Pengertian Perwalian Lahan Komunitas?
Community Land Trust (CLT) adalah organisasi swasta nirlaba yang memiliki tanah atas nama komunitas, mempromosikan keterjangkauan perumahan dan pembangunan berkelanjutan dan memitigasi ketidaksetaraan historis dalam kepemilikan rumah dan pembangunan kekayaan. CLT adalah tanggapan terhadap semakin kurangnya perumahan yang terjangkau di wilayah metropolitan utama, terutama bagi komunitas minoritas yang kurang terlayani.
Ringkasan:
- Community Land Trusts (CLTs) adalah program ekuitas bersama yang membuat tanah tetap tersedia dengan biaya rendah untuk keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.
- CLT membantu menghilangkan kesenjangan kekayaan ras dengan membantu komunitas minoritas yang secara tradisional kurang terlayani untuk membangun tingkat ekuitas rumah (harga jual kembali memiliki batas untuk menjaga agar perumahan tetap terjangkau).
- CLT mendorong stabilitas dengan mengurangi tunggakan pinjaman dan tingkat gagal bayar.
Bagaimana Community Land Trust Bekerja
Perwalian lahan masyarakat adalah bentuk kepemilikan ekuitas bersama. CLT menggunakan dana investasi publik dan swasta untuk memperoleh tanah atas nama komunitas tertentu.
CLT memiliki tanah untuk selama-lamanya (yaitu, selamanya). Penduduk masyarakat dapat membeli rumah mereka, tetapi tidak tanah di mana rumah-rumah itu berada.
Sebaliknya, penduduk mengadakan sewa properti jangka panjang berbiaya rendah dengan CLT, yang dikenal sebagai sewa tanah, biasanya untuk periode 99 tahun. Biaya bulanan untuk sewa tanah bisa $100 atau lebih rendah.
Meskipun penghuni CLT tidak pernah bisa menjual tanah tempat tinggal mereka, mereka memiliki hak yang sama dengan pemilik rumah lainnya. Selama masa sewa tanah, mereka menikmati penggunaan properti secara penuh dan eksklusif, serta hak privasi umum yang terkait dengan kepemilikan rumah.
Penghuni CLT juga memiliki banyak kewajiban yang sama dengan pemilik rumah lainnya, termasuk kewajiban pajak properti. Secara historis, pajak properti telah menimbulkan kesulitan bagi CLT ketika negara bagian menilai pajak berdasarkan nilai pasar sebenarnya dari properti CLT daripada nilai terkelola yang ditetapkan CLT.
Penghuni CLT dapat menjual rumah mereka, meskipun CLT memiliki hak penolakan pertama untuk setiap penjualan dan ada batas atas keuntungan penjualan kembali sehingga perumahan tersebut tetap terjangkau oleh pemilik berikutnya. Penghuni CLT tidak boleh menyewakan properti mereka.
Sebaliknya, sewa CLT biasanya menyertakan persyaratan hunian bahwa properti tersebut harus berfungsi sebagai tempat tinggal utama pemilik. Namun, secara kritis, CLT memungkinkan penghuni untuk menyerahkan sewa properti dan kepemilikan rumah kepada anak-anak mereka, yang mempromosikan pembangunan kekayaan generasi dalam keluarga.
Anggota CLT terutama bertanggung jawab atas manajemen CLT. Namun dalam beberapa kasus, dewan CLT juga dapat mencakup anggota organisasi pemerintah daerah atau anggota non-CLT lainnya.
CLT menggunakan lahan untuk perumahan dan juga untuk ruang publik komunitas, seperti taman, kebun, dan pusat publik—untuk rekreasi, misalnya.
Perwalian Lahan Komunitas vs. Asosiasi Perumahan Bersama
Ada bentuk lain dari kepemilikan properti komunitas nirlaba yang dimaksudkan untuk mempromosikan keterjangkauan dan pengembangan lingkungan, seperti mutual housing associations (MHAs).
Seperti CLT, MHA adalah organisasi yang dikelola masyarakat yang memfasilitasi perumahan murah untuk keluarga berpenghasilan rendah dan menengah sambil juga bekerja untuk merehabilitasi dan merevitalisasi lingkungan. Ada beberapa perbedaan penting antara CLT dan MHA.
Sementara CLT fokus pada kepemilikan tanah, MHA fokus pada perumahan itu sendiri. MHA juga mengandalkan skala ekonomi untuk meminimalkan biaya properti dan biaya pemeliharaan berkelanjutan.
