Bagaimana Anda menggunakan DCF untuk penilaian real estat? – (Keuangan)

oleh

Analisis menggunakan arus kas diskonto (DCF) adalah ukuran yang sangat umum digunakan dalam evaluasi investasi real estat. Memang, menentukan tingkat diskonto — bagian penting dari analisis DCF — melibatkan sejumlah variabel yang mungkin sulit diprediksi secara akurat. Terlepas dari kesulitan, DCF tetap menjadi salah satu alat terbaik untuk menetapkan nilai pada investasi properti nyata, seperti perwalian investasi real estat (REIT).

Apa Anda menggunakan DCF untuk penilaian real estat?

  • Arus kas diskonto (DCF), metode penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai investasi berdasarkan arus kas masa depan, sering digunakan dalam mengevaluasi investasi real estat.
  • Biaya awal, biaya tahunan, perkiraan pendapatan, dan periode kepemilikan properti adalah beberapa variabel yang digunakan dalam analisis DCF.
  • Meskipun tingkat diskonto real estat sulit ditentukan, DCF tetap menjadi salah satu alat terbaik untuk mengevaluasi investasi real estat.

Apa Arus Kas yang Didiskon?

Analisis arus kas yang didiskontokan adalah metode penilaian yang berusaha untuk menentukan profitabilitas, atau bahkan hanya kelangsungan hidup, dari suatu investasi dengan memeriksa proyeksi pendapatan masa depan atau arus kas yang diproyeksikan dari investasi, dan kemudian mendiskontokan arus kas tersebut untuk sampai pada perkiraan arus. nilai investasi. Perkiraan nilai saat ini biasanya disebut sebagai nilai sekarang bersih, atau NPV.

Dengan kata lain, analisis DCF mencoba untuk mengetahui nilai perusahaan atau aset saat ini, berdasarkan proyeksi berapa banyak uang yang akan dihasilkannya di masa depan. Tingkat diskonto digunakan untuk memperoleh NPV dari arus kas masa depan yang diharapkan. Untuk evaluasi investasi real estat, tingkat diskonto umumnya diinginkan atau diharapkan tahunan real estate rate of return. Bergantung seberapa jauh Anda pergi ke masa depan, rumus untuk DCF adalah:

Referensi cepat

Tujuan akhir dari analisis DCF adalah untuk memperkirakan uang yang akan diterima investor dari investasi, disesuaikan dengan nilai waktu uang .

Menghitung Arus Kas Diskon untuk Real Estat

Untuk investasi real estat, faktor-faktor berikut perlu dimasukkan dalam perhitungan:

  • Biaya awal — Baik harga pembelian atau uang muka yang dilakukan atas properti.
  • Biaya pendanaan — Biaya suku bunga atas pembiayaan awal atau yang diharapkan.
  • Holding period — Untuk investasi real estat, holding period biasanya dihitung untuk jangka waktu antara lima dan 15 tahun, meskipun bervariasi antara investor dan investasi tertentu.
  • Biaya tambahan dari tahun ke tahun — Ini termasuk biaya pemeliharaan dan perbaikan yang diproyeksikan; pajak properti ; dan biaya lain selain biaya pembiayaan.
  • Arus kas yang diproyeksikan — Proyeksi tahun demi tahun dari pendapatan sewa yang diterima dari kepemilikan properti.
  • Keuntungan penjualan — Jumlah proyeksi keuntungan yang diharapkan akan direalisasikan oleh pemilik pada saat penjualan properti pada akhir periode kepemilikan yang diproyeksikan.

Sejumlah variabel harus diestimasi dalam penghitungan DCF; ini bisa sulit untuk dijabarkan dengan tepat, dan termasuk hal-hal seperti biaya perbaikan dan pemeliharaan, proyeksi kenaikan sewa dan kenaikan nilai properti. Barang-barang ini biasanya diperkirakan menggunakan survei properti serupa di daerah tersebut. Meskipun menentukan angka yang akurat untuk memproyeksikan biaya dan arus kas masa depan dapat menjadi tantangan, setelah proyeksi ini dan tingkat diskonto ditentukan, penghitungan nilai sekarang bersih cukup sederhana dan penghitungan terkomputerisasi tersedia secara gratis.

Contoh Penggunaan DCF dalam Investasi Real Estat

Seorang investor dapat menetapkan tingkat diskonto DCF mereka sama dengan pengembalian yang mereka harapkan dari investasi alternatif dengan risiko serupa. Misalnya, Anda dapat menginvestasikan $ 500.000 di rumah baru yang Anda harapkan dapat dijual dalam satu dekade seharga $ 750.000. Sebagai alternatif, Anda dapat menginvestasikan $ 500.000 dalam trust investasi real estat (REIT) yang diharapkan menghasilkan 10% per tahun selama 10 tahun ke depan.

Untuk menyederhanakan, anggaplah Anda tidak memasukkan biaya substitusi sewa atau efek pajak di antara kedua investasi; kita akan bertahan dengan satu arus kas — harga rumah dalam 10 tahun. Jadi, yang Anda butuhkan untuk analisis DCF adalah tingkat diskonto (10%) dan arus kas masa depan ($ 750.000) dari penjualan rumah di masa mendatang.

Dalam contoh ini, analisis DCF menunjukkan bahwa arus kas masa depan rumah hanya bernilai $ 289.157,47 hari ini. Jadi, Anda seharusnya tidak berinvestasi di dalamnya; REIT, yang akan menghasilkan $ 500.000 dalam dekade berikutnya, menawarkan nilai yang lebih baik. Setelah pengaruh pajak, sewa, dan faktor lainnya disertakan, Anda mungkin menemukan bahwa DCF sedikit lebih dekat dengan nilai rumah saat ini.

Artikel terkait

  1. Arus Kas Diskon (DCF)
  2. Nilai diskon
  3. Penilaian DCF: pemeriksaan kewarasan pasar saham
  4. Evaluasi harga saham dengan DCF rekayasa balik
  5. Bagaimana Menilai Properti Investasi Real Estat
  6. Real Estat Komersial (CRE)
  7. Cara Menghasilkan Uang dengan Opsi Real Estat
  8. Menggunakan DCF dalam penilaian biotek
  9. Menganalisis arus kas dengan cara yang mudah
  10. Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda