Pengertian Gelembung Refi?
Gelembung refi mengacu pada periode di mana peminjam membiayai kembali kewajiban hutang lama secara massal , menggantinya dengan hutang baru yang memiliki ketentuan berbeda dan lebih menguntungkan. (“Refi” adalah kependekan dari “pembiayaan kembali.” Motivasi khas untuk refinancing adalah untuk mengambil keuntungan dari suku bunga yang lebih menguntungkan—lebih rendah).
Hal ini menciptakan gelembung dalam total volume utang karena ada ekspansi bersih kredit pinjaman, peningkatan leverage peminjam, atau penurunan ekuitas peminjam. Gelembung refi juga dapat terjadi jika aset, seperti rumah, harganya naik secara substansial dan peminjam ingin mengakses ekuitas di rumah mereka dengan mengambil pinjaman baru dalam jumlah yang lebih tinggi.
Ringkasan:
- Gelembung refi adalah overekspansi kredit dalam bentuk pinjaman refinancing, terutama refi tunai.
- Suku bunga rendah, inovasi keuangan dan peraturan yang mendorong refi, dan meningkatnya nilai aset semuanya dapat berkontribusi pada gelembung refi yang berkembang.
- Gelembung Refi dapat meningkatkan risiko sistemik terhadap sektor keuangan dan perekonomian secara keseluruhan.
Memahami Gelembung Refi
Baik pinjaman bisnis maupun pinjaman pribadi dapat dibiayai kembali, tetapi gelembung refi biasanya dibuat karena peningkatan pembiayaan kembali pinjaman hipotek. Ada dua metode utama.
dari refinancing: rate-and-term refinances dan cash-out refinances. Dengan pembiayaan kembali tingkat dan jangka waktu tradisional, jumlah pinjaman baru hanya mencakup pelunasan pinjaman lama (ditambah biaya, pajak, dan biaya transaksi lainnya).
Hal ini memungkinkan peminjam untuk mendapatkan keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah. Dengan pembiayaan kembali tunai, jumlah pinjaman baru mencakup dana tambahan; refinancing cash-out memiliki potensi yang lebih besar untuk menciptakan gelembung refi.
Untuk peminjam hipotek individu, pembiayaan kembali tunai berarti mengambil utang tambahan untuk melikuidasi sebagian ekuitas yang telah mereka kumpulkan di rumah mereka. Ini menghasilkan posisi leverage yang lebih tinggi.
Ketika sejumlah besar peminjam mengambil pinjaman pembiayaan kembali tunai, hasilnya adalah peningkatan volume utang secara umum, pengurangan ekuitas pemilik rumah, dan peningkatan rasio utang terhadap ekuitas. Pada akhirnya, penumpukan utang dan leverage ini dapat menimbulkan gelembung kredit.
Naiknya harga rumah, jatuhnya suku bunga, dan biaya atau persyaratan yang lebih rendah untuk pembiayaan kembali semuanya bisa menjadi faktor dalam menyebarkan gelembung refi. Ini umumnya dianggap sebagai kondisi positif bagi perekonomian.
Namun, peningkatan leverage di pasar juga dapat berarti peningkatan risiko sistemik dan pemberian kredit yang berlebihan kepada peminjam yang kurang layak kredit. Ketika suku bunga kemudian naik (terutama ketika harga aset dasar turun), gelembung ini dapat pecah dan mengakibatkan gagal bayar yang meluas dan penurunan nilai pinjaman yang berlebihan, tekanan umum di sektor keuangan, pasar kredit, dan derivatif berdasarkan pinjaman yang tertekan, dan bahkan secara umum.
penurunan ekonomi jika masalahnya cukup parah. Gelembung refi di pasar untuk aset tetap yang relatif tidak likuid, seperti rumah, sangat berbahaya karena pemilik rumah dengan leverage tinggi biasanya tidak dapat secara bertahap mengurangi posisi mereka.
Ketika harga rumah naik sepanjang pertengahan tahun 2000-an, pemilik rumah dapat terus menjadi lebih terungkit dengan refinancing. Namun, mereka tidak dapat melakukan deleverage (selain gagal bayar setelah harga rumah mulai turun).
Efek ratchet ini dalam akumulasi utang perumahan melalui pembiayaan kembali tunai selama ledakan perumahan, tanpa kemampuan timbal balik untuk mengurangi utang ketika harga turun, membantu memperbesar keparahan kehancuran. Para peneliti di National Bureau of Economic Research (NBER) memperkirakan kerusakan ekonomi akibat gelembung refi yang terjadi selama ledakan perumahan tahun 2000-an (dan krisis keuangan yang diakibatkannya) mendekati $1,2 triliun.
Ekonom Federal Reserve Steven Laufer menemukan bahwa di pasar perumahan LA, 30% dari default hipotek rumah selama bust perumahan dapat dikaitkan langsung dengan overleveraging pemilik rumah dan ekstraksi ekuitas melalui gelembung refi cash-out di hipotek rumah.
Suku Bunga dan Gelembung Refi
Biaya berkelanjutan dari dana pinjaman adalah tingkat bunga yang dikenakan oleh pemberi pinjaman dan dibayar oleh peminjam. Jika suku bunga telah menurun dalam perekonomian secara umum, peminjam mungkin menemukan bahwa suku bunga saat ini jauh lebih rendah daripada saat pinjaman mereka diambil.
Dalam hal ini, peminjam dapat menurunkan tingkat bunga pinjaman mereka dengan bekerja sama dengan pemberi pinjaman untuk membiayai kembali hutang mereka. Dalam pembiayaan kembali yang khas, peminjam menemukan pemberi pinjaman yang menawarkan persyaratan pinjaman yang lebih baik (biasanya tingkat bunga yang lebih rendah).
Peminjam kemudian mengeluarkan pinjaman baru dengan pemberi pinjaman yang digunakan untuk melunasi pinjaman lama dan kemudian melunasi pinjaman baru sesuai dengan ketentuannya. Misalnya, asumsikan Tom mengambil pinjaman hipotetis 30 tahun hipotetis 10 tahun lalu yang mengenakan tingkat bunga 7,5%.
Perekonomian sejak memasuki resesi, dan bank sentral mengambil langkah-langkah untuk memacu pengeluaran dan pertumbuhan ekonomi. Hal ini mengakibatkan tingkat suku bunga yang lebih rendah.
Suku bunga hipotetis hipotek 20 tahun sekarang adalah 3,5%. Tom dapat membiayai kembali pinjamannya, melunasi apa yang tersisa dari hipotek aslinya dengan hipotek baru untuk jumlah yang sama dengan tingkat bunga 3,5% lebih rendah.
Gelembung Refi melacak tren umum suku bunga dalam perekonomian, yang dipengaruhi oleh banyak faktor. Ketika suku bunga naik, refinancing tidak menarik, karena peminjam akan mengambil pinjaman baru dengan suku bunga lebih tinggi dari pinjaman awal mereka, yang akan membuat mereka lebih mahal.
Namun, ketika suku bunga turun, refinancing menjadi pilihan yang menarik bagi peminjam, dan gelembung refi terjadi. Skenario ini terjadi pada akhir 1998 dan awal 1999, karena suku bunga di AS turun dan banyak peminjam hipotek melakukan pembiayaan kembali.
Namun, karena tarif naik pada pertengahan hingga akhir 1999, refinancing turun lebih dari 80%.