Pengganda Pendapatan Kotor – (Keuangan) | Finansial 2022

Apa Pengganda Pendapatan Kotor?

Pengganda pendapatan kotor (GIM) adalah ukuran kasar dari nilai properti investasi. Ini dihitung dengan membagi harga jual properti dengan pendapatan sewa kotor tahunannya. Investor dapat menggunakan GIM — bersama dengan metode lain seperti tingkat kapitalisasi (cap rate) dan metode arus kas yang didiskon — untuk menilai properti real estat komersial seperti pusat perbelanjaan dan kompleks apartemen.

Poin Penting

Pengganda pendapatan kotor adalah ukuran kasar dari nilai properti investasi.
GIM dihitung dengan membagi harga jual properti dengan pendapatan sewa kotor tahunannya.
Investor tidak boleh menggunakan GIM sebagai satu-satunya metrik penilaian karena tidak memperhitungkan biaya operasi properti pendapatan.

Memahami Pengganda Pendapatan Kotor

Menilai properti investasi penting bagi investor mana pun sebelum menandatangani kontrak real estat. Tetapi tidak seperti investasi lain — seperti saham — tidak ada cara mudah untuk melakukannya. Banyak investor real estat profesional percaya bahwa pendapatan yang dihasilkan oleh sebuah properti jauh lebih penting daripada apresiasinya .

Pengganda pendapatan kotor adalah metrik yang banyak digunakan dalam industri real estat. Ini dapat digunakan oleh investor dan profesional real estat untuk membuat penentuan kasar apakah harga yang diminta properti itu bagus — seperti rasio harga terhadap pendapatan (P / E) yang dapat digunakan untuk menilai perusahaan di pasar saham.

Mengalikan GIM oleh kotor tahunan properti pendapatan menghasilkan nilai properti atau harga yang harus dijual. Pengganda pendapatan kotor yang rendah berarti bahwa properti dapat menjadi investasi yang lebih menarik karena pendapatan kotor yang dihasilkannya jauh lebih tinggi daripada nilai pasarnya.

Pertimbangan Khusus

Pengganda pendapatan kotor adalah metrik real estat umum yang baik. Tetapi ada batasan karena tidak memperhitungkan berbagai faktor termasuk biaya operasi properti termasuk utilitas, pajak, pemeliharaan, dan lowongan. Untuk alasan yang sama, investor sebaiknya tidak menggunakan GIM sebagai cara untuk membandingkan properti investasi potensial dengan properti lain yang serupa. Untuk membuat perbandingan yang lebih akurat antara dua atau lebih properti, investor harus menggunakan pengganda laba bersih (NIM). Faktor NIM dalam pendapatan dan biaya operasional masing-masing properti.

Referensi cepat

Gunakan pengganda pendapatan bersih untuk membandingkan dua atau lebih properti.

Kerugian dari Metode Pengganda Pendapatan Kotor

GIM adalah titik awal yang baik bagi investor untuk menilai investasi real estat prospektif. Itu karena mudah untuk menghitung dan memberikan gambaran kasar tentang apa arti membeli properti bagi pembeli. Pengganda pendapatan kotor bukanlah model penilaian praktis, tetapi model ini menawarkan bagian belakang titik awal amplop. Namun, seperti yang disebutkan di atas, ada batasan dan beberapa kelemahan utama yang perlu dipertimbangkan saat menggunakan angka ini sebagai cara untuk menilai properti investasi.

Argumen alami yang menentang metode pengganda muncul karena ini adalah teknik penilaian yang agak kasar. Karena perubahan tingkat bunga — yang memengaruhi tingkat diskonto dalam perhitungan nilai waktu uang — sumber, pendapatan, dan pengeluaran tidak dipertimbangkan secara eksplisit.

Kekurangan lainnya termasuk:

Metode GIM mengasumsikan keseragaman dalam properti di seluruh kelas yang serupa. Praktisi mengetahui dari pengalaman bahwa rasio biaya di antara properti yang serupa sering kali berbeda sebagai akibat dari faktor-faktor seperti pemeliharaan yang ditangguhkan, usia properti dan kualitas manajer properti.
GIM memperkirakan nilai berdasarkan pendapatan kotor dan bukan pendapatan operasional bersih (NOI), sementara properti dibeli terutama berdasarkan kekuatan pendapatan bersihnya. Sangat mungkin bahwa dua properti dapat memiliki NOI yang sama meskipun pendapatan kotornya berbeda secara signifikan. Dengan demikian, metode GIM dapat dengan mudah disalahgunakan oleh mereka yang tidak menghargai batasannya.
GIM gagal untuk memperhitungkan sisa umur ekonomi dari properti yang sebanding. Dengan mengabaikan sisa kehidupan ekonomi, seorang praktisi dapat menetapkan nilai yang sama untuk properti baru dan properti berusia 50 tahun — dengan asumsi mereka menghasilkan pendapatan yang sama.

Contoh Perhitungan Pengganda Pendapatan Kotor

Properti yang sedang ditinjau memiliki pendapatan kotor efektif $ 50.000. Penjualan yang sebanding tersedia dengan pendapatan efektif $ 56.000 dan nilai jual $ 392.000 (pada kenyataannya, kita akan mencari sejumlah yang dapat dibandingkan untuk meningkatkan analisis).

GIM kita akan menjadi $ 392.000 ÷ $ 56.000 = 7.

Ini sebanding-atau comp seperti itu sering disebut dalam praktek-dijual selama tujuh kali (7x) gross efektif. Dengan menggunakan pengali ini, kita melihat properti ini memiliki nilai modal $ 350.000. Ini ditemukan menggunakan rumus berikut:

V = GIM x EGI

7 x $ 50.000 = $ 350.000.