MHA sering memiliki satu atau lebih gedung multiunit, yang memungkinkan mereka untuk berbagi sumber daya, menyebarkan biaya pengoperasian dan pemeliharaan, dan menghasilkan daya beli yang besar. MHA juga umumnya lebih inklusif dari komunitas yang lebih besar di sekitarnya, sering kali menyertakan bukan penduduk sebagai anggota dewan.
Hal ini memungkinkan MHA untuk mencari keahlian manajemen dari pakar dan asosiasi luar. Memang, MHA sering memiliki staf manajemen properti profesional yang berpengalaman.
Terakhir, tidak seperti pemilik rumah CLT, penghuni MHA tidak dapat menjual unit mereka untuk mendapatkan keuntungan; yaitu, mereka tidak mengembangkan ekuitas dalam properti. Alih-alih, organisasi menggunakan uang sewa penduduk untuk terus menyediakan layanan dan peningkatan yang meningkatkan nilai MHA secara keseluruhan.
Kelebihan dan Kekurangan Tanah Perwalian Masyarakat
Ada banyak keuntungan CLT, baik untuk penghuni CLT maupun komunitas yang lebih besar, termasuk bahwa mereka:
- Jaga agar harga rumah tidak naik di luar jangkauan pembeli berpenghasilan rendah dan menengah
- Menyediakan akses ke kepemilikan rumah untuk komunitas minoritas yang kurang terlayani
- Membantu mengurangi kesenjangan kekayaan bagi komunitas minoritas dengan membangun kekayaan generasi melalui ekuitas rumah
- Membantu merevitalisasi lingkungan perkotaan dan memberikan peluang bagi bisnis milik minoritas
- Mengurangi tingkat kenakalan dan penyitaan
- Berikan warga lingkungan kontrol atas pembangunan
CLT juga memiliki kelemahan. Pertama, calon pembeli rumah mungkin enggan membeli properti di CLT karena sebenarnya mereka tidak memiliki tanah, meskipun pemilik properti CLT memiliki manfaat kepemilikan yang serupa dengan pemilik rumah tradisional.
Mengatasi hambatan ini menuntut CLT untuk mendidik calon pembeli tentang hak dan tanggung jawab mereka, khususnya mengenai transfer antargenerasi. Hambatan yang lebih signifikan untuk partisipasi CLT adalah batas keuntungan penjualan kembali.
Salah satu penyebab tidak terjangkaunya perumahan adalah lonjakan harga yang besar yang terjadi tepat sebelum krisis gelembung perumahan tahun 2008 dan selama pandemi COVID. Memberikan alternatif yang terjangkau adalah tujuan dari CLT.
Tapi itu juga membatasi pertumbuhan ekuitas yang dapat dicapai oleh mereka yang membeli properti CLT saat mereka menjualnya. Semua calon pembeli rumah menjadi pemilik rumah dengan prasangka tentang apresiasi nilai yang ingin mereka capai, dan kenaikan harga historis menjaga harapan ini tetap tinggi.
Jadi, ketika diberi pilihan antara CLT dan perumahan terjangkau alternatif dari pembangun komersial yang tidak memiliki batasan penjualan kembali serupa, calon pembeli mungkin menghindari potensi keuntungan CLT yang terbatas. CLT juga harus bersaing dengan organisasi perumahan nirlaba lainnya untuk sumber daya publik dan swasta yang langka.
Kurangnya sumber daya dapat mempersulit CLT untuk mencapai massa kritis dan membangun inventaris yang cukup untuk melayani masyarakat. Pro
- Berikan akses ke kepemilikan rumah untuk minoritas yang kurang terlayani.
- Bantu komunitas minoritas membangun kekayaan generasi melalui ekuitas rumah.
- Mengurangi tunggakan dan penyitaan.
Menipu
- Pemilik rumah tidak memiliki tanah tempat rumahnya berada.
- Ada batas keuntungan penjualan kembali ketika pemilik rumah memutuskan untuk menjual.
- CLT harus bersaing dengan organisasi perumahan nirlaba lainnya untuk mendapatkan sumber daya yang terbatas.
Contoh Dunia Nyata dari Perwalian Lahan Komunitas
Lebih dari 260 CLT beroperasi di Amerika Serikat, dan lebih banyak lagi ada di Kanada, Belgia, Kenya, Selandia Baru, dan Inggris Raya, banyak di antaranya yang sangat sukses.
Di antara CLT yang telah menghasilkan pengakuan atas upaya mereka—yang sering mencakup pengorganisasian aksi politik komunitas untuk mendukung perumahan yang terjangkau—adalah pengembangan Cooper Square di New York City, Dudley Street Neighborhood di Boston, Chicago Community Land Trust, dan TRUST South LA.
