Ekuitas stripping daun kreditor dengan tangan kosong – (Keuangan)

Pengupasan ekuitas – proses pengurangan nilai ekuitas dari aset real estat – adalah salah satu strategi perlindungan aset tertua. Pada dasarnya, ini memerlukan pembebanan properti dengan hutang sedemikian rupa sehingga hanya ada sedikit atau tidak ada ekuitas yang bisa diperoleh kreditor. Dengan memberikan klaim kepada pihak lain atas properti tersebut, pemilik tetap memiliki kendali atas arus kas dan penggunaan aset, sementara membuat properti tersebut tidak menarik bagi mereka yang mencoba menyempurnakan segala jenis penilaian hukum. Meskipun ini merupakan pendekatan yang tampaknya langsung, ada persyaratan tertentu yang harus dipenuhi untuk memastikan keefektifannya. Berbagai cara menjalankan strategi ini memberikan peningkatan tingkat keuntungan bagi pemiliknya.

Apa Ekuitas stripping daun kreditor dengan tangan kosong?

Jangan disamakan dengan penipuan obat penyitaan, pengupasan ekuitas, atau jaminan, yang dilakukan untuk melindungi kepemilikan aset real estat dengan membuat ekuitas dalam aset tersebut menjadi tidak berharga di mata kreditor. Meskipun ada banyak strategi pengupasan ekuitas yang berbeda, semuanya memerlukan pengendalian aset real estat tanpa memiliki kepentingan ekuitas yang besar di dalamnya. Dengan membuat ekuitas properti sulit atau mahal untuk diperoleh, pemilik berharap untuk melindungi rumah mereka dan properti lainnya dari keterikatan dalam proses hukum. Idenya sederhana: pertahankan kendali dan kenikmatan properti, tetapi tinggalkan sedikit atau tidak ada ekuitas untuk diperoleh kreditor. (Untuk lebih lanjut, baca Menghindari Penipuan Penyitaan .)

Pada saat yang sama, seperti pada semua jenis strategi perlindungan aset, pengupasan ekuitas harus dilaksanakan dengan baik sebelum waktu perlindungan diperlukan. Menjalankan strategi proyeksi aset apa pun selama prosedur hukum biasanya akan dianggap tidak tepat oleh pengadilan. Misalnya, mencoba memasukkan aset ke atas nama orang lain akan dianggap sebagai transfer curang, yang dilakukan hanya untuk tujuan menyembunyikan aset.

Secara tradisional, bentuk paling umum dari pengupasan ekuitas (dikenal sebagai spousal stripping) adalah berhenti mengklaim hak untuk pasangan, yang cenderung tidak digugat karena alasan keuangan. Strategi yang sebelumnya efektif ini tidak lagi digunakan karena perceraian sekarang menjadi ancaman yang lebih besar terhadap aset daripada tanggung jawab hukum.

Menggunakan HELOC

Saat ini, cara paling umum untuk mengurangi kemungkinan keterikatan adalah dengan meminjam aset dan memberikan hak gadai kepada pihak lain atas kewajiban utang tersebut. Bentuk pinjaman yang paling umum adalah jalur kredit ekuitas rumah (HELOC). Dengan HELOC, pemberi pinjaman diberi hak gadai terhadap ekuitas properti, yang berfungsi sebagai jaminan atas pinjaman tersebut. Bahkan pinjaman ekuitas yang tidak didanai akan secara signifikan mengurangi ekuitas di buku seseorang tanpa menimbulkan risiko yang signifikan bagi peminjam. Sebagian besar jalur kredit ekuitas tidak memungut biaya karena tidak menggunakan dana dan sangat murah (jika tidak gratis) untuk disiapkan. HELOC membuat kreditor jauh lebih sulit dan mahal untuk mendapatkan ekuitas aktual dalam sebuah properti, dan akan sering menghalangi kreditor untuk memulai proses hukum, tanpa mempengaruhi arus kas peminjam.

