Rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) – (Keuangan)


Apa Rasio pinjaman-ke-nilai (LTV)?

Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah penilaian risiko pinjaman yang diperiksa oleh lembaga keuangan dan pemberi pinjaman lainnya sebelum menyetujui hipotek. Biasanya, penilaian pinjaman dengan rasio LTV yang tinggi dianggap sebagai pinjaman berisiko lebih tinggi. Oleh karena itu, jika hipotek disetujui, pinjaman tersebut memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi.

Selain itu, pinjaman dengan rasio LTV yang tinggi mungkin mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi hipotek untuk mengimbangi risiko bagi pemberi pinjaman. Jenis asuransi ini disebut private mortgage insurance (PMI).

Poin Penting

  • Loan-to-value (LTV) adalah rasio yang sering digunakan dalam pinjaman hipotek untuk menentukan jumlah yang perlu dimasukkan ke dalam uang muka dan apakah pemberi pinjaman akan memberikan kredit kepada peminjam.
  • Kebanyakan pemberi pinjaman menawarkan pemohon hipotek dan ekuitas rumah tingkat bunga serendah mungkin ketika rasio pinjaman terhadap nilai berada pada atau di bawah 80%.
  • Fannie Mae’s HomeReady dan Freddie Mac’s Home Program hipotek yang memungkinkan untuk peminjam berpenghasilan rendah memungkinkan rasio LTV sebesar 97% (uang muka 3%) tetapi memerlukan asuransi hipotek hingga rasio tersebut turun menjadi 80%.2

Memahami Rasio Pinjaman-ke-Nilai (LTV)

Pembeli rumah yang tertarik dapat dengan mudah menghitung rasio LTV rumah. Ini rumusnya:

LTV.rSebuahtsayaHai=MSEBUAHSEBUAHP.V.where:MSEBUAH=Mortgage AmountSEBUAHP.V.=Sebuahppraised Property Value begin {aligned} & LTV ratio = frac {MA} {APV} \ & textbf {where:} \ & MA = text {Mortgage Amount} \ & APV = text {Appraised Property Value} \ end {selaras} orang LTVratio=APV

Rasio LTV dihitung dengan membagi jumlah yang dipinjam dengan nilai penilaian properti, yang dinyatakan sebagai persentase. Misalnya, jika Anda membeli rumah dengan nilai taksiran $ 100.000, dan membayar uang muka $ 10.000, Anda akan meminjam $ 90.000. Ini menghasilkan rasio LTV sebesar 90% (yaitu, 90.000 / 100.000).

Menentukan rasio LTV merupakan komponen penting dari penjaminan hipotek. Ini dapat digunakan dalam proses membiayai kembali hipotek saat ini menjadi pinjaman baru, atau meminjam terhadap akumulasi ekuitas dalam sebuah properti.

Pemberi pinjaman menilai rasio LTV untuk menentukan tingkat eksposur terhadap risiko yang mereka ambil saat menanggung hipotek. Ketika peminjam meminta pinjaman dengan jumlah yang sama atau mendekati nilai taksiran (dan karena itu memiliki rasio LTV yang lebih tinggi), pemberi pinjaman melihat bahwa ada kemungkinan pinjaman yang lebih besar akan gagal bayar. Ini karena hanya ada sedikit ekuitas yang dibangun di dalam properti. Akibatnya, jika terjadi penyitaan , pemberi pinjaman mungkin mengalami kesulitan untuk menjual rumah dengan harga yang cukup untuk menutupi saldo hipotek yang belum dibayar dan masih mendapat untung dari transaksi tersebut.

Faktor utama yang memengaruhi rasio LTV adalah jumlah uang muka, harga jual, dan nilai taksiran sebuah properti. Rasio LTV terendah dicapai dengan uang muka yang lebih tinggi dan harga jual yang lebih rendah.

