Tidak seperti pasar saham di mana orang-orang memahami dan menerima risiko bahwa harga dapat turun dari waktu ke waktu — terkadang sangat parah — banyak orang yang membeli rumah tidak benar-benar berpikir bahwa nilai rumah mereka akan turun sebanyak itu.
Memang, secara historis, pasar perumahan belum terpengaruh oleh penggelembungan harga jika dibandingkan dengan kelas aset lainnya. Hal itu bisa jadi karena sebagian besar biaya transaksi yang terkait dengan pembelian rumah, belum lagi biaya tercatat untuk memiliki dan memelihara rumah — yang semuanya mencegah perilaku spekulatif. Namun, pasar perumahan terkadang melewati periode kegembiraan yang tidak rasional dan melihat harga naik dengan cepat sebelum jatuh kembali.
Dalam artikel ini, kita akan membahas penyebab gelembung harga rumah, pemicu yang membuat gelembung perumahan meledak, dan mengapa pembeli rumah harus melihat rata-rata jangka panjang saat membuat keputusan penting tentang perumahan.
Apa gelembung pasar perumahan pop?
- Gelembung perumahan adalah periode sementara dalam beberapa bulan atau tahun yang ditandai dengan permintaan yang tinggi, pasokan yang rendah, dan harga yang meningkat di atas nilai fundamental.
- Gelembung tersebut disebabkan oleh berbagai faktor antara lain peningkatan kesejahteraan ekonomi, suku bunga rendah, penawaran produk KPR yang lebih luas, dan kemudahan akses kredit.
- Kekuatan yang membuat gelembung perumahan meletus termasuk penurunan ekonomi, kenaikan suku bunga, serta penurunan permintaan.
Apa Itu Gelembung Perumahan?
Sebelum membahas penyebab gelembung rumah dan apa yang membuatnya meletus, penting untuk memahami gelembung rumah itu sendiri. Ini biasanya dimulai dengan lonjakan permintaan rumah, meskipun jumlah persediaan yang tersedia terbatas.
Permintaan semakin meningkat ketika spekulan memasuki pasar, membuat gelembung lebih besar saat mereka mengambil properti investasi dan membalikkan posisi atas. Dengan pasokan terbatas dan begitu banyak permintaan baru, harga tentu saja naik.
Gelembung perumahan berdampak langsung pada industri real estat, tetapi juga pemilik rumah dan keuangan pribadi mereka. Dampak yang dapat ditimbulkan oleh bubble pada ekonomi (misalnya, pada suku bunga, standar pinjaman, dan praktik sekuritisasi ) dapat memaksa orang untuk menemukan cara untuk mengikuti pembayaran hipotek mereka ketika keadaan tiba-tiba berubah dan menjadi sulit. Beberapa bahkan mungkin harus merogoh kocek lebih dalam, menggunakan tabungan dan dana pensiun hanya untuk menjaga rumah mereka. Yang lain akan bangkrut dan menyita.
Balon apa pun biasanya hanya acara sementara. Meskipun gelembung di pasar ekuitas dapat terjadi lebih sering, gelembung perumahan dapat bertahan lebih lama, menurut Dana Moneter Internasional (IMF), dan dapat berlangsung beberapa tahun.
Penyebab Gelembung Pasar Perumahan
Harga perumahan, seperti harga barang atau jasa di pasar bebas, digerakkan oleh hukum penawaran dan permintaan. Ketika permintaan meningkat atau penawaran menurun, harga-harga naik. Dengan tidak adanya beberapa bencana alam, yang dapat menurunkan pasokan rumah langsung, harga naik ketika permintaan cenderung melebihi tren pasokan. Pasokan perumahan juga bisa lambat bereaksi terhadap peningkatan permintaan karena butuh waktu lama untuk membangun atau memperbaiki rumah, dan di daerah yang sangat berkembang tidak ada lagi lahan untuk dibangun. Jadi, jika ada peningkatan permintaan secara tiba-tiba atau berkepanjangan, harga pasti akan naik.
Setelah dipastikan bahwa kenaikan harga rumah di atas rata-rata pada awalnya didorong oleh guncangan permintaan, kita harus bertanya apa penyebab kenaikan permintaan tersebut. Ada beberapa kemungkinan:
- Peningkatan aktivitas ekonomi secara umum dan peningkatan kemakmuran yang menempatkan lebih banyak pendapatan yang dapat dibuang ke kantong konsumen dan mendorong kepemilikan rumah
- Peningkatan populasi atau segmen demografis dari populasi yang memasuki pasar perumahan
- Tingkat suku bunga yang rendah dan umum, terutama suku bunga jangka pendek, yang membuat rumah lebih terjangkau
- Produk hipotek inovatif atau baru dengan pembayaran awal bulanan rendah yang membuat rumah lebih terjangkau bagi segmen demografis baru
- Akses mudah ke kredit — seringkali dengan standar penjaminan yang lebih rendah — yang juga membawa lebih banyak pembeli ke pasar
- Yield tinggi obligasi hipotek terstruktur ( MBS ), seperti yang dituntut oleh investor Wall Street yang membuat lebih banyak kredit hipotek tersedia untuk peminjam
- Potensi kesalahan penetapan harga risiko oleh pemberi pinjaman hipotek dan investor obligasi hipotek yang memperluas ketersediaan kredit kepada peminjam
- Hubungan jangka pendek antara broker hipotek dan peminjam di mana peminjam terkadang didorong untuk mengambil risiko yang berlebihan
- Kurangnya literasi keuangan dan pengambilan risiko yang berlebihan oleh peminjam hipotek.
- Perilaku spekulatif dan berisiko oleh pembeli rumah dan investor properti dipicu oleh perkiraan apresiasi harga rumah yang tidak realistis dan tidak berkelanjutan.
- Meningkatnya home flipping .