Pengertian Domain Unggulan?
Eminent domain adalah kekuasaan pemerintah Amerika Serikat, negara bagian, dan kotamadya untuk mengambil milik pribadi untuk kepentingan umum, setelah pembayaran kompensasi yang adil. Ini adalah praktik yang terjadi di banyak negara berbeda dengan nama berbeda dan bukan hanya konsep di Amerika Serikat.
Ini mungkin tampak tidak adil bagi pemilik properti, dan kasus domain terkemuka, terutama ketika pemilik merasa mereka tidak mendapatkan kompensasi yang adil, cukup umum terjadi.
Ringkasan:
- Eminent domain adalah hak pemerintah seperti Amerika Serikat untuk merebut properti pribadi untuk kepentingan umum, mengikuti kompensasi yang adil.
- Segala sesuatu mulai dari wilayah udara, tanah, dan hak kontrak hingga kekayaan intelektual tunduk pada domain terkemuka jika suatu kasus dapat dibuat untuk penggunaan publik.
- Perdebatan hukum seputar pemanggilan domain terkemuka yang tidak adil, seperti ketika pemilik properti tidak diberi kompensasi yang adil, disebut kutukan terbalik.
- Baik seluruh properti dan sebagian properti dapat disita, serta potensi penyitaan sementara.
- Ada beberapa contoh di mana pihak swasta menggunakan penyitaan domain terkemuka dengan kedok perbaikan publik.
Memahami Domain Eminent
Eminent domain adalah hak yang diberikan di bawah Amandemen Kelima Konstitusi. Kekuatan serupa ditemukan di sebagian besar negara hukum umum.
Disebut “pengambilalihan” di Kanada, “akuisisi wajib” di Australia, di Inggris, Selandia Baru, dan Irlandia, domain terkemuka dikenal sebagai “pembelian wajib”. Properti pribadi diambil melalui proses penghukuman, di mana pemilik dapat menantang legalitas penyitaan dan menyelesaikan masalah nilai pasar yang adil yang digunakan untuk kompensasi.
Contoh kecaman paling langsung melibatkan tanah dan bangunan yang disita untuk memberi jalan bagi proyek publik. Ini mungkin termasuk wilayah udara, air, tanah, kayu, dan batu yang diambil dari tanah pribadi untuk pembangunan jalan.
Domain terkemuka dapat mencakup sewa, saham, dan dana investasi. Pada tahun 2013, pemerintah kota mulai mempertimbangkan untuk menggunakan undang-undang domain terkemuka untuk membiayai kembali hipotek bawah air dengan menyitanya dari investor dengan nilai pasar saat ini dan menjualnya kembali dengan harga yang lebih wajar.
Kongres mengeluarkan undang-undang yang melarang Administrasi Perumahan Federal dari hipotek keuangan yang disita oleh domain terkemuka sebagai bagian dari anggaran TA 2015. Karena hak kontrak, paten, hak cipta, dan kekayaan intelektual semuanya tunduk pada domain terkemuka, pemerintah federal dapat, secara teoritis, menggunakan domain terkemuka untuk menyita Meta (sebelumnya Facebook) dan mengubahnya menjadi utilitas publik untuk melindungi privasi dan data orang.
Jenis Pengambilan
Pemerintah memutuskan apa gunanya properti Anda. Setiap kategori penggunaan diambil, digunakan, dan dikompensasi secara berbeda.
Sayangnya, pemilik properti menemukan bahwa mereka tidak memiliki banyak suara dalam hal bagaimana properti mereka disita, dan ragu-ragu untuk terlibat dalam pertempuran hukum yang panjang melawan pemerintah.
Pengambilan Lengkap
Pengambilan lengkap, juga dikenal sebagai pengambilan total, adalah saat seluruh bidang tanah disita. Meskipun jumlah kompensasi yang adil merupakan nilai pasar tertinggi, banyak yang tidak merasa bahwa mereka mendapatkan kompensasi yang adil.
Ketika proyek konstruksi besar atau utilitas membutuhkan seluruh bidang agar berfungsi, pengambilan penuh biasanya merupakan jenis hukuman yang dihasilkan.
