Apa Administrasi Perumahan Federal (FHA)?
Istilah Federal Housing Administration (FHA) mengacu pada agen AS yang menyediakan asuransi hipotek kepada pemberi pinjaman yang disetujui FHA. FHA didirikan pada tahun 1934 oleh pemerintah AS dan menjadi bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS pada tahun 1965.
FHA mendanai operasinya dengan pendapatan yang dihasilkan melalui premi asuransi hipotek (MIP). Pinjaman FHA memungkinkan minimum uang muka yang lebih rendah dan skor kredit yang lebih rendah daripada pemberi pinjaman tradisional.
Ini membuka kepemilikan rumah bagi ribuan orang Amerika yang tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek. Asuransi hipotek melindungi pemberi pinjaman dari kerugian akibat gagal bayar hipotek, jadi jika peminjam gagal bayar, maka FHA membayar pemberi pinjaman.
Ringkasan:
- Federal Housing Administration (FHA) menawarkan asuransi hipotek kepada pemberi pinjaman yang disetujui.
- Badan ini didirikan pada tahun 1934 dan menjadi bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS pada tahun 1965.
- Program pinjaman rumah FHA dirancang untuk peminjam yang tidak dapat membayar uang muka yang besar, memiliki nilai kredit yang lebih rendah, dan tidak memenuhi syarat untuk hipotek konvensional.
- Peminjam dengan pinjaman FHA harus membeli asuransi hipotek FHA.
- Premi asuransi hipotek (MIP) yang dikumpulkan dari pinjaman yang diasuransikan FHA membantu membayar program tersebut.
Memahami FHA
FHA adalah salah satu perusahaan asuransi hipotek terbesar di dunia, melindungi pemberi pinjaman yang disetujui FHA dari kerugian—terutama jika peminjam gagal bayar. Didirikan pada tahun 1934 untuk membantu merangsang pasar perumahan AS.
Gagasan dasarnya adalah bahwa lebih banyak orang akan memenuhi syarat untuk hipotek untuk membeli rumah jika pemberi pinjaman diberi asuransi. Seperti disebutkan di atas, badan tersebut berada di bawah lingkup Kantor Perumahan HUD pada tahun 1965.
FHA mengasuransikan pinjaman hipotek di Amerika Serikat dan wilayah AS untuk jenis properti berikut:
- Rumah keluarga tunggal
- Properti multikeluarga
- Fasilitas perawatan perumahan
- Rumah sakit
Sebagian besar pinjaman FHA mensyaratkan uang muka minimum yang lebih rendah—sesedikit 3,5%, yang berarti bahwa pinjaman diasuransikan hingga 96,5%. Pemberi pinjaman FHA yang disetujui juga dapat memberikan pinjaman kepada orang-orang dengan skor kredit lebih rendah daripada kebanyakan pemberi pinjaman pinjaman konvensional.
Manfaat ini membuat pinjaman FHA populer di kalangan pembeli rumah pertama kali. Peminjam yang memenuhi syarat juga harus membeli asuransi hipotek.
Premi ini dibuat untuk FHA, yang digunakan sebagai pendapatan yang dihasilkan sendiri. Ketika peminjam berhenti membayar hipoteknya, pemberi pinjaman dapat mengajukan klaim melalui FHA.
Agensi membayar perusahaan hipotek sisa saldo pokok pinjaman menggunakan MIP yang disebutkan di atas yang dikumpulkannya. Hal ini memungkinkan pemberi pinjaman untuk menawarkan pinjaman yang lebih besar kepada peminjam.
Ada batasan berapa banyak yang bisa Anda pinjam. Batas pinjaman FHA ditentukan oleh wilayah tempat Anda tinggal—daerah berbiaya rendah memiliki batas lebih rendah daripada pinjaman FHA biasa, dan daerah berbiaya tinggi memiliki batas lebih tinggi.
Pertimbangan Khusus
FHA mewajibkan peminjam untuk membayar dua jenis MIP:
- Yang pertama adalah MIP di muka, yaitu 1,75% dari jumlah pinjaman pada tahun 2022.
- Yang kedua adalah MIP tahunan, yang dibebankan setiap bulan. Pembayaran ini berkisar dari 0,45% hingga 1,05% dari jumlah pinjaman.
Jumlah pembayaran berbeda tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu pinjaman, dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) asli.
Awalnya, MIP tahunan dihapus secara otomatis setelah peminjam mencapai 78% LTV berdasarkan harga pembelian awal. Setelah krisis subprime mortgage, FHA menghadapi krisis fiskal dan pada tahun 2013 menerapkan aturan bahwa MIP tahunan tetap berlaku selama masa pinjaman.
Sebagai akibat dari perubahan tersebut, sebagian besar peminjam dengan hipotek FHA akan membiayai kembali melalui hipotek tradisional setelah mencapai LTV 80%. Bahkan jika skor kredit mereka belum membaik secara signifikan, mereka kemungkinan besar akan disetujui untuk mendapatkan pinjaman konvensional sekarang karena mereka memiliki 20% ekuitas di properti mereka.
MIP juga membantu mendanai program FHA lainnya yang bermanfaat bagi pemilik rumah, penyewa, dan masyarakat luas.