Menempatkan HELOC yang tidak didanai pada sebidang real estat adalah garis pertahanan pertama untuk properti apa pun; ia juga menyediakan sumber dana yang dapat digunakan untuk keadaan darurat atau kewajiban keuangan tak terduga lainnya. Jika tetap tidak didanai, HELOC tidak akan menambah risiko keuangan dalam bentuk pembayaran bunga atau pokok yang disyaratkan. Karena kreditor tidak dapat menentukan berapa sebenarnya hutangnya kepada bank, strategi ini dapat efektif dalam mencegah suatu pihak untuk mengejar properti tetapi kurang efektif jika kreditor memutuskan untuk pergi ke pengadilan.

Menarik Hipotek Kedua

Cara perlindungan yang lebih efektif, meskipun berisiko, adalah dengan menggunakan pinjaman yang didanai dalam bentuk HELOC atau hipotek kedua. Ketika pinjaman didanai, pemberi pinjaman menerima hak gadai prioritas, yaitu klaim terhadap ekuitas untuk jumlah yang dipinjam, yang menggantikan penilaian kreditor. Dalam kasus ini, ekuitas dalam properti sebenarnya dikurangi dengan jumlah modal yang dipinjam, yang tidak dapat diperoleh kembali melalui sarana hukum, yang selanjutnya mengurangi motivasi kreditor untuk menuntut.

Menggunakan Pengecualian Homestead

Banyak negara bagian memiliki pengecualian wisma, yang membatasi jumlah ekuitas rumah yang dapat diambil oleh kreditor untuk memenuhi kewajiban finansial. Namun, bagi kebanyakan orang, pembebasan wisma hanya akan melindungi sebagian kecil dari nilai ekuitas rumah. Misalnya, sebuah rumah seharga $ 400.000 tanpa hipotek dan pembebasan rumah senilai $ 100.000 akan memiliki ekuitas $ 300.000 yang terkena potensi klaim hukum. Dalam situasi ini, masuk akal untuk menyimpan beberapa jenis pinjaman pada properti, sehingga ekuitas tidak pernah lebih dari $ 100.000. Jika sesuatu terjadi dan keputusan dibuat, kreditor akan melihat catatan properti, menilai nilai rumah, dan memutuskan bahwa hanya sedikit yang bisa diperoleh dengan tindakan hukum yang mahal.

Namun, masalah pendanaan pinjaman ada dua. Pertama, pemilik properti harus menemukan penggunaan modal yang akan sama atau lebih produktifnya dengan investasi di properti nyata. Kedua, pemilik harus mampu mempertahankan pinjaman melalui pembayaran pokok bulanan dan bunga yang disyaratkan, atau penyitaan risiko oleh pemberi pinjaman. Ada banyak akun pemilik properti yang melepas properti mereka untuk modal dan menginvestasikannya di pasar saham. Dirayakan di pasar bullish, strategi ini memicu tingkat penyitaan selama periode penurunan pasar yang berkepanjangan. Saat mempertimbangkan strategi ini, kebanyakan orang gagal memikirkan cara menggunakan atau menginvestasikan dengan benar hasil yang telah mereka keluarkan dari properti mereka. (Untuk informasi latar belakang, lihat Fitur Khusus Investopedia kita : Subprime Mortgages .)

Strategi Pinjaman Ramah

Untuk mengurangi risiko penyitaan, beberapa pemilik memperoleh pinjaman bersahabat dari bisnis atau kepercayaan yang dikendalikan oleh seseorang yang mereka kenal secara pribadi. Karena hubungan pribadi, pemilik berasumsi bahwa pemberi pinjaman tidak akan menyita jika terjadi periode pembayaran pinjaman yang lambat atau tidak ada. Banyak dari pinjaman bersahabat ini pada akhirnya dianggap curang karena tampaknya tidak asli.

Meskipun setiap yurisdiksi memiliki peraturan spesifiknya sendiri, agar bisa diterima, pinjaman harus dibuat untuk tujuan ekonomi tertentu, harus didokumentasikan dengan benar, dan hak gadai hipotek diajukan. Lebih penting lagi, pembayaran pokok dan bunga harus dilakukan tepat waktu dan sesuai dengan dokumen pinjaman. Banyak pinjaman yang ditempatkan untuk perlindungan properti diberhentikan oleh pengadilan karena peminjam tidak pernah membuat atau mendokumentasikan pembuatan pembayaran hipotek.