Pengambilan Sebagian
Pengambilan sebagian di bawah domain terkemuka persis seperti yang terdengar — sebagian dari properti diambil. Ini sedikit lebih rumit daripada pengambilan lengkap, karena jauh lebih mudah untuk menilai suatu bagian secara keseluruhan daripada menetapkan nilai wajar untuk setiap bagian individu.
pemerintah menyadari bahwa penyitaan salah satu aspek dari harta dapat menurunkan nilai sisa, oleh karena itu ada dua komponen yang dipertimbangkan ketika harta diambil sebagian. Yang pertama adalah nilai properti yang diperoleh, dan yang kedua adalah hilangnya nilai properti yang tersisa, yang disebut sisa.
Pengambilan Sementara
Pengambilan harta untuk jangka waktu tertentu disebut pengambilan sementara. Banyak pemilik menganggap jenis domain terkemuka ini sebagai bentuk leasing, dan bagi sebagian orang, ini bisa menjadi angin segar.
Contoh umum adalah ketika proyek konstruksi membutuhkan kelonggaran properti. Keenakan dibayarkan berdasarkan nilai sewa tanah dan dapat memberi beberapa pemilik aliran pendapatan tetap untuk sebidang properti yang mungkin tidak dapat mereka sewa dalam keadaan lain.
Jika kemudahan membutuhkan penolakan akses ke bagian lain dari properti selain dari apa yang saat ini disita, kompensasi yang adil akan membayar semua bagian properti yang terkena dampak, bukan hanya apa yang diperlukan secara langsung.
Pengambilan Regulasi
Pengambilan peraturan dapat dipecah menjadi dua bagian, pengambilan peraturan total dan pengambilan peraturan parsial. Pengambilan peraturan total terjadi ketika peraturan mempengaruhi properti sedemikian rupa sehingga tidak dapat digunakan.
Pengambilan peraturan parsial terjadi ketika peraturan mempengaruhi properti juga, tetapi tidak menyebabkannya kehilangan semua nilainya, hanya sebagian besar.
Hanya Kompensasi
Hanya kompensasi adalah jumlah yang ditentukan untuk Anda terima jika Anda menjalani contoh domain terkemuka. Bergantung pada jenis pengambilan yang Anda hadapi, pemerintah akan menghitung nilai properti dan menawarkan kompensasi yang adil kepada Anda, yaitu nilai pasar wajar properti Anda.
Nilai pasar wajar mengasumsikan bahwa Anda sebagai penjual tidak dipaksa untuk menjual, dan pembeli bersedia tetapi tidak dipaksa untuk membeli. Pertimbangan ini ada untuk memastikan bahwa aspek proses penjualan yang tidak terlihat tidak dipertimbangkan selama kompensasi yang adil, seperti pemilik yang sangat ingin menjual, atau pembeli yang mungkin membayar lebih karena mereka sangat ingin membeli.
Beberapa orang menganggap metode penentuan ini tidak adil, karena kebutuhan domain terkemuka menunjukkan bahwa pembeli membutuhkan properti lebih dari penjual, atau orang yang propertinya disita, perlu dijual. Kompensasi yang adil tergantung pada beberapa faktor termasuk nilai perbaikan tanah, sisa kerusakan properti akibat perampasan, dan sesuatu yang disebut manfaat.
Tunjangan adalah komponen yang langka saat menyusun kompensasi yang adil, dan digunakan untuk mengimbangi total kompensasi yang diterima.
Penyalahgunaan Domain Terkemuka
Definisi dari apa yang merupakan proyek publik telah diperluas oleh Mahkamah Agung, dari jalan raya, pusat perdagangan, perluasan bandara, dan utilitas lainnya, menjadi apapun yang membuat kota lebih menarik secara visual atau merevitalisasi komunitas. Di bawah definisi penggunaan publik ini, domain terkemuka mulai mencakup kepentingan bisnis besar.
General Motors mengambil tanah pribadi untuk pabrik pada 1980-an untuk menciptakan lapangan kerja dan meningkatkan pendapatan pajak. Yang paling terkenal, Pfizer menyita rumah di lingkungan miskin di New London, Connecticut, pada tahun 2000 untuk membangun fasilitas penelitian baru.
