Suku bunga memiliki pengaruh yang sangat besar terhadap nilai tagihan Treasury (T-Bills). Karena pengaruhnya terhadap kemampuan individu untuk membeli properti hunian (dengan meningkatkan atau menurunkan biaya modal hipotek) begitu besar, banyak orang membuat asumsi yang salah bahwa satu-satunya faktor penentu dalam penilaian real estat adalah tingkat hipotek saat ini.
Tetapi suku bunga hipotek hanyalah salah satu faktor yang berhubungan dengan bunga yang mempengaruhi nilai properti. Karena suku bunga juga mempengaruhi arus modal, tingkat pengembalian investasi yang dibutuhkan investor, suku bunga mendorong harga properti dalam berbagai cara.
Apa suku bunga memengaruhi nilai-nilai properti?
- Suku bunga dapat mendorong harga properti dengan berbagai cara.
- Mirip dengan analisis arus kas diskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi, pendekatan pendapatan memperhitungkan arus kas bersih.
- Suku bunga dapat memengaruhi biaya pembiayaan dan suku bunga hipotek — perubahan arus modal juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti.
- Dampak paling jelas dari suku bunga pada nilai real estat adalah dalam penurunan tingkat diskonto atau kapitalisasi, karena sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko.
Dasar-dasar Penilaian
Nilai real estat umumnya dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan properti serta biaya penggantian untuk mengembangkan properti baru.Namun valuasi lebih dari itu, terutama ketika Anda mempertimbangkan bagaimana tingkat suku bunga yang dipengaruhi pemerintah, arus modal, dan tingkat pembiayaan memengaruhi nilai properti.Untuk memahami dinamika ini, penting untuk memiliki pemahaman dasar tentang pendekatan pendapatan — teknik penilaian yang paling umum bagi investor. Pendekatan pendapatan — disediakan oleh penilai properti komersial dan penjamin emisi untuk investasi yang didukung real estat — sangat mirip dengan analisis arus kas diskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi.
Penilaian dimulai dengan memperkirakan pendapatan properti, yang berbentuk pembayaran sewa yang diantisipasi atau, untuk hotel, hunian yang diantisipasi dikalikan dengan biaya rata-rata per kamar. Setelah memperhitungkan semua biaya tingkat properti, analis sampai pada pendapatan operasi bersih (NOI) atau arus kas yang tersisa setelah semua biaya operasi.
Dengan mengurangi biaya modal terkait , modal investasi untuk memelihara atau memperbaiki properti, dan pengeluaran khusus non-properti lainnya dari NOI, kita mendapatkan arus kas bersih (NCF). Karena properti biasanya tidak menyimpan uang tunai atau memiliki kebijakan dividen yang dinyatakan , NCF sama dengan uang tunai yang tersedia bagi investor — seperti uang tunai dari dividen — yang digunakan untuk menilai ekuitas atau investasi pendapatan tetap. Dengan mengkapitalisasi dividen atau dengan mendiskontokan arus kas (termasuk nilai sisa) untuk periode investasi tertentu, nilai properti ditentukan.
Arus Modal
Suku bunga dapat secara signifikan mempengaruhi biaya pembiayaan dan suku bunga hipotek, yang mempengaruhi biaya tingkat properti dan, oleh karena itu, nilai.Namun, penawaran dan permintaan untuk modal dan investasi yang bersaing memiliki dampak terbesar pada tingkat pengembalian yang disyaratkan (RROR) dan nilai investasi.Karena Dewan Federal Reserve telah mengalihkan fokus dari kebijakan moneter dan lebih ke arah pengelolaan suku bunga sebagai cara untuk merangsang ekonomi atau mencegah inflasi, kebijakannya telah berdampak langsung pada nilai semua investasi.23
Ketika nilai tukar antar bank menurun, biaya dana berkurang, dan dana mengalir ke dalam sistem. Sebaliknya, saat suku bunga naik, ketersediaan dana menurun. Sedangkan untuk real estat, perubahan suku bunga pinjaman antar bank menambah atau mengurangi jumlah modal yang tersedia untuk investasi. Jumlah modal dan biaya modal memengaruhi permintaan serta penawaran — yaitu, uang yang tersedia untuk pembelian dan pengembangan real estat. Misalnya, ketika ketersediaan modal terbatas, penyedia modal cenderung meminjamkan lebih sedikit sebagai persentase dari nilai intrinsik , atau tidak sejauh tumpukan modal. Ini berarti pinjaman dibuat dengan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang lebih rendah, sehingga mengurangi arus kas dan nilai properti yang diungkit.
