Real estat secara tradisional dianggap sebagai investasi yang aman. Tapi resesi dan bencana lain sedang menguji teori itu — membuat investor dan calon pemilik rumah berpikir dua kali.
Apa Kebenaran tentang harga real estat?
- Nilai rumah cenderung meningkat dari waktu ke waktu, tetapi resesi dan bencana lainnya dapat menyebabkan harga yang lebih rendah.
- Setelah kemerosotan, nilai rumah dapat meningkat di beberapa wilayah negara karena permintaan yang kuat dan pasokan yang rendah, sementara wilayah lain kesulitan untuk pulih.
- Pembeli rumah potensial tidak boleh fokus pada tren nasional, karena harga bervariasi antar negara bagian dan bahkan kota tetangga.
- Suku bunga hipotek yang rendah memiliki efek tidak langsung pada harga rumah, karena konsumen bersedia mengambil lebih banyak hutang saat kredit murah.
Harga Historis
Sebelum tahun 2007, data harga perumahan historis tampaknya menunjukkan bahwa harga real estat dapat terus meningkat tanpa batas.Faktanya, dengan sedikit pengecualian, harga jual rata-rata rumah yang dijual di AS terus meningkat setiap tahun dari 1963 hingga 2007 — ketika gelembung perumahan pecah dan krisis keuangan 2008 terjadi.
Rebound setelah Krisis Keuangan
Pada 2013, harga jual rata-rata rumah yang dijual di AS telah pulih ke level sebelum krisis.Untuk beberapa tahun ke depan, tren naik tampak menjanjikan, hingga 2018 ketika harga mendatar, dan kemudian mulai turun sedikit pada 2019.
Tentu saja, harga real estat sangat bergantung pada pasar (lokasi, lokasi, lokasi), dan tren nasional hanya dapat menunjukkan sebagian dari gambarannya. Sebuah ledakan di California dapat menutupi patung di Detroit.
Bahkan di dalam kota yang sama, jumlahnya bisa sangat bervariasi. Wilayah yang mengalami pertumbuhan baru atau gentrifikasi dapat menunjukkan apresiasi harga yang signifikan, sedangkan wilayah di seluruh kota dapat mengalami penurunan. Bagan di bawah ini menunjukkan bagaimana wilayah selatan, barat, barat laut, dan barat tengah mengalami tren yang berbeda dalam harga real estat.
Saat melihat statistik nasional dan regional, pastikan untuk memperhitungkan realitas pasar di wilayah Anda. Kenaikan harga di tingkat nasional mungkin tidak membantu Anda jika kota, negara bagian, atau lingkungan Anda mengalami penurunan.
Harga Rumah Saat Ini
Terlalu dini untuk mengatakan apa yang akan terjadi pada harga rumah pada tahun 2020 dan 2021, tetapi jika sejarah berulang, kita dapat mengharapkan penurunan harga rumah sebagai akibat dari resesi COVID-19. Pada Maret 2020, kontrak pembelian mulai turun di tengah masalah hipotek, kurangnya minat pembeli, dan bahkan penurunan penilai yang tersedia dan profesional lain yang diperlukan untuk melakukan transaksi.
Pada saat yang sama, potensi perubahan dan penundaan konstruksi menjadi perhatian yang sangat nyata. Sekali lagi, masih terlalu dini untuk mengetahui apa yang akan terjadi, tetapi mungkin saja permulaan dan renovasi baru akan berdampak pada tahun 2021.
Tren Rumah
Tentu saja, penting untuk mempertimbangkan bahwa faktor selain penawaran dan permintaan dapat memengaruhi harga real estat.Misalnya, bahkan sebelum angkanya mulai salah pada tahun 2008, National Association of Home Builders melaporkan bahwa rata-rata ukuran rumah di Amerika adalah 983 kaki persegi pada tahun 1950, 1.500 kaki persegi pada tahun 1970, dan memuncak pada 2.740 pada tahun 2015 .
Tren ini berlanjut pada paruh pertama tahun 2000-an, setelah itu mulai menurun. Namun, dengan rumah yang semakin besar dan inflasi yang menambah biaya bahan bangunan, masuk akal jika harga rumah akan naik. Tren lain juga dapat mendorong harga naik, seperti preferensi pembeli untuk lantai, peralatan, perlengkapan, dan sejenisnya yang lebih mahal.
Referensi cepat
Tren nasional mungkin tidak memberikan gambaran keseluruhan, karena nilai dan harga real estat bervariasi antara negara bagian dan kota-kota tetangga.
Rumah sebagai Investasi
Karena harga rumah cenderung naik dari waktu ke waktu, membeli rumah secara tradisional dipandang sebagai investasi yang aman. Namun, hal penting yang perlu dipertimbangkan ketika melihat rumah sebagai investasi adalah itu tidak akan pernah terbayar kecuali Anda menjualnya.
Dari sudut pandang praktis, bahkan jika nilai tempat tinggal utama Anda berlipat ganda, itu mungkin hanya berarti bahwa pajak real estat Anda telah naik. Semua keuntungan yang Anda alami ada di atas kertas sampai Anda menjual properti. Tentu saja, bagi banyak pemilik rumah, tidak apa-apa. Rumah yang nilainya berlipat ganda adalah aset yang bagus untuk diwariskan kepada anak dan cucu.