Orang Amerika sangat marah mengetahui bahwa kota dapat mengutuk rumah dan usaha kecil untuk mempromosikan pembangunan swasta. Meskipun Mahkamah Agung menguatkan putusan ini pada tahun 2005, beberapa negara bagian mengesahkan undang-undang baru untuk melindungi pemilik properti dari pengambilalihan domain terkemuka yang kejam.
Lama setelah rumah dibuldoser, Pfizer membatalkan rencananya. Merampas tanah untuk penggunaan pribadi telah menyebabkan pelanggaran serius sepanjang sejarah.
Hukuman terbalik
Ada juga perdebatan hukum tentang hutang pemerintah untuk memberikan kompensasi yang adil kepada mereka yang properti atau asetnya telah diambil atau terkena dampak karena domain terkemuka. Pemilik properti pribadi telah menggugat pemerintah dalam proses yang disebut penghukuman terbalik, di mana pemerintah atau bisnis swasta telah mengambil atau merusak properti tetapi gagal membayar kompensasi.
Ini telah digunakan untuk mendapatkan kerusakan akibat polusi dan masalah lingkungan lainnya. Misalnya, utilitas listrik dapat ditemukan bertanggung jawab atas kerusakan ekonomi yang disebabkan oleh kebakaran yang mereka mulai.
Dalam kasus lain, ketika Korps Insinyur Angkatan Darat melepaskan semburan air dari dua reservoir Houston selama Badai Harvey, rumah-rumah sengaja dibanjiri, membuat pemilik properti menuntut kompensasi di bawah kutukan terbalik.
Bagaimana Jika Saya Menolak Domain Terkemuka?
Ada beberapa pedoman yang jelas untuk domain terkemuka. Mereka adalah bahwa properti itu akan melayani tujuan publik, bahwa kompensasi yang adil ditawarkan, dan bahwa properti itu diperoleh.
Cukup mudah bagi pemerintah untuk menegaskan pemenuhan tanggung jawab konstitusionalnya dan karena itu, biasanya tidak mungkin untuk menolak domain unggulan. Yang paling bisa diharapkan oleh sebagian besar pemilik properti adalah penilaian pasar yang tinggi, atau untuk terlibat dalam gugatan.
Mengapa Domain Terkemuka dalam Amandemen Kelima?
Domain terkemuka ada di Amandemen Kelima untuk memastikan bahwa pemerintah AS dapat memperoleh aset yang bermanfaat bagi kepentingan publik. Contohnya adalah jika sebuah kota membutuhkan air, dan satu-satunya cara yang mungkin untuk membawa air ke kota itu adalah melalui properti pemilik tanah pribadi.
Pemilik tanah mungkin tidak menginginkan pipa mengalir melalui properti mereka, tetapi karena menguntungkan masyarakat, pemerintah akan mengejarnya.
Adakah yang Pernah Memenangkan Kasus Domain Terkemuka?
Banyak orang telah memenangkan kasus domain terkemuka dalam arti bahwa klaim nilai pasar wajar mereka diberikan. Penggugat, dalam kasus ini, adalah pemilik properti yang dirugikan yang dapat menuntut nilai yang lebih tinggi dari yang dinilai pemerintah, meskipun kasus ini panjang dan sangat mahal untuk dikejar.
Sebagian besar pemilik properti pribadi merasa lebih mudah menerima nilainya dan melanjutkan hidup mereka. Hampir tidak mungkin untuk menghentikan kasus domain terkemuka, meskipun dimungkinkan untuk mengejar kompensasi lebih lanjut.
Bagaimana Saya Melindungi Properti Saya Dari Domain Terkemuka?
Sayangnya, tidak banyak yang dapat Anda lakukan untuk melindungi properti Anda dari domain terkemuka. Tidak selalu real estat yang disita, dan tidak mungkin mengantisipasi kebutuhan publik atau pemerintah di masa depan.
Ini mungkin tampak tidak adil, tetapi pemilik properti tidak memiliki banyak pilihan untuk melindungi properti mereka dari perampasan oleh pemerintah.