Ketika Anda mempertimbangkan untuk membiayai kembali hipotek Anda, banyak hal yang akan bergantung pada penilaian. Jika nilai rumah Anda sangat rendah sehingga Anda berada di bawah air, Anda tidak dapat membiayai kembali. Jika nilai penilaian Anda menempatkan ekuitas rumah Anda kurang dari 20%, Anda akan terjebak membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) atau harus membawa sejumlah uang tunai ke meja untuk melakukan pembayaran kembali tunai. Terlebih lagi, Anda mungkin tidak mendapatkan suku bunga terendah yang tersedia, karena pemberi pinjaman menganggap peminjam dengan ekuitas lebih sedikit lebih berisiko.
Jika Anda berpikir tentang pembiayaan kembali, Anda harus memahami peran penting penilaian dalam proses tersebut dan bagaimana Anda dapat mempersiapkan rumah, yang merupakan kunci untuk mencapai pembiayaan kembali yang sukses.
Apa Penilaian Rumah: Kunci Anda Menuju Pembiayaan Kembali yang Berhasil?
- Seorang pemilik rumah yang berencana untuk membiayai kembali hipotek harus terlebih dahulu mendapatkan penilaian, yang biasanya berharga $ 300 hingga $ 500 untuk satu rumah keluarga.
- Penilai, seorang profesional independen, mengevaluasi secara menyeluruh sebuah rumah — secara langsung — dan memeriksa properti serupa sebelum sampai pada penilaian untuk rumah tersebut.
- Menyegarkan pekerjaan cat rumah, membersihkan kekacauan, dan menunjukkan fitur tersembunyi dapat membantu meningkatkan kemungkinan penilaian tinggi.
- Pemilik rumah yang yakin bahwa penilaian terlalu rendah dapat mengajukan banding, tetapi peluang penilai mengubahnya sangat kecil kecuali jika ada bukti substansial bahwa nilainya tidak aktif.
Apa Itu Penilaian Rumah?
Sebuah penilaian dilakukan oleh berlisensi atau bersertifikat profesional, yang pendapatnya dari nilai rumah itu disediakan sebagai pihak ketiga tertarik dan berisi. Penilai dibayar untuk memberikan layanan untuk menilai rumah Anda tetapi tidak memiliki hak dalam permainan ketika datang ke apakah Anda dapat membiayai kembali sebagai hasil dari nilai yang mereka dapatkan.
Dalam transaksi pembiayaan kembali, penilaian melindungi bank dengan memastikan bahwa bank tidak meminjamkan uang lebih banyak kepada peminjam daripada nilai properti. Jika properti tersebut kemudian disita karena alasan apa pun, pemberi pinjaman ingin dapat menjual kembali properti tersebut dan mendapatkan uangnya kembali.
Penilai mengunjungi rumah Anda selama antara 30 dan 60 menit untuk mengukur dimensinya, memeriksa fasilitas, dan mengevaluasi kondisi keseluruhan, baik di dalam maupun di luar, mengambil foto eksterior, garasi, dan setiap ruang interior.
Mereka kemudian memeriksa catatan transaksi properti yang mirip dengan milik Anda — idealnya, properti di lingkungan Anda yang baru-baru ini terjual. Berdasarkan kunjungan rumah dan catatan ini, penilai sampai pada pendapat profesional tentang berapa banyak properti Anda akan dijual jika Anda memasarkannya. Bank menggunakan nilai ini — bersama dengan pendapatan, aset, dan riwayat kredit Anda — untuk menentukan berapa banyak yang akan dipinjamkannya kepada Anda dan dengan syarat apa.
Cara Kerja Penilaian Rumah
Dua jenis transaksi refinancing tidak memerlukan penilaian — merampingkan pembiayaan kembali Federal Housing Administration (FHA) dan Pinjaman Refinance Pengurangan Suku Bunga Administrasi Veteran (VA). Semua jenis transaksi refinancing lainnya membutuhkan penilaian.
Peraturan federal menentukan bagaimana pemberi pinjaman dan penilai harus berperilaku selama proses penilaian.Setelah krisis perumahan , pemerintah ingin meningkatkan kemandirian penilai untuk mencegah kemungkinan pemberian pinjaman berdasarkan nilai rumah yang meningkat.Dodd-Frank Act dan Kebenaran di Lending Act sekarang memerlukan appraisal untuk menjadi “dilakukan secara independen dan bebas dari pengaruh yang tidak pantas dan pemaksaan.”
Karena persyaratan independensi penilai federal menentukan ruang lingkup yang sempit dari interaksi yang dapat diterima antara penilai dan petugas bagian pinjaman, pemberi pinjaman takut bahwa memiliki kontak dengan penilai dapat dianggap melanggar hukum dengan mencoba memengaruhi pendapat penilai sebelum penilaian selesai.
Pemberi pinjaman keliru karena berhati-hati untuk menghindari kemungkinan tindakan disipliner yang berat. Petugas pinjaman dan perantara tidak dapat memilih penilai, begitu pula peminjam.
Pemberi pinjaman sering kali akan memesan penilaian melalui pihak ketiga yang disebut perusahaan manajemen penilai (AMC). “Menggunakan AMC bukanlah persyaratan, tetapi itu adalah pendekatan umum untuk menilai independensi,” kata Joe Parsons, penasihat pinjaman senior di Pinnacle Capital Mortgage of Dublin, California, seorang bankir regional, dan broker hipotek.
