Banyak investor real estat yang bersemangat mengira mereka bisa kaya dengan menggunakan pinjaman bank untuk membeli dan meningkatkan pemecah masalah lokal. Meskipun berinvestasi di real estat mungkin lebih baik daripada berinvestasi di pasar saham – karena keberadaan pasar real estat lokal yang kecil menciptakan inefisiensi yang dapat dieksploitasi oleh investor – Anda memerlukan tingkat pemahaman yang lebih tinggi untuk taipan real estat, Anda harus memahami pasar, serta tiga unsur utama dari perolehan real estat yang kuat.
Apa Menghasilkan uang di real estat perumahan?
Meskipun investor real estat yang berpengalaman dan cerdik mungkin dapat menghasilkan uang di lingkungan real estat yang lemah di seluruh negeri, kemungkinannya berlawanan dengan mereka; peluang sukses bagi investor baru di pasar seperti itu bahkan lebih buruk. tingkat hipotek yang dapat disesuaikan harus membayar lebih untuk mempertahankannya, dan tidak semua orang mampu membelinya. Hal ini menyebabkan berkurangnya permintaan untuk real estat, dan harga pun ikut turun.
Jadi, ketika mulai membangun portofolio real estat Anda, waktu yang ideal adalah dalam lingkungan suku bunga yang menurun. Secara umum, pinjaman Anda tidak hanya akan lebih murah, tetapi, jika kredit macet sesaat , permintaan kemungkinan akan lebih tinggi, yang dapat dipertahankan dengan manajemen modal yang baik.
Sifat lain yang diinginkan adalah produk domestik bruto (PDB) yang sehat , karena angka ini benar-benar menunjukkan kesehatan sistem ekonomi secara keseluruhan yang mendukung pasar real estat. Di masa PDB yang sehat, seperti pertumbuhan lebih dari 3% per tahun, sangat jarang melihat kelemahan real estat yang signifikan.
Terakhir, data tingkat pengangguran sering kali menjadi indikator utama kelembutan pasar. Jika orang melihat sedikit prospek penghasilan di tempat mereka tinggal, mereka pindah. Pada gilirannya, ini sangat mengurangi apresiasi harga rumah (HPA).
Pilih Lokasi Tertentu
Jika Anda menemukan suku bunga tetap hingga turun, pertumbuhan PDB yang layak, dan tingkat pengangguran yang lumayan di pasar nasional, Anda dapat mulai mencari pasar lokal yang diinginkan. Carilah area dengan potensi apresiasi yang relatif kuat, relatif terhadap pasar lain. Data pengangguran yang dipublikasikan dengan baik dari Case-Shiller Home Price Index , Bureau of Labor Statistics , atau sumber lain adalah indikator yang sangat baik dari kesehatan pasar real estat teratas di masa depan.
Data pengangguran lokal seringkali sangat menunjukkan data perumahan. Investor cerdas berupaya berinvestasi di kota yang menunjukkan tren pengangguran yang sehat dan data HPA yang relatif kuat. Mudah-mudahan, ini adalah kota tempat Anda tinggal, dan karenanya memiliki pemahaman yang kuat tentang keanehan pasar lokal – dan dengan demikian dapat dengan mudah mengelola properti. Namun, dengan kontrol manajemen yang baik, dimungkinkan untuk berinvestasi dengan sukses di lokasi lain di mana mitra manajemen kualitas tersedia.
Temukan Titik Infleksi Urban Sprawl
Setelah Anda menemukan kota yang ideal untuk investasi yang Anda inginkan, carilah hotspot urban sprawl. Jika Anda melihat kota berkembang, dan dapat mentolerir beberapa risiko, maka berinvestasilah dalam real estat di sekelilingnya. Namun, jika pasar terlihat tidak menyenangkan atau tidak jelas, tetap berpegang pada cincin bagian dalam, untuk memiliki penyangga terhadap kebalikan dari urban sprawl.
