Pengertian Stabilisasi Sewa?
Stabilisasi sewa adalah bentuk kontrol atas harga perumahan, yang berasal dari paruh pertama abad ke-20, yang sering digambarkan sebagai bentuk asuransi bagi penyewa terhadap kenaikan sewa yang tidak masuk akal. Meskipun stabilisasi sewa terkadang dibingungkan dengan kontrol sewa, keduanya tidak persis sama (lihat “Stabilisasi Sewa vs.
Kontrol Sewa,” di bawah.)
Pembatasan yang ditetapkan oleh undang-undang stabilisasi sewa bertujuan untuk menjaga agar perumahan yang ada tetap terjangkau. Mereka juga dapat memasukkan tujuan lain seperti perlindungan terhadap penggusuran yang salah, mendorong berbagai tingkat pendapatan dalam lingkungan, dan meningkatkan retensi penyewa, menurut laporan tahun 2019 dari Urban Institute, sebuah wadah pemikir kebijakan sosial.
Peraturan penetapan harga sewa dirancang untuk menjaga agar biaya perumahan bagi penyewa tidak naik terlalu cepat, yang mereka lakukan dengan memberlakukan pembatasan tingkat lokal yang membatasi jumlah yang dapat dibebankan untuk sewa di bangunan tertentu. Mereka biasanya membatasi kenaikan sewa, seringkali menetapkan kenaikan persentase tahunan yang diperbolehkan, dan memasukkan pembatasan tindakan seperti penggusuran.
Undang-undang negara bagian California, misalnya, melarang penggusuran yang tidak dapat dibenarkan dan membatasi kenaikan sewa tahunan hingga 5% ditambah indeks harga konsumen (CPI) lokal, atau 10%, mana yang lebih rendah.
Ringkasan:
- Stabilisasi sewa adalah bentuk kontrol atas harga perumahan yang berasal dari abad ke-20 dan sering digambarkan sebagai bentuk asuransi bagi penyewa terhadap kenaikan sewa yang tidak wajar.
- Hanya District of Columbia dan empat negara bagian yang memiliki undang-undang aktif yang mengatur sewa—California, Maryland, New Jersey, dan New York. Banyak negara bagian telah terlebih dahulu melarang daerah untuk menerapkan peraturan sewa, seperti stabilisasi sewa.
- Pada tahun 2018, 32 negara bagian telah mengesahkan undang-undang yang melarang pemerintah daerah mengesahkan undang-undang kontrol sewa dan empat negara bagian mengikuti Aturan Dillon, yang hanya mengizinkan kota untuk mengesahkan undang-undang tersebut jika negara bagian memberi mereka izin eksplisit untuk melakukannya.
- Peraturan sewa tidak pernah populer di luar wilayah pesisir dan, pada tahun 2018, total 182 kota—hampir secara eksklusif di tempat-tempat seperti California, New Jersey, dan New York—memilikinya.
Memahami Stabilisasi Sewa
Peraturan sewa pertama kali diberlakukan di AS pada tahun 1920-an, meskipun telah melewati beberapa fase sejarah yang berbeda sejak saat itu.
Mereka umumnya dibagi menjadi dua jenis peraturan, juga disebut “generasi”, yang mengingatkan kembali pada saat dua jenis yang berbeda itu umum secara historis: generasi pertama, atau “kontrol sewa”, yang umum terjadi pada ledakan perumahan pascaperang tahun 1950-an, dan generasi kedua, atau “stabilisasi sewa”, yang umum terjadi pada tahun 1970-an. Saat ini, pengaturan sewa semacam ini relatif jarang, dan para peneliti mengklasifikasikan pembatasan yang ada sebagai “upaya stabilisasi”, meskipun berbeda dalam hal seberapa ketatnya.
Beberapa tempat, seperti New York, mempertahankan perbedaan terminologis antara stabilisasi dan kontrol. Dalam kedua kasus tersebut, pembatasan ini tidak pernah populer di luar wilayah pesisir dan, pada 2018, total 182 kota—hampir secara eksklusif di wilayah pesisir seperti California, New Jersey, dan New York—memiliki kontrol seperti itu, menurut Institut Urban 2019.
laporan. Di Amerika Serikat pada tahun 2018, 32 negara bagian telah melarang pemerintah daerah untuk memberlakukan peraturan sewa, dan beberapa lainnya mengikuti beberapa bentuk Aturan Dillon, yang memungkinkan kontrol sewa hanya ketika negara memberikan izin eksplisit, menurut laporan Urban Institute.
