Pinjaman jumbo. – (Keuangan)

oleh

Apa Pinjaman jumbo?

Pinjaman jumbo, juga dikenal sebagai hipotek jumbo, adalah jenis pembiayaan yang melebihi batas yang ditetapkan oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA). Tidak seperti hipotek konvensional, pinjaman jumbo tidak layak untuk dibeli, dijamin, atau disekuritisasi oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Dirancang untuk membiayai properti mewah dan rumah di pasar real estat lokal yang sangat kompetitif, hipotek jumbo dilengkapi dengan persyaratan penjaminan emisi yang unik dan implikasi pajak. Jenis hipotek ini telah mendapatkan daya tarik karena pasar perumahan terus pulih setelah Resesi Hebat .

Nilai hipotek jumbo bervariasi menurut negara bagian — dan bahkan kabupaten. FHFA menetapkan ukuran batas pinjaman yang sesuai untuk area yang berbeda setiap tahun, meskipun jarang berubah. Pada 2019, batas ditetapkan pada $ 484.350 untuk sebagian besar negara. Itu meningkat dari $ 453.100 pada tahun 2018. Untuk kabupaten yang memiliki nilai rumah yang lebih tinggi, batas dasar ditetapkan pada $ 726.525, atau 150% dari $ 484.350.

FHFA memiliki serangkaian ketentuan berbeda untuk wilayah di luar benua Amerika Serikat untuk penghitungan batas pinjaman. Akibatnya, batas dasar untuk pinjaman jumbo di Alaska, Guam, Hawaii, dan Kepulauan Virgin AS pada 2019 juga sebesar $ 726.525. Jumlah itu sebenarnya mungkin lebih tinggi di kabupaten yang memiliki nilai rumah lebih tinggi.

Poin Penting

  • Pinjaman jumbo adalah jenis pembiayaan yang melebihi batas yang ditetapkan oleh Federal Housing Finance Agency dan tidak dapat dibeli, dijamin, atau dijaminkan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac.
  • Pemilik rumah harus menjalani persyaratan kredit yang lebih ketat daripada yang mengajukan pinjaman konvensional.
  • Persetujuan membutuhkan skor kredit yang luar biasa dan rasio hutang terhadap pendapatan yang sangat rendah. 
  • APR rata-rata untuk hipotek jumbo sering kali setara dengan hipotek konvensional, sedangkan uang muka kira-kira 10% hingga 15% dari total harga pembelian.

Cara Kerja Pinjaman Jumbo

Jika Anda mengarahkan perhatian pada rumah yang harganya mendekati setengah juta dolar atau lebih — dan Anda tidak memiliki banyak uang di rekening bank — Anda mungkin akan membutuhkan hipotek jumbo. Dan jika Anda mencoba mendapatkannya, Anda akan menghadapi persyaratan kredit yang jauh lebih ketat daripada pemilik rumah yang mengajukan pinjaman konvensional. Itu karena pinjaman jumbo membawa lebih banyak risiko kredit bagi pemberi pinjaman karena tidak ada jaminan dari Freddie Mac. Ada juga lebih banyak risiko karena lebih banyak uang yang terlibat.

Sama seperti hipotek tradisional, persyaratan minimum untuk sebuah jumbo telah menjadi semakin ketat sejak 2008. Untuk mendapatkan persetujuan, Anda memerlukan skor kredit yang luar biasa — 700 atau lebih — dan rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) yang sangat rendah. DTI harus di bawah 43% dan sebaiknya mendekati 36%. Meskipun mereka adalah hipotek yang tidak sesuai, jumbo masih harus mengikuti pedoman yang dianggap Biro Perlindungan Keuangan Konsumen sebagai “hipotek yang memenuhi syarat” —sistem pinjaman dengan syarat dan aturan standar, seperti DTI 43%.

Anda harus membuktikan bahwa Anda memiliki uang tunai yang dapat diakses untuk menutupi pembayaran Anda, yang kemungkinan besar akan sangat tinggi jika Anda memilih hipotek suku bunga tetap 30 tahun standar. Tingkat pendapatan dan cadangan khusus bergantung pada ukuran pinjaman secara keseluruhan, tetapi semua peminjam membutuhkan 30 hari potongan pembayaran dan formulir pajak W2 yang berlangsung selama dua tahun. Jika Anda wiraswasta, persyaratan penghasilannya lebih besar: Dua tahun pengembalian pajak dan setidaknya 60 hari laporan bank saat ini. Peminjam juga membutuhkan aset likuid yang dapat dibuktikan  untuk memenuhi syarat dan cadangan kas yang setara dengan enam bulan pembayaran hipotek. Dan semua pemohon harus menunjukkan dokumentasi yang tepat tentang semua pinjaman lain yang dimiliki dan bukti kepemilikan aset non-likuid (seperti real estat lainnya).

Tarif Pinjaman Jumbo

Sementara hipotek jumbo digunakan untuk membawa suku bunga yang lebih tinggi daripada hipotek konvensional, kesenjangan telah ditutup dalam beberapa tahun terakhir. Saat ini, tingkat persentase tahunan rata-rata  (APR) untuk hipotek jumbo sering kali setara dengan hipotek konvensional — dan dalam beberapa kasus, sebenarnya lebih rendah. Pada Maret 2019, Wells Fargo, misalnya, mengenakan APR 4,092% pada pinjaman sesuai suku bunga tetap 30 tahun dan 3,793% untuk jangka waktu yang sama pada pinjaman jumbo. 

Meskipun perusahaan yang disponsori pemerintah tidak dapat menanganinya, pinjaman jumbo sering kali dijamin oleh lembaga keuangan lain; karena sekuritas ini membawa lebih banyak risiko, mereka memperdagangkan dengan premi hasil ke hipotek sekuritisasi konvensional. Namun, selisih ini telah dikurangi dengan tingkat bunga pinjaman itu sendiri.

Uang Muka untuk Pinjaman Jumbo

Untungnya, persyaratan uang muka telah dilonggarkan selama periode waktu yang sama. Di masa lalu, pemberi pinjaman hipotek jumbo sering meminta pembeli rumah untuk membayar 30% dari harga pembelian rumah (dibandingkan dengan 20% untuk hipotek konvensional). Sekarang, angka itu telah turun dari 10% menjadi 15%. Seperti halnya hipotek, ada berbagai keuntungan untuk membayar uang muka yang lebih tinggi — di antaranya, untuk menghindari biaya yang diminta pemberi pinjaman asuransi hipotek swasta untuk uang muka di bawah 20%.

Siapa yang Harus Mengambil Pinjaman Jumbo?

Berapa banyak yang pada akhirnya dapat Anda pinjam tergantung, tentu saja, pada aset Anda, nilai kredit Anda, dan nilai properti yang ingin Anda beli. Hipotek ini dianggap paling sesuai untuk segmen berpenghasilan tinggi yang menghasilkan antara $ 250.000 dan $ 500.000 setahun. Segmen ini dikenal sebagai HENRY, singkatan dari orang berpenghasilan tinggi, belum kaya. Pada dasarnya, mereka adalah orang-orang yang umumnya menghasilkan banyak uang tetapi belum memiliki jutaan uang tunai atau aset lain yang terkumpul — belum.

Sementara individu di segmen HENRY mungkin tidak mengumpulkan kekayaan untuk membeli rumah baru yang mahal dengan uang tunai, individu berpenghasilan tinggi seperti itu biasanya memiliki skor kredit yang lebih baik dan sejarah kredit yang lebih mapan daripada rata-rata pembeli rumah yang mencari pinjaman hipotek konvensional untuk jumlah yang lebih rendah. Mereka juga cenderung memiliki rekening pensiun yang lebih mapan. Mereka sering kali memberikan kontribusi untuk jangka waktu yang lebih lama daripada mereka yang berpenghasilan rendah.

Referensi cepat

Jangan mengharapkan keringanan pajak yang besar untuk pinjaman jumbo. Batas pengurangan bunga hipotek dibatasi hingga $ 750.000 untuk hutang hipotek baru.

Ini hanya jenis individu yang disukai institusi untuk mendaftar produk jangka panjang, sebagian karena mereka sering membutuhkan  layanan manajemen kekayaan tambahan. Plus, lebih praktis bagi bank untuk mengelola satu hipotek $ 2 juta daripada 10 pinjaman masing-masing senilai $ 200.000.

Pertimbangan Khusus untuk Pinjaman Jumbo

Hanya karena Anda mungkin memenuhi syarat untuk salah satu pinjaman ini tidak berarti Anda harus mengambilnya. Anda tentu tidak boleh jika Anda mengandalkannya untuk memberi Anda keringanan pajak yang besar, misalnya.

Anda mungkin sadar bahwa Anda dapat mengurangi bunga hipotek yang Anda bayarkan untuk tahun tertentu dari pajak Anda, asalkan Anda memerinci potongan Anda. Tetapi Anda mungkin tidak perlu khawatir tentang batasan yang dikenakan IRS pada pemotongan ini — batasan yang diturunkan oleh pengesahan Undang- Undang Pemotongan dan Pekerjaan. Siapa pun yang mendapat hipotek pada 14 Desember 2017, atau lebih awal, dapat mengurangi bunga hingga $ 1 juta dalam bentuk utang, yang merupakan jumlah batas lama. Tetapi untuk pembelian rumah yang dilakukan setelah 14 Desember 2017, Anda hanya dapat mengurangi bunga hingga $ 750.000 dalam bentuk hutang hipotek. Jika hipotek Anda lebih besar, Anda tidak mendapatkan potongan penuh. Jika Anda berencana mengambil hipotek jumbo $ 2 juta yang menghasilkan bunga $ 80.000 setahun, misalnya, Anda hanya dapat mengurangi $ 30.000 — bunga atas $ 750.000 pertama hipotek Anda. Akibatnya, Anda hanya mendapatkan keringanan pajak atas 37,5% dari bunga hipotek.

Itu berarti Anda harus meminjam dengan hati-hati dan menghitung dengan hati-hati untuk melihat apa yang benar-benar dapat Anda beli dan jenis manfaat pajak apa yang akan Anda terima. Dengan pengurangan pajak negara bagian dan lokal yang dibatasi hingga $ 10.000 setahun, karena tagihan pajak yang sama, properti dengan pajak tinggi juga akan membebani Anda lebih banyak. Satu strategi lain: Bandingkan persyaratan untuk melihat apakah mengambil pinjaman sesuai yang lebih kecil, ditambah pinjaman kedua, daripada satu jumbo besar, mungkin terbukti lebih baik untuk keuangan Anda dalam jangka panjang.

Related Posts

  1. Sertifikat Deposito Jumbo (CD)
  2. Hipotek Jumbo vs. Konvensional: Apa Bedanya?
  3. Jumbo Pool.
  4. Sertifikat Setoran (CD) dan bagaimana CD bekerja
  5. Apa itu perusahaan hipotek?
  6. Dasar-dasar Pembiayaan untuk Pembeli Rumah Pertama Kali
  7. Opsi Saham Karyawan (ESO)
  8. Pinjaman yang sesuai
  9. Fannie Mae dan Freddie Mac
  10. 5 jenis hipotek berisiko untuk dihindari