Perampingan
Jika Anda memutuskan untuk menjual dan membeli rumah lain di area yang sama, ingatlah bahwa harga rumah lain tersebut mungkin juga naik. Untuk benar-benar memesan keuntungan dari penjualan Anda, Anda mungkin perlu pindah ke rumah yang lebih kecil di area yang sama, atau keluar dari area tersebut dan mencari tempat tinggal yang lebih murah.
Tentu saja, perampingan merupakan pilihan yang menarik bagi banyak pensiunan dan mereka yang tidak lagi memiliki anak yang tinggal di rumah. Selain potensi keuntungan finansial, rumah yang lebih kecil lebih mudah dirawat (setidaknya secara teori), dan dapat mengatasi masalah mobilitas di masa depan.
Pinjaman Ekuitas Rumah
Meskipun dimungkinkan untuk memanfaatkan ekuitas di rumah Anda dengan mengambil pinjaman darinya, menggunakan rumah Anda sebagai anjungan tunai mandiri (ATM) tidak selalu merupakan strategi yang baik.
Bunga yang Anda bayarkan tidak hanya mengurangi keuntungan Anda, tetapi pembayaran pinjaman juga mengurangi stabilitas keuangan Anda. Jika harga real estat menurun, Anda mungkin berada dalam posisi yang tidak menyenangkan karena berhutang lebih banyak pada pinjaman daripada nilai rumah.
Tarif Hipotek
Suku bunga hipotek umumnya naik selama periode pertumbuhan ekonomi. Ketika ini terjadi, pasar kerja sehat dan gaji orang juga meningkat. Sebaliknya, suku bunga hipotek cenderung turun selama perlambatan ekonomi karena Federal Reserve mencoba membuatnya lebih mudah untuk dibelanjakan dan dipinjam.
Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun berada di bawah 5% sejak 2010 (perlu diingat bahwa bahkan perubahan kecil dalam tarif dapat berdampak besar pada biaya keseluruhan rumah Anda).Bagan dari Federal Reserve Bank St. Louis ini menunjukkan harga historis untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun, mulai tahun 1971.
Jadi, bagaimana hal ini berlaku untuk harga real estat? Suku bunga hipotek yang lebih rendah tidak selalu memiliki hubungan langsung dengan harga rumah, meskipun kita pikir demikian. Tetapi mereka mungkin memiliki efek tidak langsung pada mereka. Ketika tarif rendah, konsumen lebih bersedia dan mampu untuk mengambil lebih banyak hutang. Itu karena biaya kredit — yaitu bunga — murah. Namun, kenaikan suku bunga cenderung menyebabkan permintaan yang lebih lemah dari pembeli.
Referensi cepat
Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen dan / atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.
Apakah Membeli Rumah Merupakan Investasi yang Baik?
Gagasan bahwa rumah adalah investasi yang baik berasal dari fakta bahwa harga real estat cenderung naik, setidaknya secara historis. Karena tidak ada cara untuk memprediksi pasar real estat di masa depan, penting untuk menghindari pemikiran yang berlebihan. Rumah adalah investasi yang baik hanya jika Anda mampu membelinya.
Tentu saja, meskipun Anda tidak mungkin melihat keuntungan yang dapat Anda belanjakan jika Anda berencana untuk tinggal di rumah yang sama sepanjang hidup Anda. Tetapi jika Anda membeli dengan memikirkan strategi keluar, ada peluang yang jauh lebih baik untuk merealisasikan keuntungan tunai.
Pertama, pertimbangkan motivasi Anda untuk membeli rumah. Jika Anda ingin tinggal di dalamnya, Anda mungki
n tidak perlu memikirkan rumah Anda dalam kaitannya dengan untung dan rugi. Jika Anda berharap menghasilkan uang, maka Anda harus melakukan transaksi dengan strategi keluar. Ini juga berarti Anda harus memikirkan harga jual, sambil menjaga harga pembelian properti di garis depan.
Ketika pasar mencapai titik harga Anda, Anda menjual properti seperti halnya saham yang Anda hargai. Ini mungkin bukan pendekatan praktis untuk tempat tinggal utama Anda, bergantung pada gaya hidup Anda, tetapi itulah yang dilakukan oleh banyak investor real estat ketika mereka membeli properti — merenovasi dan menjualnya. Ingatlah bahwa harga tidak selalu naik.
Garis bawah
Dengan sejarah sebagai panduan, sebagian besar calon pemilik rumah sebaiknya membeli tempat yang benar-benar mereka harapkan untuk ditempati, segera melunasi hipotek, tinggal di sana sampai pensiun, kemudian berhemat dan pindah ke rumah yang lebih murah. Ini bukan taruhan pasti, tetapi strategi ini meningkatkan kemungkinan menghasilkan keuntungan.
Artikel terkait
- Cara Menghasilkan Uang dengan Opsi Real Estat
- Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda
- Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
- Real Estat Komersial (CRE)
- Opsi Saham Karyawan (ESO)
- Penjualan Singkat (Real Estate)
- Cara Menghasilkan Uang di Real Estat
- Berinvestasi di Real Estat Mewah
- Pialang vs. Makelar vs. Agen Real Estat
- Cara Mendapatkan Lisensi Real Estat di California (CA)