Apa Pendekatan pendapatan?
Pendekatan pendapatan, kadang-kadang disebut sebagai pendekatan kapitalisasi pendapatan, adalah jenis metode penilaian real estat yang memungkinkan investor memperkirakan nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkan properti. Ini digunakan dengan mengambil pendapatan operasional bersih (NOI) dari sewa yang dikumpulkan dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi .
Bagaimana Pendekatan Penghasilan Bekerja
Pendekatan pendapatan biasanya digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan dan merupakan salah satu dari tiga pendekatan populer untuk menilai real estat. Yang lainnya adalah pendekatan biaya dan pendekatan perbandingan. Pendekatan pendapatan untuk penilaian real estat mirip dengan arus kas diskonto (DCF) untuk keuangan. Pendekatan pendapatan mendiskontokan nilai sewa masa depan dengan tingkat kapitalisasi.
Saat menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli properti sewaan, investor mempertimbangkan jumlah pendapatan yang dihasilkan dan faktor lain untuk menentukan berapa banyak properti dapat dijual dalam kondisi pasar saat ini. Selain menentukan apakah investor dapat memperoleh keuntungan dari properti sewaan, pemberi pinjaman ingin mengetahui potensi risiko pelunasan jika memberikan hipotek kepada investor.
Referensi cepat
Dari ketiga metode untuk menilai real estat, pendekatan pendapatan dianggap yang paling rumit dan sulit.
Pertimbangan Khusus
Saat menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli properti sewaan, investor juga harus mempertimbangkan kondisi properti tersebut. Potensi perbaikan besar yang mungkin diperlukan dapat secara substansial mengurangi keuntungan di masa depan.
Selain itu, investor harus mempertimbangkan seberapa efisien properti tersebut beroperasi. Misalnya, tuan tanah mungkin memberikan pengurangan sewa kepada penyewa sebagai imbalan untuk menyelesaikan pekerjaan pekarangan atau tanggung jawab lainnya. Mungkin penyewa tertentu menghadapi kesulitan ekonomi yang harus berbalik dalam beberapa bulan ke depan, dan pemilik tidak ingin mengusir mereka. Jika sewa yang dikumpulkan tidak lebih besar dari biaya saat ini, investor kemungkinan besar tidak akan membeli properti tersebut.
Referensi cepat
Dengan pendekatan pendapatan, tarif batas dan nilai taksiran memiliki hubungan terbalik — menurunkan rasio batas akan meningkatkan nilai taksiran
Seorang investor juga harus memastikan berapa banyak unit rata-rata yang kosong pada waktu tertentu. Tidak menerima sewa penuh dari setiap unit akan mempengaruhi pendapatan investor dari properti tersebut. Ini terutama penting jika sebuah properti sangat membutuhkan perbaikan dan banyak unit kosong — menunjukkan tingkat hunian yang rendah. Jika unit tidak diisi secara teratur, penagihan sewa akan lebih rendah dari yang seharusnya, dan pembelian properti mungkin bukan untuk kepentingan terbaik investor.
Poin Penting
- Pendekatan pendapatan adalah metode penilaian real estat yang menggunakan pendapatan yang dihasilkan properti untuk mengestimasi nilai wajar.
- Ini dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan tingkat kapitalisasi.
- Seorang pembeli harus memberi perhatian khusus pada kondisi properti, efisiensi operasi, dan kekosongan saat menggunakan pendekatan pendapatan.
Contoh Pendekatan Pendapatan
Dengan pendekatan pendapatan, investor menggunakan penjualan pasar yang sebanding untuk memilih tingkat kapitalisasi. Misalnya, ketika menilai sebuah gedung apartemen empat unit di daerah tertentu, investor melihat harga jual baru-baru ini dari properti serupa di daerah yang sama. Setelah menghitung tingkat kapitalisasi, investor dapat membagi NOI properti sewaan dengan tarif tersebut. Misalnya, properti dengan pendapatan operasional bersih (NOI) $ 700.000 dan tingkat kapitalisasi 8% bernilai $ 8,75 juta.
Artikel terkait
- Triple Net Lease: Pro dan Kontra
- Bagaimana Menilai Properti Investasi Real Estat
- Sewa tanah
- Tingkat kapitalisasi
- Sewa Tiga Bersih (NNN)
- 5 Cara Menilai Properti Sewa Real Estat
- Real Estat Komersial (CRE)
- Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
- Opsi Sewa
- Sewa Bulan ke Bulan