Bagaimana kepercayaan tanah komunitas (CLT) memperoleh properti?
Sementara community land trust (CLT) dapat dengan mudah membeli properti dengan harga pasar, ada cara lain yang lebih murah untuk kepemilikan properti. Misalnya, CLT sering mencari hadiah atau sumbangan properti dari warga negara, perusahaan, dan organisasi pemerintah.
Selain itu, CLT bisa mendapatkan keuntungan dari apa yang dikenal sebagai penjualan murah, di mana CLT membayar sebagian dari nilai pasar wajar (FMV) properti dan penjual menghapus bagian nilai yang belum dibayar sebagai pengurangan pajak.
Bagaimana CLT membantu menjaga harga rumah tetap terjangkau?
Perumahan terjangkau bila biaya bulanan tidak melebihi 30% sampai 35% dari pendapatan kotor pemilik rumah. CLT memiliki beberapa jalan yang tersedia untuk membantu menjaga agar harga rumah tetap terjangkau oleh masyarakat.
Salah satu yang paling penting adalah formula penjualan kembali. Rumus penjualan kembali memungkinkan CLT untuk membatasi harga jual kembali rumah mana pun di komunitas.
Pemilik rumah masih membangun beberapa ekuitas, tetapi harga tidak terlalu meningkat sehingga mereka berada di luar jangkauan keuangan untuk orang-orang yang diharapkan dapat didukung oleh masyarakat. Akibatnya, nilai jual kembali hampir selalu lebih rendah dari nilai pasar sebenarnya dari rumah tersebut.
CLT juga memfasilitasi keterjangkauan jangka panjang dengan menjauhkan properti komunitas dari pasar perumahan umum. Bahkan ketika CLT memutuskan untuk berhenti beroperasi dan membubarkan diri, ia tidak dapat menjual propertinya begitu saja.
Sebaliknya, itu harus mentransfer properti ke organisasi amal lain, seringkali dengan tujuan yang sama. Jika tidak ada penerima yang dapat diterima untuk tanah tersebut, maka kepemilikan biasanya dikembalikan kepada negara.
Siapa yang berhak membeli properti di CLT?
Untuk memenuhi tujuan mereka menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat yang kurang terlayani, CLT memiliki persyaratan pendapatan maksimum. Biasanya, pendapatan sebelum pajak pembeli CLT tidak dapat melebihi 80% dari pendapatan rata-rata rumah tangga di area sekitar CLT (diterbitkan setiap tahun oleh US Department of Housing and Urban Development [HUD]).
Bagaimana CLT memajukan keadilan rasial dan mengurangi kesenjangan kekayaan?
CLT adalah salah satu dari banyak metode yang dapat mengurangi kesenjangan kekayaan rasial dengan membantu komunitas minoritas membangun kekayaan. CLT memungkinkan keluarga berpenghasilan rendah yang secara tradisional terwakili secara berlebihan di antara komunitas minoritas untuk membangun kekayaan generasi melalui ekuitas rumah.
Dengan menawarkan hambatan yang lebih rendah untuk kepemilikan rumah, termasuk biaya awal dan keseluruhan yang lebih rendah, CLT memberi komunitas yang kurang terlayani lebih banyak peluang untuk menjadi pemilik rumah dan mengembangkan ekuitas. Studi terbaru menunjukkan bahwa biaya awal untuk rata-rata pemilik rumah ekuitas bersama adalah kurang dari $2.000, secara substansial kurang dari persyaratan pinjaman-ke-nilai (LTV) 20% untuk hipotek tradisional.
Tetapi para anggota keluar dengan ekuitas rata-rata $14.000, secara nyata meningkatkan kekayaan rumah tangga mereka.
Bagaimana jika pemilik rumah CLT gagal membayar hipotek mereka?
Seperti jenis kepemilikan rumah lainnya, hipotek dan gagal bayar hipotek adalah kenyataan yang tidak menguntungkan di CLT. Namun, CLT biasanya memerlukan penggunaan hipotek standar dengan persyaratan khusus jika terjadi gagal bayar.
Di bawah hipotek standar, pemberi pinjaman harus memberikan pemberitahuan CLT ketika penduduk gagal membayar hipotek mereka dan memberikan kesempatan bagi CLT untuk menyelesaikan default tersebut. Untuk properti yang akan disita, CLT memiliki kesempatan untuk membeli gedung yang diambil alih.
Penyitaan tidak mempengaruhi kepemilikan tanah yang selalu berada di tangan CLT.