Dari negara bagian yang tersisa, hanya sedikit yang benar-benar memiliki batasan sewa, dan bahkan ini diatur dengan ketat. Peta tahun 2022 dari National Multifamily Housing Council (NMHC), sebuah yayasan penelitian nirlaba, memberikan angka yang sama ketika mencantumkan 26 negara bagian yang mendahului kontrol sewa, enam negara bagian tambahan yang mendahului kontrol sewa dan zonasi inklusi wajib, dan tujuh negara bagian yang beroperasi di bawah Aturan Dillon.
Para pendukung stabilisasi sewa, termasuk kelompok advokasi PolicyLink dan Center for Popular Democracy, berpendapat bahwa langkah-langkah regulasi sewa adalah “satu-satunya alat kebijakan yang dapat segera memberikan bantuan kepada penyewa yang menghadapi kenaikan sewa yang tidak terjangkau,” sebagian karena mereka menjangkau perumahan pribadi. dan dapat menskalakan dengan cepat dan efektif.
26
Jumlah negara bagian yang mendahului peraturan sewa, menurut peta tahun 2022 dari National Multifamily Housing Council. NMHC berkomentar bahwa pandemi COVID-19 dapat menyebabkan peningkatan ancaman legislatif terhadap peraturan sewa, terutama jika regulator melihat peraturan sewa sebagai perkembangan alami dari moratorium penggusuran.
Sebaliknya, National Apartment Association, sebuah organisasi nasional yang dengan gigih menentang peraturan sewa, mengatakan bahwa COVID-19 dapat menyebabkan penyebaran peraturan ini sebagai tindakan darurat dan telah mengajukan argumen untuk mencegah hal ini terjadi. Apakah peraturan sewa bekerja dengan cara yang dimaksudkan? Sarjana lain meringkas bukti empiris sebagai campuran.
Sebuah laporan tahun 2018 dari Brookings Institution, sebuah organisasi penelitian kebijakan publik, misalnya, berpendapat bahwa meskipun peraturan sewa membantu penyewa dalam jangka pendek, peraturan tersebut pada akhirnya berdampak buruk dalam jangka panjang, termasuk hilangnya keterjangkauan perumahan dan terciptanya gentrifikasi. dan limpahan dari lokasi yang diatur sewa ke lingkungan sekitarnya.
Kontrol Sewa vs.
Stabilisasi Sewa
Meskipun kadang-kadang digabungkan, kontrol sewa dan stabilisasi sewa memiliki latar belakang sejarah yang berbeda, dan beberapa tempat masih membuat perbedaan di antara keduanya. Mereka juga digambarkan sebagai “kontrol sewa generasi pertama” dan “kontrol sewa generasi kedua”, dan “pengaturan sewa” digunakan sebagai istilah umum untuk keduanya.
Kontrol sewa, atau kontrol generasi pertama, lebih agresif. Di New York City, misalnya, mereka berlaku untuk bangunan yang dibangun sebelum tahun 1947 di mana penyewa telah tinggal terus menerus sejak sebelum tahun 1971.
Tuan tanah diizinkan untuk menaikkan harga sewa di bawah pembatasan semacam ini, tetapi ada batas 7,5% per tahun serta batas atas. batas, yang disebut “sewa dasar maksimum,” yang diperbarui setiap beberapa tahun untuk mengimbangi biaya operasional, menurut Dewan Pedoman Sewa NYC.
Secara historis, stabilisasi sewa, atau kontrol generasi kedua, berfokus pada pembatasan yang lebih sederhana. Di New York, undang-undang stabilisasi sewa berlaku untuk bangunan yang dibangun antara tahun 1947 dan 1971, termasuk hak untuk memperbarui dan batasan kenaikan sewa, yang ditentukan setiap tahun.
Dari kedua jenis pembatasan tersebut, stabilisasi sewa sejauh ini merupakan bentuk yang paling umum saat ini. Survei Perumahan dan Lowongan NYC 2021, misalnya, melaporkan bahwa ada 16.400 apartemen yang dikendalikan sewanya, dibandingkan dengan 1.048.860 apartemen yang distabilkan sewanya di kota pada tahun itu.