Bagaimana LTV Digunakan oleh Pemberi Pinjaman

Rasio LTV hanya satu faktor dalam menentukan kelayakan untuk mendapatkan hipotek, pinjaman ekuitas rumah , atau jalur kredit. Namun, ini dapat memainkan peran penting dalam tingkat bunga yang dapat dijaminkan oleh peminjam.

Kebanyakan pemberi pinjaman menawarkan pemohon hipotek dan ekuitas rumah tingkat bunga serendah mungkin ketika rasio LTV mereka berada pada atau di bawah 80%. Rasio LTV yang lebih tinggi tidak mengecualikan peminjam dari persetujuan untuk mendapatkan hipotek, meskipun bunga pinjaman mungkin naik karena rasio LTV meningkat. Misalnya, peminjam dengan rasio LTV 95% dapat disetujui untuk mendapatkan hipotek. Namun, tingkat suku bunga mereka mungkin poin persentase penuh lebih tinggi dari tingkat bunga yang diberikan kepada peminjam dengan rasio LTV 75%.

Jika rasio LTV lebih tinggi dari 80%, peminjam mungkin diharuskan untuk membeli asuransi hipotek pribadi (PMI). Ini dapat menambah dari 0,5% hingga 1% ke jumlah total pinjaman setiap tahun. Misalnya, PMI dengan tarif 1% pada pinjaman $ 100.000 akan menambahkan tambahan $ 1.000 ke jumlah total yang dibayarkan per tahun (atau $ 83,33 per bulan). Pembayaran PMI diperlukan sampai rasio LTV 80% atau lebih rendah. Rasio LTV akan menurun saat Anda membayar pinjaman dan nilai rumah Anda meningkat seiring waktu.

Secara umum, semakin rendah rasio LTV, semakin besar kemungkinan pinjaman tersebut disetujui dan kemungkinan akan semakin rendah tingkat bunganya. Selain itu, sebagai peminjam, kecil kemungkinan Anda diharuskan membeli asuransi hipotek pribadi (PMI).

Meskipun bukan undang-undang bahwa pemberi pinjaman mewajibkan rasio LTV 80% agar peminjam menghindari biaya tambahan PMI, ini adalah praktik hampir semua pemberi pinjaman. Pengecualian terhadap persyaratan ini terkadang dibuat untuk peminjam yang memiliki pendapatan tinggi, hutang lebih rendah, atau memiliki portofolio investasi yang besar.

Contoh LTV

Misalnya, Anda membeli rumah seharga $ 100.000. Namun, pemiliknya bersedia menjualnya seharga $ 90.000. Jika Anda membayar uang muka $ 10.000, pinjaman Anda sebesar $ 80.000, yang menghasilkan rasio LTV 80% (yaitu, 80.000 / 100.000). Jika Anda ingin meningkatkan jumlah uang muka Anda menjadi $ 15.000, pinjaman hipotek Anda sekarang menjadi $ 75.000. Ini akan membuat rasio LTV Anda 75% (yaitu 75.000 / 100.000).

Variasi pada Aturan Rasio Pinjaman-ke-Nilai

Jenis pinjaman yang berbeda mungkin memiliki aturan yang berbeda dalam hal persyaratan rasio LTV.

Pinjaman FHA

Pinjaman FHA adalah hipotek yang dirancang untuk peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang.Mereka dikeluarkan oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA dan diasuransikan oleh  Administrasi Perumahan Federal (FHA) .Pinjaman FHA membutuhkan uang muka dan nilai kredit minimum yang lebih rendah daripada banyak pinjaman konvensional.Pinjaman FHA memungkinkan rasio LTV awal hingga 96,5%, tetapi mereka memerlukanpremi asuransi hipotek (MIP) yang berlangsung selama Anda memiliki pinjaman itu (tidak peduli seberapa rendah rasio LTV pada akhirnya). Banyak orang memutuskan untuk membiayai kembali pinjaman FHA mereka setelah rasio LTV mereka mencapai 80% untuk menghilangkan persyaratan MIP.

