Mendapatkan hipotek merupakan langkah penting dalam membeli rumah pertama Anda, dan ada beberapa faktor untuk memilih yang paling tepat. Sementara banyak sekali pilihan pembiayaan yang tersedia untuk pembeli rumah pertama kali bisa tampak luar biasa, meluangkan waktu untuk meneliti dasar-dasar pembiayaan properti dapat menghemat banyak waktu dan uang Anda.
Memahami pasar di mana properti itu berada, dan apakah properti itu menawarkan insentif kepada pemberi pinjaman, dapat berarti keuntungan finansial tambahan untuk Anda. Dan dengan mencermati keuangan Anda, Anda dapat memastikan bahwa Anda mendapatkan hipotek yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda. Artikel ini menguraikan beberapa detail penting yang dibutuhkan pembeli rumah pertama kali untuk melakukan pembelian besar-besaran.
Apa Dasar-dasar Pembiayaan untuk Pembeli Rumah Pertama Kali?
- Mendapatkan hipotek merupakan langkah penting dalam membeli rumah pertama Anda dan ada beberapa faktor untuk memilih yang terbaik.
- Pemberi pinjaman akan mengevaluasi kelayakan kredit Anda dan kemampuan Anda untuk membayar kembali berdasarkan pendapatan, aset, hutang, dan riwayat kredit Anda.
- Saat Anda memilih hipotek, Anda harus memutuskan antara suku bunga tetap atau mengambang, jumlah tahun untuk melunasi hipotek Anda, dan ukuran uang muka Anda.
- Pinjaman konvensional adalah hipotek yang tidak diasuransikan oleh pemerintah.
- Bergantung pada keadaan Anda, Anda mungkin memenuhi syarat untuk persyaratan yang lebih menguntungkan melalui FHA, VA, atau pinjaman dijamin pemerintah lainnya.
Jenis Pinjaman
Pinjaman Konvensional
Pinjaman konvensional adalah hipotek yang tidak diasuransikan atau dijamin oleh pemerintah federal. Mereka biasanya hipotek dengan suku bunga tetap. Mereka adalah beberapa jenis hipotek yang paling sulit untuk memenuhi syarat karena persyaratannya yang lebih ketat — uang muka yang lebih besar, nilai kredit yang lebih tinggi, rasio pendapatan terhadap utang yang lebih rendah, dan potensi persyaratan asuransi hipotek swasta. Namun, jika Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek konvensional, biayanya biasanya lebih murah daripada pinjaman yang dijamin oleh pemerintah federal.
Pinjaman konvensional didefinisikan sebagai pinjaman yang sesuai atau pinjaman yang tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai mematuhi pedoman, seperti batas pinjaman yang ditetapkan oleh perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) Freddie Mac. Pemberi pinjaman ini (dan berbagai lainnya) sering membeli dan mengemas pinjaman ini, kemudian menjualnya sebagai sekuritas di pasar sekunder. Namun, pinjaman yang dijual di pasar sekunder harus memenuhi pedoman khusus agar dapat diklasifikasikan sebagai pinjaman yang sesuai.
Batas maksimum pinjaman yang sesuai untuk hipotek konvensional pada tahun 2021 adalah $ 548.250, meskipun bisa lebih untuk area berbiaya tinggi yang ditentukan. Pinjaman yang dibuat di atas jumlah ini disebut pinjaman jumbo, yang biasanya memiliki tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi.Pinjaman ini membawa lebih banyak risiko (karena melibatkan lebih banyak uang), sehingga kurang menarik bagi pasar sekunder.
Untuk pinjaman yang tidak sesuai, lembaga pemberi pinjaman yang menjamin pinjaman, biasanya pemberi pinjaman portofolio , menetapkan pedomannya sendiri. Karena peraturan, pinjaman yang tidak sesuai tidak dapat dijual di pasar sekunder.
Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)
Administrasi Perumahan Federal (FHA), bagian dari Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD), menyediakan berbagai program pinjaman hipotek untuk Amerika.Pinjaman FHA memiliki persyaratan pembayaran uang muka yang lebih rendah dan lebih mudah memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional.Pinjaman FHA sangat baik untuk pembeli rumah pertama kali karena, selain biaya pinjaman di muka yang lebih rendah dan persyaratan kredit yang kurang ketat, Anda dapat melakukan pembayaran uang muka serendah 3,5%. Pinjaman FHA tidak boleh melebihi batas hukum yang dijelaskan di atas.
Namun, semua peminjam FHA harus membayar premi asuransi hipotek, yang dimasukkan ke dalam pembayaran hipotek mereka. Asuransi hipotek adalah polis asuransi yang melindungi pemberi pinjaman hipotek atau pemegang hak jika peminjam gagal membayar, meninggal dunia, atau tidak dapat memenuhi kewajiban kontraktual hipotek.
Pinjaman VA
US Department of Veterans Affairs (VA) menjamin pinjaman VA .VA tidak memberikan pinjaman itu sendiri, tetapi menjamin hipotek yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang memenuhi syarat.Jaminan ini memungkinkan para veteran untuk mendapatkan pinjaman rumah dengan persyaratan yang menguntungkan (biasanya tanpa uang muka).
Dalam kebanyakan kasus, pinjaman VA lebih mudah memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional.Pemberi pinjaman umumnya membatasi pinjaman VA maksimum ke batas pinjaman hipotek konvensional.Sebelum mengajukan pinjaman, Anda harus meminta kelayakan Anda dari VA.Jika Anda diterima, VA akan mengeluarkan sertifikat kelayakan yang dapat Anda gunakan untuk mengajukan pinjaman.
Selain jenis dan program pinjaman federal ini, pemerintah dan agensi negara bagian dan lokal mensponsori program bantuan untuk meningkatkan investasi atau kepemilikan rumah di area tertentu.
Ekuitas dan Persyaratan Pendapatan
Penetapan harga pinjaman hipotek rumah ditentukan oleh pemberi pinjaman dalam dua cara — kedua metode tersebut didasarkan pada kelayakan kredit peminjam.Selain memeriksa skor FICO Andadari tiga biro kredit utama, pemberi pinjaman akan menghitung rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) dan rasio cakupan layanan utang (DSCR) untuk menentukan jumlah yang ingin mereka pinjamkan. Anda, ditambah tingkat bunga.
LTV adalah jumlah ekuitas aktual atau tersirat yang tersedia dalam jaminan yang dijadikan sebagai pinjaman.Untuk pembelian rumah, LTV ditentukan dengan membagi jumlah pinjaman dengan harga pembelian rumah.Pemberi pinjaman berasumsi bahwa semakin banyak uang yang Anda berikan (dalam bentuk uang muka), semakin kecil kemungkinan Anda untuk gagal membayar pinjaman.Semakin tinggi LTV, semakin besar risiko gagal bayar, sehingga pemberi pinjaman akan mengenakan biaya lebih.
DSCR menentukan kemampuan Anda untuk membayar hipotek. Pemberi pinjaman membagi pendapatan bersih bulanan Anda dengan biaya hipotek untuk menilai kemungkinan bahwa Anda akan gagal membayar hipotek. Kebanyakan pemberi pinjaman akan membutuhkan DSCR yang lebih besar dari satu. Semakin besar rasionya, semakin besar kemungkinan Anda dapat menutupi biaya pinjaman dan semakin kecil risiko yang diasumsikan pemberi pinjaman. Semakin besar DSCR, semakin besar kemungkinan pemberi pinjaman akan menegosiasikan tingkat pinjaman; bahkan pada tingkat yang lebih rendah, pemberi pinjaman menerima pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang lebih baik .
Untuk alasan ini, Anda harus memasukkan semua jenis pendapatan yang memenuhi syarat saat bernegosiasi dengan pemberi pinjaman hipotek. Terkadang pekerjaan paruh waktu tambahan atau bisnis yang menghasilkan pendapatan lainnya dapat membuat perbedaan antara memenuhi syarat atau tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman, atau menerima tarif terbaik.