Penjaminan Silang

Jaminan silang adalah strategi perlindungan aset lain yang membebani ekuitas dalam properti, dengan ekuitas tersebut digunakan sebagai jaminan untuk beberapa aset lainnya. Meskipun tidak memiliki hak gadai yang belum dilunasi, ia tidak dapat dilampirkan karena melindungi kepentingan pinjaman atau jaminan lain.

Beginilah cara kerjanya: anggaplah dua perusahaan yang dimiliki oleh grup yang sama memiliki properti. Perusahaan # 1 memberikan pinjaman kepada Perusahaan # 2 dan menggunakan propertinya sebagai jaminan. Perusahaan # 2 kemudian menggunakan hasil pinjaman untuk memberi Perusahaan # 1 pinjaman yang setara dan menjaminkan propertinya sebagai jaminan. Tanpa uang keluar dari grup kepemilikan yang sama, kedua properti memiliki hak gadai dan sekarang dilindungi dari kreditur. Jika Perusahaan # 1 dituntut dan diambil keputusan terhadap properti tersebut, properti tersebut masih dapat digunakan tanpa masalah.

Akhirnya, ketika dij
ual, hasilnya digunakan untuk melunasi pinjaman hipotek yang ada, membuat kreditor tidak memiliki jalan lain untuk melihat properti tersebut. Meskipun ini adalah contoh yang sangat sederhana dan transparan, struktur yang lebih kompleks, menggunakan entitas lepas pantai dan perwalian swasta, sering kali digunakan untuk mempersulit kreditor dalam menentukan kepemilikan yang sebenarnya atau membuktikan bahwa transaksi tersebut tidak bonafid.

Real Estat LLC

Memiliki real estat sewaan adalah upaya berisiko tinggi. Sangat sulit untuk melindungi aset dari kewajiban hukum untuk memiliki dan mengelola properti. Namun, melalui penggunaan LLC real estat , pemilik telah menemukan metode untuk melindungi aset mereka yang lain dari aktivitas real estat mereka, dan sebaliknya. Dengan memiliki properti dalam satu aset LLC, hanya properti itu sendiri yang dapat dituntut, yang mengisolasi pemilik aset lain dari keterikatan.

Karena LLC adalah badan hukum, kreditor yang ingin menuntut pemilik hanya dapat mengejar kepentingan pemilik di LLC. Untuk mengisolasi aset lebih lanjut, aset tunggal LLC sering dimiliki oleh perusahaan induk LLC yang dikelola yang terdaftar di negara bagian seperti Nevada, yang memungkinkan perintah penagihan sebagai satu-satunya cara menyerang entitas. Karena perintah penagihan hanya memungkinkan kreditor untuk masuk sebagai anggota, mereka tidak akan pernah menerima distribusi pendapatan dari manajer tetapi menimbulkan kewajiban pajak; ini tidak dapat dipertahankan secara finansial. Yang cukup menarik, sebagian besar strategi berbasis LLC juga menyarankan untuk menghapus ekuitas melalui HELOC, menggunakan dana untuk diinvestasikan atau memperbarui properti real estat lainnya.

Garis bawah

Ketika dilakukan sebagai bagian dari rencana yang dipikirkan dan dibuat dengan baik, pengupasan ekuitas bisa menjadi alat perlindungan aset yang sangat kuat. Seringkali paling baik digunakan dengan strategi perlindungan lain, seperti struktur real estat LLC, yang melindungi properti dan pemilik. Strategi-strategi ini harus mempertimbangkan penggunaan dana pinjaman secara strategis dan dilaksanakan dengan baik sebelum dibutuhkan, untuk menghindari dipandang sebagai transfer curang oleh pengadilan. Seperti halnya strategi perlindungan aset, pengacara dengan pengetahuan di bidang ini harus berkonsultasi sebelum pinjaman atau dokumen hukum dieksekusi. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Tutorial Dasar-dasar Hipotek kita .)