini hanya mencakup pendapatan dari kegiatan bisnis.

Formula dan Perhitungan Dana Dari Operasi

Di bawah ini adalah rumus untuk menghitung dana dari operasi (FFO).

Rumus FFO adalah:

FFO = (Pendapatan Bersih + Depresiasi + Amortisasi + Kerugian Penjualan Properti) – Keuntungan dari Penjualan Properti – Pendapatan Bunga

Berikut langkah-langkah menghitung FFO:

Semua komponen perhitungan FFO terdaftar di laporan laba rugi REIT .

Dapatkan angka laba bersih yang merupakan laba perusahaan dan terletak di bagian bawah laporan laba rugi.
Penyusutan dan amortisasi adalah bagian yang dibebankan dari aset berwujud (fisik) dan tidak berwujud perusahaan untuk periode tersebut. Penyusutan dan amortisasi hanyalah tindakan akuntansi untuk membantu perusahaan menyebarkan biaya aset mereka. Jumlah yang dibebankan pada akhirnya mengurangi laba bersih untuk periode akuntansi. Akibatnya, depresiasi dan amortisasi ditambahkan kembali ke laba bersih untuk menentukan kas masuk yang sebenarnya atau pendapatan dari operasi REIT.
Tambahkan kerugian pada penjualan properti bisnis, jika ada. Ini umumnya mencakup aset jangka panjang seperti properti, pabrik, dan peralatan. Kehilangan ini dianggap satu kali dan tidak berulang, dan oleh karena itu bukan bagian dari operasi normal dan tidak boleh dimasukkan dalam penghitungan FFO.
Kurangi keuntungan atau pendapatan yang diperoleh dari penjualan properti dari jumlah total pendapatan bersih, penyusutan, dan amortisasi untuk mendapatkan dana dari operasi untuk periode tersebut.
Kurangi pendapatan bunga yang diperoleh bisnis. Pendapatan bunga umumnya bukan bagian reguler dari operasi normal bisnis, dan oleh karena itu tidak boleh dimasukkan dalam perhitungan FFO.

Jika, misalnya, REIT mengalami penyusutan $ 20.000, keuntungan dari penjualan properti $ 40.000 dan laba bersih $ 100.000, FFO-nya akan menjadi $ 80.000.

Dalam kebanyakan situasi, investor tidak perlu menghitung FFO REIT karena semua REIT diminta untuk menunjukkan perhitungan FFO mereka pada laporan keuangan publik mereka. Angka FFO biasanya diungkapkan di catatan kaki untuk laporan laba rugi.

Dana Dari Operasi Apa Yang Dapat Diberitahukan kepada Anda

FFO adalah ukuran uang tunai yang dihasilkan oleh REIT; perusahaan real estat menggunakan FFO sebagai tolok ukur kinerja operasi. Asosiasi Nasional Perwalian Investasi Real Estat ( NAREIT ) awalnya memelopori angka ini, yang merupakan ukuran non-GAAP .

FFO tidak sama dengan arus kas REIT dari operasi , yang dilaporkan pada laporan arus kas (CFS). Sebaliknya, FFO mengukur jumlah bersih kas dan setara yang mengalir ke perusahaan dari aktivitas bisnis reguler dan berkelanjutan. FFO tidak boleh dilihat sebagai alternatif arus kas atau sebagai ukuran likuiditas.

Misalnya, arus kas perusahaan yang khas akan dipengaruhi oleh uang yang diperoleh dari penjualan aset, tetapi FFO mengecualikan keuntungan tersebut. Selain itu, perusahaan pada umumnya akan menunjukkan arus kas masuk ke CFS-nya jika perusahaan menerima dana pinjaman dari bank. Namun, FFO tidak memasukkan arus kas masuk tersebut, melainkan hanya mengukur pendapatan dari kegiatan bisnis.

Mengapa FFO Merupakan Ukuran Yang Baik untuk Performa REIT

FFO mengkompensasi metode akuntansi biaya yang mungkin tidak secara akurat mengkomunikasikan kinerja sebenarnya dari REIT. Akuntansi GAAP mensyaratkan bahwa semua REIT mendepresiasi properti investasi mereka dari waktu ke waktu menggunakan salah satu metode depresiasi standar. Namun, banyak properti investasi yang benar-benar meningkat nilainya dari waktu ke waktu, membuat depresiasi menjadi tidak akurat dalam mendeskripsikan nilai REIT. Penyusutan dan amortisasi harus ditambahkan kembali ke laba bersih untuk menyelesaikan masalah ini.

FFO juga mengurangi keuntungan dari penjualan properti karena jenis penjualan ini dianggap tidak berulang. REITs harus membayar 90% dari semua penghasilan kena pajak dalam bentuk dividen , yang merupakan pembayaran tunai kepada investor. Keuntungan dari penjualan properti tidak menambah pendapatan kena pajak REIT dan oleh karena itu tidak boleh dimasukkan dalam pengukuran nilai dan kinerja.

Seperti disebutkan, FFO per saham terkadang disediakan oleh perusahaan sebagai pelengkap EPS mereka. Penghasilan per saham adalah laba bersih perusahaan dibagi dengan saham ekuitas yang beredar. EPS dan FFO per saham memberikan ukuran berapa banyak pendapatan yang dihasilkan per saham. Langkah-langkah ini juga membantu investor menentukan apakah uang tersebut digunakan secara efektif oleh manajemen. Selain itu, banyak analis dan investor menilai rasio harga-FFO REIT sebagai pelengkap rasio harga-pendapatan , yang merupakan harga saham dibagi dengan EPS. Dalam kasus REIT, harga pasar REIT akan dibagi dengan FFO per sahamnya.

Dana Disesuaikan Dari Operasi

Analis real estat juga semakin menghitung dana yang disesuaikan dari REIT dari operasi ( AFFO ). Perhitungan ini menggunakan FFO REIT dan mengurangi pengeluaran berulang yang dikapitalisasi dan kemudian diamortisasi, serta setiap garis lurus sewa. Pengeluaran modal berulang ini mungkin termasuk biaya pemeliharaan seperti proyek pengecatan atau penggantian atap. AFFO telah mendapatkan daya tarik sebagai perkiraan yang lebih akurat dari potensi penghasilan REIT.

Ukuran AFFO dikembangkan untuk memberikan ukuran yang lebih baik dari kas yang dihasilkan atau kapasitas pembayaran dividen dari REIT. Selain AFFO, tindakan alternatif ini kadang-kadang disebut sebagai dana yang tersedia untuk didistribusikan atau uang tunai yang tersedia untuk didistribusikan.

Contoh Cara Menggunakan Dana Dari Operasi

Mal populer REIT Simon Property Group melaporkan dana dari operasi pada laporan laba rugi 2017 sebesar $ 4 miliar, naik 6% dari 2016. Laba bersih perusahaan, sementara itu, mencapai $ 2,2 miliar.

Untuk sampai di FFO, perusahaan menambahkan kembali depresiasi dan amortisasi sekitar $ 1,8 miliar, dan selanjutnya disesuaikan dengan angka yang lebih kecil lainnya — termasuk pengurangan sebesar $ 5,3 juta untuk pembayaran distribusi dan dividen yang disukai, dan bagian kepentingan non – kontrol dari depresiasi dan amortisasi yang dihasilkan dalam pengurangan tambahan $ 17,1 juta. Simon juga melaporkan angka FFO-per-saham terdilusi sebesar $ 11,21, dibandingkan dengan angka EPS terdilusi sebesar $ 6,24.