Pinjaman VA dan USDA

Pinjaman VA dan USDA — tersedia untuk mantan militer dan mantan atau mereka yang berada di daerah pedesaan — tidak memerlukan asuransi hipotek pribadi meskipun rasio LTV bisa setinggi 100%.5 Namun, baik pinjaman VA dan USDA memiliki biaya tambahan.

Fannie Mae dan Freddie Mac

Program hipotek Fannie Mae’s HomeReady dan Freddie Mac’s Home Kemungkinan untuk peminjam berpenghasilan rendah memungkinkan rasio LTV sebesar 97%.Namun, mereka membutuhkan asuransi hipotek hingga rasionya turun menjadi 80%.2

Untuk pinjaman FHA, VA, dan USDA, tersedia opsi refinancing yang efisien.Persyaratan penilaian pembebasan ini sehingga rasio LTV rumah tidak memengaruhi pinjaman.Untuk peminjam dengan rasio LTV di atas 100% —juga dikenal sebagai “di bawah air” atau “terbalik” —Opsi Pembiayaan Kembali Pinjaman-ke-Nilai Tinggi Fannie Mae dan Pembiayaan Bantuan yang Ditingkatkan oleh Freddie Mac juga tersedia.

LTV vs. LTV Gabungan (CLTV)

Sementara rasio LTV melihat dampak pinjaman hipotek tunggal saat membeli properti, rasio pinjaman terhadap nilai gabungan (CLTV) adalah rasio dari semua pinjaman terjamin atas sebuah properti dengan nilai sebuah properti. Ini termasuk tidak hanya hipotek utama yang digunakan dalam LTV tetapi juga hipotek kedua, pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit, atau hak gadai lainnya. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon pembeli rumah ketika lebih dari satu pinjaman digunakan — misalnya, jika mereka akan memiliki dua atau lebih hipotek, atau hipotek ditambah pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit (HELOC). Secara umum, pemberi pinjaman bersedia memberikan pinjaman dengan rasio CLTV 80% ke atas dan kepada peminjam dengan peringkat kredit tinggi. Pemberi pinjaman utama cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV karena ini merupakan ukuran yang lebih menyeluruh.

Mari kita lihat lebih dekat perbedaannya. Rasio LTV hanya memperhitungkan saldo hipotek utama di rumah. Oleh karena itu, jika saldo hipotek utama adalah $ 100.000 dan nilai rumah $ 200.000, LTV = 50%.

Namun, pertimbangkan contoh jika ia juga memiliki hipotek kedua sebesar $ 30.000 dan HELOC sebesar $ 20.000. Nilai pinjaman gabungan sekarang menjadi ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; rasio yang jauh lebih tinggi.

Pertimbangan gabungan ini sangat penting jika penerima hipotek gagal bayar dan musuh melakukan penyitaan.

Kerugian dari Loan-to-Value (LTV)

Kelemahan utama dari informasi yang diberikan LTV adalah LTV hanya mencakup hipotek utama yang dimiliki pemilik rumah, dan tidak termasuk dalam perhitungannya kewajiban lain dari peminjam, seperti hipotek kedua atau pinjaman ekuitas rumah. Oleh karena itu, CLTV adalah ukuran yang lebih inklusif dari kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman rumah.

Related Posts

  1. Hitung Rasio Pinjaman-ke-Nilai (LTV) Menggunakan Excel
  2. Dasar-dasar Pembiayaan untuk Pembeli Rumah Pertama Kali
  3. Pinjaman rasio tinggi
  4. Rasio rasio pinjaman-ke-nilai gabungan – CLTV
  5. Program Pinjaman Harp: Bagaimana cara kerjanya?
  6. Rasio LTV dan Pembayaran Hipotek
  7. Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)
  8. FHA vs. Pinjaman konvensional: Apa bedanya?
  9. Penjualan Singkat (Real Estate)
  10. Hipotek pertama