Tanda peringatan memberitahu Anda untuk menjauh dari perimeter termasuk perubahan material pengangguran dan / atau memperlambat pertumbuhan ekonomi di daerah setempat. Anda juga dapat melihat kesehatan bisnis yang mendasari perusahaan-perusahaan besar di daerah tersebut. Jika lemah, kemungkinan besar akan terjadi PHK , yang dapat mulai menekan nilai real estat karena berkurangnya pasokan tenaga kerja. Jika kesehatan bisnis pemberi kerja utama di daerah itu kuat, yang terjadi adalah sebaliknya.
Nilai real estat dapat sangat bervariasi dalam suatu wilayah metropolitan. Misalnya, jika rata-rata HPA di sebuah kota adalah 5%, mungkin 2% di pusat kota, 6% di lingkar pinggiran kota pertama, dan 10% di lingkar pinggiran kota kedua. Lingkaran ketiga kemungkinan besar adalah lahan pertanian dengan potensi HPA yang kecil. Perhatikan fenomena di sini: apresiasi real estat Anda yang paling tidak stabil akan terjadi di lingkar luar yang berdekatan dengan lahan pertanian, karena ini adalah titik puncak luar kota. Leverage lokasi ini dapat dieksploitasi dengan memiliki keunggulan di pasar yang sedang berkembang. Logikanya, di pasar bawah, Anda ingin menjadi inti. Di sinilah depresiasi paling kecil mungkin terjadi, karena pasar perumahan penuh menjadikan ini tempat yang paling tidak mungkin untuk gangguan keseimbangan penawaran dan permintaan .
Memahami risiko investasi di berbagai wilayah kota sangat mirip dengan memahami bagaimana instrumen keuangan berperilaku secara umum. Pikirkan daerah perkotaan sebuah kota sebagai obligasi tingkat investasi , lingkar pinggiran kota pertama sebagai ekuitas , dan lingkar luar sebagai turunan. Memahami di mana infleksi urban sprawl terjadi di kota dapat meningkatkan keuntungan, atau melindungi investasi dari sisi negatifnya.
Untuk bersenang-senang, mari kita kupas bawang satu lapis lebih jauh, untuk menemukan area terpanas. Misalkan Anda memutuskan untuk berinvestasi di perimeter, karena Anda melihat pertumbuhan ekonomi dan permintaan tenaga kerja yang meningkat di area tersebut. Anda bisa mencoba mengantisipasi letak lampu merah. Di situlah properti komersial masa depan , seperti mal pinggiran kota, akan dibangun; Seiring perkembangan real estat residensial berkembang di sekitar mal-mal masa depan ini, nilai properti kemungkinan akan melonjak secara signifikan dibandingkan dengan pendapatan real estat rata-rata.
Garis bawah
Peluang untuk tingkat pengembalian di atas rata-rata tampaknya lebih besar di bidang real estat daripada di bidang instrumen keuangan , karena lebih sedikit orang yang melihat unit nonhomogen. Mengetahui pasar lokal juga menghasilkan keuntungan investasi. Strategi jangka panjang atau beli dan tahan lebih baik jika Anda memiliki banyak modal dan peluang terbatas, sedangkan strategi jangka pendek atau membalik akan lebih masuk akal jika Anda memiliki modal terbatas dan wawasan yang luar biasa tentang sweet spot. Terlepas dari kerangka waktu Anda, pertama-tama Anda harus mencari pasar nasional yang kuat, kemudian wilayah di mana data yang dipublikasikan menunjukkan peluang HPA yang layak. Terakhir, mainkan perimeter urban sprawl jika Anda yakin area tersebut berkembang, atau menjauhlah jika Anda melihatnya menyusut. Memahami poin-poin utama ini dapat membantu memaksimalkan nilai portofolio real estat apa pun .
Related Posts
- Cara Menghasilkan Uang dengan Opsi Real Estat
- Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda
- Real Estat Komersial (CRE)
- Opsi Saham Karyawan (ESO)
- Cara Menghasilkan Uang di Real Estat
- Sertifikat Setoran (CD) dan bagaimana CD bekerja
- Bagaimana Menilai Properti Investasi Real Estat
- Berinvestasi di Real Estat Mewah
- Cara Mendapatkan Lisensi Real Estat di California (CA)
- Derivatif real estat