Para penulis studi Urban Institute mengaitkan hal ini sebagian dengan ketentuan yang membutuhkan hunian terus menerus dan kontrol kekosongan di New York City.
Contoh Dunia Nyata dari Stabilisasi Sewa
Sebuah studi tentang dampak tindakan pengendalian sewa terhadap penyewa dan tuan tanah di San Francisco, yang diterbitkan pada tahun 2019, menyelidiki apa yang terjadi setelah undang-undang tahun 1994 memperluas perlindungan pengendalian sewa di San Francisco untuk memasukkan perumahan multi-keluarga kecil yang dibangun sebelum tahun 1980, menghapus pengecualian dari struktur ini. dari 1979 undang-undang kontrol sewa.
Studi menyimpulkan bahwa kontrol mengalami penurunan perpindahan penyewa, terutama untuk minoritas. Namun, itu juga berkontribusi pada ketidaksetaraan dan gentrifikasi kota, kata studi tersebut, dengan menyebabkan tuan tanah mengubah properti mereka untuk menghindari kontrol sewa dan untuk merayu penyewa berpenghasilan tinggi.
Pada akhirnya, perubahan tersebut menurunkan pasokan perumahan sewa di kota sebesar 15% dan menurunkan persentase penyewa yang tinggal di unit dengan perlindungan ini, kata laporan tersebut. Studi lain melihat apa yang terjadi pada lingkungan di sekitar sewa yang dikontrol sewa setelah penghapusan kontrol sewa secara mengejutkan di Cambridge, Mass., pada tahun 1995.
Berdasarkan data pasar perumahan antara tahun 1988 dan 2005, disimpulkan bahwa penghapusan kontrol menyebabkan apresiasi harga miliaran dolar untuk properti yang dikendalikan sewa dan properti terdekat yang tidak pernah berada di bawah kendali sewa, yang menurut penulis hanya dijelaskan sebagian oleh investasi residensial.
Laporan Brookings tahun 2018 meringkas bukti empiris yang tersedia, dengan mengandalkan kedua contoh tersebut, yang menunjukkan bahwa peraturan sewa memberi penyewa yang ada asuransi terhadap kenaikan sewa, tetapi hal itu dilakukan dengan biaya yang cukup besar.
1:34
Klik Mainkan untuk Mempelajari Semua Tentang Squatters
Apakah Sewa Properti Saya Stabil?
Aturan yang distabilkan oleh sewa bervariasi berdasarkan lokasi. Cara terbaik untuk memeriksanya adalah dengan melihat ke badan pengawas yang bertanggung jawab atas peraturan ini.
Kota sering kali memiliki sumber daya yang dapat Anda gunakan untuk mengetahui apakah properti tertentu termasuk dalam aturan stabilisasi yang ada. Los Angeles, California, misalnya, memiliki Zone Information and Map Access System, atau ZIMAS.
Di New York City, agensi yang mengelola undang-undang ini, NYS Homes and Community Renewal, memiliki situs web tempat Anda dapat meminta informasi tentang apartemen tertentu (tidak semua apartemen di bangunan yang diatur sewanya memiliki batasan sewa).
Apa Perbedaan Antara Rent Controlled dan Rent Stabilized?
Properti yang diatur sewa dapat mengacu pada properti yang dikendalikan sewa atau properti yang distabilkan sewa. Perbedaannya sebagian besar terletak pada seberapa ketat kontrol sewa, dan nama-nama tersebut berasal dari fase sejarah yang berbeda ketika peraturan ini umum.
Sebagai aturan praktis, kontrol sewa lebih parah, menetapkan sewa ke harga tertentu. Stabilisasi sewa biasanya membatasi kenaikan harga hingga persentase tertentu.
Berapa Banyak Negara Memiliki Stabilisasi Sewa?
Hanya empat negara bagian dan District of Columbia yang memiliki undang-undang stabilisasi sewa yang “aktif”—California, New Jersey, New York, dan Maryland. Pada 2018, sekitar 182 kota memiliki peraturan sewa yang aktif, menurut laporan Urban Institute.