Banyak pemberi pinjaman — terutama pemberi pinjaman kecil, lokal — memiliki hubungan rujukan langsung dengan sekelompok kecil penilai individu dan mungkin tidak menggunakan AMC.Atau pemberi pinjaman mungkin memiliki departemen penilaian independen internal.Penilai harus memiliki pengetahuan lokal tentang area tersebut (disebut kompetensi pasar).Penilai diharapkan mengikuti Standar Seragam Praktik Penilaian Profesional yang dikeluarkan oleh Appraisal Foundation, sebuah organisasi profesional, meskipun standar ini bukan undang-undang.
Siapa yang Membayar untuk Penilaian?
Biaya penilaian berbeda-beda di setiap negara bagian, tetapi penilai harus mengenakan biaya yang biasa dan wajar untuk area tersebut. Berharap untuk membayar pemberi pinjaman $ 300 hingga $ 500 untuk penilaian standar rumah keluarga tunggal. “Properti yang lebih kompleks lebih mahal karena pemeriksaannya membutuhkan lebih banyak waktu,” kata Erin Benton, wakil presiden Decorum Valuation Services, sebuah perusahaan manajemen penilaian di Ellicott City, Md.
Anda harus membayar untuk penaksiran terlepas dari apakah pinjaman Anda ditutup karena penilai masih mengerjakannya. Meskipun biayanya mungkin tampak berharga jika memungkinkan Anda mendapatkan persyaratan pembiayaan kembali yang Anda inginkan, ini bisa tampak seperti membuang-buang uang jika penilaian yang rendah berarti Anda tidak dapat membiayai kembali.
Karena pemberi pinjaman tidak dapat mendiskusikan nilai rumah atau “nilai target” yang diantisipasi dengan penilai pada saat penugasan, pemilik rumah tidak bisa mendapatkan perkiraan kasar penilai apakah rumah mereka kemungkinan akan dinilai cukup tinggi untuk mereka pembiayaan kembali sebelum mereka membayarnya layanan, seperti yang mereka bisa sebelum peraturan baru.Paling banter, Anda dapat mencari penjualan serupa baru-baru ini di situs web seperti Zillow dan Redfin, tetapi catatan ini mungkin tidak akurat atau tidak lengkap.
Pilihan lainnya adalah meminta agen real estat untuk melakukan analisis pasar komparatif dan memberi Anda hasil cetak dari penjualan serupa baru-baru ini dari Multiple Listing Service , kata Bruce Ailion, agen RE / MAX Greater Atlanta. Tanyakan dengan baik, karena agen akan membantu Anda — tidak seperti penjualan rumah, dia tidak akan mendapatkan komisi dari pembiayaan kembali Anda.
Apa yang Dicari Penilai?
Nilai yang diberikan penilai pada rumah Anda sangat bergantung pada harga jual baru-baru ini dari properti yang sebanding. Namun demikian, Anda salah jika Anda merasa tidak dapat melakukan apa pun untuk membantu rumah Anda berada di ujung atas dari nilai penilaian potensialnya.
Menilai rumah Anda mirip dengan kencan pertama, kata Ailion. Meskipun Anda tidak tahu bagaimana pasangan Anda akan menyukai atau mengevaluasi Anda, namun berpenampilan baik secara substansial meningkatkan peluang Anda untuk dianggap menarik. “Begitu pula dengan penilaiannya,” katanya. “Properti Anda harus rapi dan bersih, tidak berantakan, dan mudah untuk diperiksa. Hewan peliharaan apa pun harus ditahan dan baunya ditutupi. Anda tidak ingin penilai terburu-buru keluar. “
Berikut cara penilai perumahan bersertifikat Ralph J. Vaccari, presiden Vaccari & Associates di Marblehead, Mass., Menjelaskan pendekatannya terhadap pekerjaan itu: “Secara umum, tidak masalah jika halaman Anda tidak dipangkas atau rumah Anda berantakan. Namun, penting untuk disadari bahwa rumah yang kotor atau tidak terawat dapat meningkatkan tampilan keausannya hingga melebihi normal, dan kondisi tersebut, pada kenyataannya, dapat memengaruhi nilai. ”
Menurut Vaccari, penilai memperhatikan hal-hal berikut:
- Kondisi eksterior dan interior
- Jumlah total kamar, dengan nilai tambah untuk kamar tidur dan kamar mandi
- Fungsionalitas, termasuk desain dan tata ruang interior, dan keusangan fungsional
- Perbaikan dapur dan kamar mandi, jendela, atap, dan sistem rumah (pemanas, kelistrikan, dan perpipaan) selama 15 tahun sebelumnya yang membuat rumah lebih mutakhir, fungsional, dan layak huni menurut standar saat ini
- Kondisi dan usia sistem perpipaan, kelistrikan, dan HVAC rumah
- Fasilitas eksterior, seperti garasi, dek, dan beranda terpisah. Kolam renang dan bak mandi air panas juga akan menambah nilai rumah
- Lokasi
- Fitur yang tidak menarik, seperti tampilan eksterior yang tidak konsisten dengan lingkungan sekitar akan mengurangi nilainya