Perubahan arus modal ini juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi penawaran dengan memberikan tambahan modal untuk pengembangan properti dan juga mempengaruhi populasi pembeli potensial yang mencari kesepakatan. Kedua faktor ini bekerja sama untuk menentukan nilai properti.
Referensi cepat
Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi penawaran dengan memberikan tambahan modal untuk pengembangan properti.
Tarif Diskon
Dampak yang paling nyata dari suku bunga terhadap nilai real estat terlihat dalam penurunan tingkat diskonto atau kapitalisasi.Tingkat kapitalisasi dapat dilihat sebagai tingkat dividen yang dibutuhkan investor, sedangkan tingkat diskonto sama dengan persyaratan pengembalian total investor. K biasanya menunjukkan RROR (tingkat pengembalian yang dibutuhkan), sedangkan tingkat kapitalisasi sama dengan (K – g), di mana g adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan atau peningkatan apresiasi modal.
Masing-masing suku bunga ini dipengaruhi oleh suku bunga yang berlaku karena sama dengan suku bunga bebas risiko ditambah premi risiko.Bagi sebagian besar investor, suku bunga bebas risiko adalah suku bunga pada US Treasury. Dijamin oleh kredit pemerintah federal, mereka dianggap bebas risiko karena kemungkinan gagal bayar sangat rendah. Karena investasi berisiko tinggi harus mencapai pengembalian yang lebih tinggi yang sepadan untuk mengkompensasi tambahan risiko yang ditanggung, saat menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi, investor menambahkan premi risiko ke tingkat bebas risiko untuk menentukan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang diperlukan pada setiap investasi yang dipertimbangkan. .
Karena tingkat diskonto (K) sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, tingkat kapitalisasi sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, dikurangi pertumbuhan pendapatan yang diantisipasi (g).Meskipun premi risiko bervariasi sebagai akibat dari penawaran dan permintaan serta faktor risiko lainnya di pasar, tingkat diskonto akan bervariasi karena perubahan tingkat suku bunga yang membentuknya.Ketika pengembalian yang dibutuhkan atas investasi bersaing atau substitusi naik, nilai real estat turun;sebaliknya ketika suku bunga turun, harga real estat meningkat.
Garis bawah
Penting untuk fokus pada suku bunga hipotek karena mereka memiliki pengaruh langsung pada harga real estat. Jika Anda adalah calon pemilik rumah atau investor real estat, cara mudah untuk meneliti suku bunga saat ini adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek.
Karena itu, penting untuk dicatat bahwa perubahan suku bunga memengaruhi banyak aspek real estat. Di luar harga rumah baru Anda, tingkat suku bunga juga mempengaruhi ketersediaan modal dan permintaan investasi. Arus modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan properti dan, akibatnya, mempengaruhi harga properti.
Selain itu, tingkat suku bunga juga mempengaruhi pengembalian investasi substitusi dan perubahan harga agar tetap sejalan dengan risiko yang melekat dalam investasi real estat. Perubahan dalam tingkat pengembalian yang disyaratkan untuk real estat juga bervariasi selama periode destabilisasi di pasar kredit. Karena investor memperkirakan adanya peningkatan variabilitas dalam suku bunga di masa mendatang atau peningkatan risiko, premi risiko melebar, memberikan tekanan ke bawah yang lebih kuat pada harga properti.
Related Posts
- Real Estat Komersial (CRE)
- Cara Menghasilkan Uang dengan Opsi Real Estat
- Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
- Tambahkan Beberapa Real Estat ke Portofolio Anda
- Bagaimana Menilai Properti Investasi Real Estat
- Haruskah Anda Membeli Rumah di Lelang?
- 5 Metode umum memegang judul properti nyata
- Investasi Hak Gadai Pajak Properti
- Derivatif real estat
- Investasi real estat