Apa Lengan pembayaran fleksibel?
Pembayaran ARM yang fleksibel, juga dikenal sebagai opsi ARM, adalah jenis hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) yang memungkinkan peminjam untuk memilih dari empat opsi pembayaran yang berbeda setiap bulan: pembayaran 30 tahun yang diamortisasi sepenuhnya;15 tahun, pembayaran amortisasi penuh;pembayaran hanya bunga, atau yang disebut pembayaran minimum yang tidak menutupi bunga bulanan.
Biro Perlindungan Konsumen Keuangan (CFPB) secara efektif dihilangkan ARMS pembayaran yang fleksibel pada tahun 2014 melalui baru Berkualitas Mortgage (QM) standar.
Poin Penting
- Pembayaran fleksibel ARM memungkinkan peminjam untuk memilih di antara empat opsi pembayaran yang berbeda setiap bulan.
- Opsi pembayaran ini termasuk pembayaran hipotek 30 tahun, pembayaran 15 tahun, pembayaran hanya bunga, dan pembayaran minimum.
- Kebanyakan pembayaran fleksibel ARM menawarkan tingkat perkenalan yang rendah diikuti dengan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi, meninggalkan peminjam dengan “kejutan pembayaran” dan seringkali dengan ketidakmampuan untuk membayar pembayaran bulanan yang baru.
- Jenis hipotek ini telah dihentikan di AS sejak 2014.1
Memahami ARM Pembayaran Fleksibel
Pembayaran fleksibel ARM sangat populer sebelum krisis subprime mortgage tahun 2007-2008 ketika harga rumah naik dengan cepat.KPR memiliki tingkat bunga penggoda perkenalan yang sangat rendah, biasanya 1%, yang membuat banyak orang berasumsi bahwa mereka mampu membeli rumah yang lebih mahal daripada perkiraan pendapatan mereka.Tapi teaser rate-nya hanya satu bulan.Kemudian tingkat bunga disetel ulang ke indeks seperti Indeks Biaya Tabungan Wells(COSI) ditambah margin, yang sering kali mengakibatkan “guncangan pembayaran”.
Dengan menggunakan tingkat bunga baru, peminjam dapat memilih untuk melakukan pembayaran hipotek 30 tahun konvensional atau bahkan pembayaran 15 tahun yang lebih besar dan dipercepat Dalam prakteknya, hanya sedikit peminjam yang melakukan ini; setelah bulan pertama, sebagian besar memilih pembayaran hanya dengan bunga atau pembayaran bulanan minimum, yang tampaknya sangat menguntungkan.
Banyak peminjam tidak memahami bahwa bunga yang belum dibayar akan dimasukkan ke dalam saldo pinjaman, suatu proses yang disebut amortisasi negatif. Hal ini berdampak pada meningkatnya jumlah pinjaman. Ketika harga rumah jatuh, peminjam mendapati bahwa mereka berhutang lebih banyak pada hipotek mereka daripada nilai rumah mereka.
Pemilik rumah tidak dapat menjual rumah mereka, karena nilainya terlalu rendah, dan banyak peminjam tidak mampu melakukan pembayaran hipotek bulanan, yang menyebabkan gagal bayar yang menyebar melalui bank dan produk hipotek keuangan apa pun, seperti sekuritas berbasis hipotek (MBS).
Penolakan ARM Pembayaran Fleksibel
Pembayaran yang fleksibel ARMS dan pilihan ARM lainnya memiliki banyak cetakan halus yang banyak peminjam mengabaikan.Misalnya, sebagian besar opsi ARM memiliki batas amortisasi negatif, yang berarti peminjam hanya dapat melakukan pembayaran minimum hingga nilai pinjaman mencapai 110% hingga 115% dari jumlah awal.
Pembayaran minimum juga meningkat setiap tahun, terkadang dengan persentase yang tampaknya tidak terlalu banyak tetapi bertambah dengan cepat.Dan opsi pembayaran hanya bunga biasanya hanya berlaku untuk sepuluh tahun pertama.Banyak pemilik rumah melihat pembayaran pinjaman mereka lebih dari dua kali lipat hanya dalam beberapa tahun.
Banyak dari hipotek ini ditulis oleh pemberi pinjaman predator yang lebih tertarik untuk menutup kesepakatan dan membuat komisi sebagai lawan dari kemungkinan dampak finansial negatif yang akan ditimbulkannya pada peminjam, mengetahui bahwa mereka pada akhirnya mungkin tidak mampu membayar hipotek mereka.
Untuk mencegah bank menulis pinjaman yang berpotensi bangkrut pemilik rumah, CFPB mendirikan program Hipotek Berkualitas pada tahun 2014. Di bawah program ini, beberapa jenis hipotek stabil akan mendapatkan persetujuan QM dari agensi dan membuat bank penerbit memenuhi syarat untuk perlindungan yang lebih besar jika terjadi default .
Karena pinjaman amortisasi negatif seperti ARM pembayaran fleksibel tidak pernah diberikan persetujuan QM, sebagian besar bank meninggalkannya demi ARM yang lebih konvensional dan hipotek dengan suku bunga tetap.
Artikel terkait
- 5/1 hibrida Hipotek tingkat disesuaikan (5/1 lengan hibrida)
- Lengan diskresioner
- Topi ARM tahunan
- 5 jenis hipotek berisiko untuk dihindari
- Lengan margin
- Opsi Pembayaran lengan Pembayaran minimum
- Hipotek tingkat variabel
- 5/6 Hibrida Hipotek Tingkat Disesuaikan (5/6 ARM Hibrid)
- Dasar-dasar Pembiayaan untuk Pembeli Rumah Pertama Kali
- ARM yang dapat dikonversi