Asuransi Hipotek Pribadi (PMI)
LTV juga menentukan apakah Anda akan diminta untuk membeli asuransi hipotek pribadi(PMI).PMI membantu melindungi pemberi pinjaman dari default dengan mentransfer sebagian dari risiko pinjaman ke perusahaan asuransi hipotek.Sebagian besar pemberi pinjaman mewajibkan PMI untuk pinjaman apa pun dengan LTV lebih dari 80%.Ini berarti pinjaman apa pun di mana Anda memiliki ekuitas kurang dari 20% di rumah. Jumlah yang diasuransikan dan program hipotek akan menentukan biaya asuransi hipotek dan bagaimana mengumpulkannya.
Sebagian besar premi asuransi hipotekdikumpulkan setiap bulan, bersama dengan pajak dan escrow asuransi properti.Setelah LTV sama dengan atau kurang dari 78%, PMI seharusnya dihapus secara otomatis. Anda mungkin juga dapat membatalkan PMI setelah nilai rumah cukup tinggi untuk memberi Anda ekuitas 20% dan jangka waktu tertentu telah berlalu, seperti dua tahun.
Beberapa pemberi pinjaman, seperti FHA, akan menilai asuransi hipotek sebagai jumlah sekaligus dan mengkapitalisasi ke dalam jumlah pinjaman.
Referensi cepat
Sebagai aturan praktis, cobalah untuk menghindari asuransi hipotek pribadi karena ini adalah biaya yang tidak menguntungkan Anda.
Ada cara untuk menghindari pembayaran PMI.Salah satunya adalah tidak meminjam lebih dari 80% nilai properti saat membeli rumah;yang lainnya adalah menggunakan pembiayaan ekuitas rumah atau hipotek kedua untuk menurunkan lebih dari 20%.Program yang paling umum disebut hipotek 8-10-10 .Angka 80 mewakili LTV hipotek pertama, 10 angka pertama mewakili LTV hipotek kedua, sedangkan 10 angka kedua mewakili ekuitas yang Anda miliki di rumah.
Meskipun suku bunga pada hipotek kedua akan lebih tinggi daripada suku bunga pada hipotek pertama, pada basis campuran, seharusnya tidak jauh lebih tinggi dari suku bunga pinjaman LTV 90%. Hipotek 8-10-10 bisa lebih murah daripada membayar PMI. Hal ini juga memungkinkan Anda untuk mempercepat pembayaran hipotek kedua dan menghilangkan porsi hutang tersebut dengan cepat sehingga Anda dapat melunasi rumah Anda lebih awal.
Hipotek Bunga Tetap vs. Hipotek Bunga Mengambang
Pertimbangan lain adalah apakah akan mendapatkan hipotek dengan suku bunga tetap atau suku bunga mengambang (juga disebut suku bunga variabel). Dalam hipotek suku bunga tetap, suku bunga tidak berubah untuk seluruh periode pinjaman. Manfaat yang jelas dari mendapatkan pinjaman dengan suku bunga tetap adalah Anda tahu berapa biaya pinjaman bulanan untuk seluruh periode pinjaman. Dan, jika suku bunga yang berlaku rendah, Anda telah mengunci suku bunga yang baik untuk waktu yang cukup lama.
Hipotek dengan suku bunga mengambang, seperti hipotek hanya bunga atau hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM), dirancang untuk membantu pembeli rumah pertama kali atau orang yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat secara substansial selama periode pinjaman. Pinjaman dengan suku bunga mengambang biasanya memungkinkan Anda mendapatkan suku bunga perkenalan yang lebih rendah selama beberapa tahun awal pinjaman, dan ini memungkinkan Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan lebih banyak uang daripada jika Anda mencoba mendapatkan pinjaman suku bunga tetap yang lebih mahal.
Tentu saja, opsi ini bisa berisiko jika pendapatan Anda tidak tumbuh seiring dengan kenaikan suku bunga. Sisi negatif lainnya adalah jalur suku bunga pasar tidak pasti: Jika naik secara dramatis, persyaratan pinjaman Anda akan meroket bersama mereka.
Referensi cepat
Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS .
Cara Kerja Adjustable-Rate Mortgages (ARMs)
Jenis ARM yang paling umum adalah untuk periode satu, lima, atau tujuh tahun. Suku bunga awal biasanya ditetapkan untuk jangka waktu tertentu dan kemudian diatur ulang secara berkala, seringkali setiap bulan. Setelah ARM disetel ulang, itu menyesuaikan dengan nilai pasar, biasanya dengan menambahkan beberapa spread yang telah ditentukan (persentase) ke tingkat Treasury AS yang berlaku.
Meskipun kenaikan biasanya dibatasi, penyesuaian ARM bisa lebih mahal daripada pinjaman hipotek suku bunga tetap yang berlaku untuk mengkompensasi pemberi pinjaman karena menawarkan tarif yang lebih rendah selama periode perkenalan.
Pinjaman khusus bunga adalah jenis ARM di mana Anda hanya membayar bunga hipotek dan bukan pokok pinjaman selama periode perkenalan hingga pinjaman tersebut kembali ke pinjaman pembayaran pokok tetap. Pinjaman semacam itu bisa sangat menguntungkan bagi peminjam pertama kali karena hanya membayar bunga secara signifikan mengurangi biaya pinjaman bulanan dan akan memungkinkan Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang jauh lebih besar. Namun, karena Anda tidak membayar pokok pinjaman selama periode awal, saldo pinjaman tidak berubah sampai Anda mulai melunasi pokok pinjaman.
Garis bawah
Jika Anda mencari hipotek rumah untuk pertama kalinya, Anda mungkin kesulitan memilah-milah semua opsi pembiayaan. Luangkan waktu untuk memutuskan berapa banyak rumah yang sebenarnya Anda mampu dan kemudian biayai sesuai dengan itu. Jika Anda mampu untuk menurunkan jumlah yang cukup besar atau memiliki pendapatan yang cukup untuk menciptakan LTV yang rendah, Anda akan memiliki kekuatan negosiasi yang lebih besar dengan pemberi pinjaman dan opsi pembiayaan yang paling banyak. Jika Anda mendorong pinjaman terbesar, Anda mungkin ditawari tingkat risiko yang disesuaikan lebih tinggi dan asuransi hipotek pribadi.
Pertimbangkan manfaat memperoleh pinjaman yang lebih besar dengan risikonya. Suku bunga biasanya mengambang selama periode hanya bunga dan akan sering menyesuaikan sebagai reaksi terhadap perubahan suku bunga pasar. Juga, pertimbangkan risiko bahwa pendapatan siap pakai Anda tidak akan naik seiring dengan kemungkinan peningkatan biaya pinjaman.
Sebuah baik broker hipotek atau bankir hipotek harus dapat membantu mengarahkan Anda melalui semua program dan pilihan yang berbeda, tapi tidak ada yang akan melayani Anda lebih baik daripada mengetahui prioritas Anda untuk pinjaman hipotek.
Related Posts
- Sertifikat Setoran (CD) dan bagaimana CD bekerja
- Opsi Saham Karyawan (ESO)
- Penjualan Singkat (Real Estate)
- Cara Mendapatkan Pinjaman untuk Balik Rumah
- Hak Tanggungan
- Bagaimana Memahami Kontrak Asuransi Anda dengan Mudah
- Membeli Asuransi Kesehatan Swasta
- 5 jenis hipotek berisiko untuk dihindari
- Hipotek Bunga Tetap
- Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)
Pos-pos Terbaru
- Gramm-Leach-Bliley Act of 1999 (GLBA)
- Pertanyaan Wawancara Umum untuk Auditor Internal
- Zero-Volatility Spread (Z-spread)
- ZZZZ BEST
- ZWD (Zimbabwe Dollar)
- Z tranche
- Z-Score
- Zonasi
- Peraturan Zonasi
- Zona Perjanjian yang Mungkin (Zopa)
- Zona dukungan dan contoh
- Zona resistensi
- ZOMMA Didefinisikan
- Zombies.
- Judul Zombie.
- Penyitaan Zombie
- ETF zombie
- Hutang Zombie
- Zombie Bank.
- ZMK (Zambia Kwacha)