Apa Downreit?
DownREIT adalah usaha bersama antara pemilik real estat dan perwalian investasi real estat (REIT) untuk tujuan memperoleh dan mengendalikan real estat.
Poin Penting
- DownREIT adalah perjanjian kemitraan antara REIT dan pemilik real estat yang memungkinkan penangguhan pajak atas penjualan real estat yang dihargai.
- Ada dua jenis DownREIT. Jenis pertama melibatkan kontribusi modal terbatas pada REITs sedangkan jenis kedua melibatkan kontribusi modal yang signifikan oleh REITs.
- DownREIT lebih rumit dibandingkan dengan UPREIT dan dapat memiliki implikasi pajak, jika unit operasi dianggap sebagai keamanan oleh IRS.
Memahami DownREIT
DownREIT melibatkan pengaturan kemitraan antara pemilik real estat dan (REIT) yang membantu pemilik real estat dalam menangguhkan pajak keuntungan modal atas penjualan real estat yang dihargai.UPREIT diciptakan setelah resesi real estate dari tahun 1990-an untuk memfasilitasi investasi modal ke industri real estate. DownREIT berevolusi dari UPREIT.
Pemilik real estat yang menyumbangkan properti ke DownREIT menerima unit operasi dalam kemitraan.Entitas kemitraan ini dan hubungan pemilik properti dengannya dapat disusun dalam berbagai cara berbeda, tergantung pada struktur REIT dan UPREIT apa pun yang mungkin ada.Dalam DownREIT, REIT harus menyetujui perjanjian penghentian atau penguncian untuk penjualan aset yang dikontribusikan.
Ada dua jenis kategori kemitraan DownREIT. Dalam jenis kemitraan pertama, REIT menyediakan modal terbatas dan mitra terbatas menerima preferensi atas distribusi kas operasi dalam jumlah yang sama dengan dividen saham REIT. Kategori kedua REIT melibatkan kontribusi modal yang signifikan oleh REIT. Mitra umum menerima distribusi yang sama dengan pengembalian modal.
DownREIT Dibandingkan dengan UPREIT
DownREIT kurang banyak digunakan dibandingkan UPREIT karena lebih rumit dan mungkin tidak memiliki keuntungan pajak yang sama dengan UPREIT.Menyumbangkan properti ke DownREIT adalah transaksi kompleks yang membutuhkan pajak profesional dan panduan investasi.Jika transaksi tidak terstruktur dengan sangat hati-hati, IRS dapat mempertimbangkan pengalihan properti ke DownREIT dengan imbalan unit operasi sebagai transaksi kena pajak di bawah aturan penjualan terselubung atau anti-penyalahgunaan.Oleh karena itu, UPREIT mungkin merupakan pilihan yang lebih logis bagi pemilik properti yang perhatian utamanya adalah menangguhkan kewajiban pajak pendapatan.
Tidak seperti UPREIT, di mana kepemilikan real estat tidak terlibat, DownREIT melibatkan kepemilikan real estat. Beberapa dari properti ini dimiliki secara langsung, sementara beberapa mungkin dimiliki melalui kemitraan terbatas dengan mereka yang telah menyumbangkan properti padanya.
DownREIT dapat menjadi pilihan yang logis jika pemilik properti berpikir bahwa real estatnya akan menghargai lebih dari kepemilikan REIT lainnya, karena dia memiliki kepentingan yang lebih besar pada properti kontribusinya dengan DownREIT daripada yang dia lakukan dengan UPREIT.
Meskipun demikian, karena struktur kepemilikan DownREIT lebih kompleks, mengubah unit operasi menjadi kas memerlukan perhitungan yang lebih kompleks. Demikian pula, UPREIT dan DownREIT bekerja secara berbeda sebagai investasi karena strukturnya berbeda. Dengan DownREIT, kemitraan antara REIT dan investor dapat bekerja secara berbeda dari kinerja REIT secara keseluruhan.
DownREIT mirip dengan UPREIT, namun, dalam nilainya sebagai alat perencanaan perkebunan. Keduanya meningkatkan basis unit operasi setelah pemiliknya meninggal, memungkinkan transfer real estat yang dihargai tanpa pajak kepada ahli waris. Ahli waris kemudian dapat mengubah unit operasi menjadi saham DIRE atau uang tunai tanpa membayar pajak.
Contoh DownREIT
Pertimbangkan portofolio lima properti senilai $ 100 juta. Properti memiliki hutang sebesar $ 80 juta dengan tingkat bunga 8%. Mitra yang memiliki properti memiliki saldo akun modal kumulatif $ 5 juta. REIT memasuki transaksi dan membayar $ 60 juta dari hutang yang ada untuk properti dan mengganti saldo akun modal untuk sisa mitra dengan hutang sebesar 7%. Saham diterbitkan sebagai unit operasi untuk sisa $ 20 juta yang dipegang oleh mitra dan REIT menjadi pemegang mayoritas sementara mitra lainnya menjadi GP dan LP.
Artikel terkait
- Upreit.
- 5 Jenis REIT dan Cara Investasinya
- Real Estate Investment Trust (REIT)
- REIT VS ETIT ETFS: Bagaimana mereka membandingkan
- Cara Menganalisis REIT (Trust Investasi Real Estat)
- Apa Risiko Trust Investasi Real Estat (REIT)?
- Captive Real Estate Investment Trust
- Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda
- Apa pro dan kontra memiliki reit ekuitas vs. REIT hipotek?
- Dasar-dasar perpajakan REIT