Sejarah FHA
Kegagalan bank menyebabkan pinjaman rumah menurun, menurunkan kepemilikan rumah secara signifikan selama Depresi Hebat. Tingkat default dan penyitaan meroket, karena pinjaman dibatasi hingga 50% dari nilai pasar properti dan persyaratan hipotek (termasuk jadwal pembayaran singkat ditambah dengan pembayaran balon) sulit dipenuhi oleh banyak pembeli rumah.
Akibatnya, Amerika Serikat pada dasarnya adalah bangsa penyewa—hanya satu dari 10 rumah tangga yang memiliki rumah mereka. Kongres memberlakukan Undang-Undang Perumahan Nasional tahun 1934 untuk membantu merestrukturisasi sistem perbankan federal.
Tujuan utamanya adalah untuk meningkatkan standar dan kondisi perumahan, menyediakan metode asuransi hipotek bersama, dan mengurangi penyitaan hipotek rumah keluarga. Undang-undang tersebut menciptakan Federal Savings and Loan Insurance Corp.
(FSLIC), bekas lembaga pemerintah yang tanggung jawabnya sekarang menjadi bagian dari Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC), dan FHA.
Tindakan ini meningkatkan pasar untuk rumah keluarga tunggal dan membangun perumahan dan hipotek yang lebih terjangkau. Situs web FHA menawarkan sumber daya konsumen yang informatif, termasuk panduan pembelian rumah.
Kritik terhadap FHA
Program FHA memberikan stimulasi ekonomi AS yang substansial melalui pengembangan komunitas dan rumah, yang mengalir ke komunitas lokal dalam bentuk pekerjaan, sekolah, dan sumber pendapatan lainnya. Meskipun juga memastikan bahwa pemberi pinjaman dilindungi dan membantu peminjam mendapatkan pinjaman yang lebih besar, FHA bukan tanpa kritik.
Kritikus mengatakan bahwa peminjam terikat oleh persyaratan yang ketat, seperti MIP di muka dan tahunan. Beberapa ahli berpendapat bahwa pemilik rumah mungkin lebih baik menggunakan hipotek konvensional jika mereka memenuhi syarat.
Itu karena mereka dapat menghemat uang dalam jangka panjang melalui premi asuransi hipotek pribadi (PMI) yang disediakan oleh pemberi pinjaman konvensional. Pemberi pinjaman hipotek konvensional meminta peminjam untuk membeli PMI ketika mereka tidak dapat memberikan uang muka 20%.
PMI dapat dibatalkan setelah peminjam membayar cukup uang pokok hipotek. MIP ditagih selama 11 tahun atau sampai akhir jangka waktu pinjaman, mana yang lebih dulu, terlepas dari ekuitas di rumah.
Secara historis, FHA menerapkan kebijakan seperti redlining, di mana pejabat benar-benar akan menarik garis merah di sekitar lingkungan yang sebagian besar berkulit hitam dan dipandang sebagai “tidak aman” dan menolak memberi pinjaman kepada peminjam di lingkungan tersebut. Praktik ini, antara lain, mencegah generasi warga kulit hitam memanfaatkan program yang sama dengan rekan kulit putih mereka.
Penghalang untuk menjadi pemilik rumah dan membangun kekayaan generasi ini memperburuk ketidaksetaraan kekayaan rasial yang masih kita lihat sampai sekarang.
Apa yang dilakukan Administrasi Perumahan Federal (FHA)?
Kongres menciptakan Administrasi Perumahan Federal (FHA) pada tahun 1934 selama Depresi Hebat untuk merangsang pasar perumahan. FHA menjamin pinjaman rumah yang dikeluarkan oleh pemberi pinjaman yang disetujui.
Pinjaman dirancang untuk peminjam dengan skor kredit di bawah rata-rata dan yang tidak memiliki uang tunai untuk membayar uang muka yang besar.
Bagaimana cara kerja pinjaman FHA?
Peminjam yang memenuhi syarat dapat meminjam hingga 96,5% dari nilai rumah. Pembeli rumah diharuskan membeli asuransi hipotek.
Pembayaran premi dilakukan ke FHA, dan jika peminjam gagal membayar hipotek, maka FHA membayar pemberi pinjaman.
Apakah pinjaman rumah FHA memiliki batas pendapatan?
Pinjaman FHA tidak memiliki batasan pendapatan. Ada batasan berapa banyak yang dapat Anda pinjam, yang didasarkan pada wilayah tempat tinggal Anda.
Kesimpulan
FHA awalnya dibuat untuk merangsang ekonomi dengan mendorong pembelian rumah dan konstruksi rumah, dan untuk membantu orang Amerika berpenghasilan rendah menjadi pemilik rumah. Jika dilihat dari sudut pandang itu, program tersebut telah sukses besar.
Namun, kebijakan awal seperti redlining telah mencegah jutaan orang kulit hitam Amerika mengalami kekayaan generasi yang diberikan oleh kepemilikan rumah murah kepada generasi pasca-Perang Dunia II dari rekan kulit putih mereka. Sementara program berlanjut hari ini dan telah berusaha untuk memperbaiki beberapa kesalahan masa lalunya, perubahan setelah krisis subprime mortgage membuat pinjaman FHA kurang dari tawar-menawar daripada sebelumnya.