Pengertian Indeks Keterjangkauan?
Indeks keterjangkauan adalah ukuran kemampuan rata-rata orang untuk membeli barang tertentu, seperti rumah di wilayah tertentu, atau untuk membayar biaya hidup umum di wilayah tersebut.
Ringkasan:
- Indeks keterjangkauan mengukur kemampuan seseorang untuk membeli suatu barang dibandingkan dengan pendapatan mereka atau pendapatan rata-rata untuk negara atau wilayah mereka.
- Salah satu indeks keterjangkauan yang sangat terkenal adalah Indeks Keterjangkauan Perumahan komposit NAR.
- Berbagai tingkat pendapatan untuk kelompok ras yang berbeda dan faktor lain diketahui memengaruhi persetujuan hipotek.
Memahami Indeks Keterjangkauan
Indeks keterjangkauan biasanya membandingkan harga suatu barang atau biaya hidup umum di suatu daerah dengan daerah lain atau dengan ukuran dasar pendapatan pribadi. Jumlah yang dihasilkan dapat disajikan sebagai rasio mentah atau dinormalisasi ke nomor indeks tertentu.
Indeks keterjangkauan dapat memberikan gambaran tentang standar hidup atau daya tarik suatu wilayah atau area tertentu. Indeks keterjangkauan paling sering dikaitkan dengan biaya perumahan.
Indeks keterjangkauan perumahan sering membandingkan biaya pembelian rumah di lokasi yang berbeda. Karena perumahan seringkali merupakan salah satu pengeluaran terbesar yang dihadapi sebuah keluarga, indeks keterjangkauan perumahan dipandang sebagai indikasi keseluruhan dari biaya hidup di wilayah tersebut.
Namun, ada indeks yang lebih rinci yang dapat digunakan di antara wilayah yang memiliki pembacaan indeks keterjangkauan perumahan yang hampir setara. Indeks biaya hidup jauh lebih dalam daripada perumahan, dengan menggunakan biaya kelompok barang dan jasa tertentu untuk memungkinkan perbandingan berdasarkan kota demi kota.
Keterjangkauan perumahan cenderung turun selama periode ketika ledakan real estat mendorong harga naik lebih cepat daripada pendapatan, yang kadang memicu kehancuran pasar.
Contoh Indeks Keterjangkauan
Ada sejumlah indeks keterjangkauan perumahan, tetapi salah satu yang paling banyak ditonton di Amerika Serikat adalah Indeks Keterjangkauan Perumahan komposit. Indeks ini diterbitkan setiap bulan oleh National Association of Realtors (NAR).
Ini mengukur rata-rata pendapatan rumah tangga relatif terhadap pendapatan yang dibutuhkan untuk membeli rumah dengan harga rata-rata. Indeks ini menggunakan nilai 100 untuk mewakili posisi seseorang yang memperoleh pendapatan rata-rata populasi, dengan nilai di atas 100 menunjukkan bahwa suatu barang cenderung terjangkau dan nilai di bawah 100 menunjukkan bahwa suatu barang kurang terjangkau.
Poin di bawah 100 menunjukkan bahwa median keluarga mungkin berjuang untuk memenuhi syarat untuk hipotek rumah di daerah tersebut, sementara nilai 100 menunjukkan bahwa keluarga biasa memiliki pendapatan yang cukup untuk memenuhi syarat. Menurut data historis NAR, jelas bahwa perumahan di Amerika Serikat sebagian besar terjangkau—sebagaimana didefinisikan dengan skor 100 atau lebih—untuk waktu yang sangat lama.
Penurunan besar dalam NAR cenderung bertepatan dengan periode pasar perumahan yang terlalu panas karena harga rumah di pasar melebihi pendapatan, seringkali diikuti oleh krisis keuangan yang parah. Hal ini dapat dilihat pada periode akhir 1970-an dan awal 1980-an, di mana ledakan real estat yang mendahului krisis S&L meningkat.
Penurunan kedua menuju 100 terjadi dari tahun 2005 hingga 2007, sebelum kehancuran pasar perumahan yang memicu Resesi Hebat. Namun, selain selama periode singkat tersebut, indeks biasanya jauh di atas 100.
Pada Februari 2021, indeks duduk di 173,1, naik jauh dari pembacaan tahun 2019 sebesar 159,5 dan juga di atas skor tahun 2020 sebesar 170,8. Ini telah berubah, bagaimanapun, baru-baru ini.
Karena harga rumah, inflasi, dan suku bunga meningkat hingga tahun 2022, indeks keterjangkauan perumahan turun di bawah 100 untuk pertama kalinya dalam beberapa dekade, dengan pembacaan 98,5 tercatat pada Juni 2022.
Keterjangkauan Perumahan dan Ras
Sebagai catatan pengukuran objektif pendapatan relatif terhadap persetujuan hipotek, Indeks NAR yang diterbitkan secara rutin tidak memperhitungkan ras. Namun, studi Snapshot of Race and Home Buying in America tahun 2021 dari NAR memberikan matriks penyesuaian untuk indeks tersebut, yang menunjukkan bahwa keterjangkauan perumahan bervariasi bergantung pada apakah Anda berkulit putih, hitam, Latinx, atau Asia.
Ini karena pendapatan dan faktor lain yang menentukan kemampuan membayar hipotek juga berbeda-beda. Menurut penelitian, harga rata-rata rumah yang ada per Desember 2020 adalah $309.800.
Menggunakan angka nasional, hanya 43% orang kulit hitam Amerika yang mampu membayar jumlah itu, dibandingkan dengan 54% orang Latinx, 63% orang kulit putih, dan 71% orang Asia. Karena perbedaan pendapatan dan kebutuhan pembiayaan, kelayakan kredit juga bervariasi.
Pada tahun 2020, 7% pembeli rumah kulit hitam dan Latin ditolak hipoteknya, dibandingkan dengan hanya 4% kulit putih dan 3% orang Asia. Salah satu penjelasannya adalah bahwa keluarga kulit hitam cenderung memiliki pendapatan rata-rata yang lebih rendah ($82.300) daripada keluarga kulit putih ($101.900), serta kekayaan bersih rata-rata yang lebih rendah ($188.200 untuk keluarga kulit putih biasa versus $24.100 untuk keluarga kulit hitam).
Perbedaan dalam keterjangkauan ini dan faktor-faktor penentunya tidak mengherankan menyebabkan perbedaan dalam kepemilikan rumah. Tingkat kepemilikan rumah untuk keluarga kulit putih adalah 72,1%, dibandingkan dengan 43,4% untuk keluarga kulit hitam, 51,1% untuk keluarga Latinx, dan 61,7% untuk keluarga Asia.
Tentu saja, karena negara bagian dengan sedikit orang kulit hitam cenderung memiliki sedikit pembeli rumah kulit hitam: Dakota Utara (9%), Dakota Selatan (13%), dan Montana (16%) memiliki tingkat kepemilikan rumah terendah di antara orang kulit hitam.
Mengapa Kepemilikan Rumah Penting?
Selain menjadi landasan Impian Amerika, kepemilikan rumah telah ditemukan terkait dengan kinerja pendidikan anak yang lebih baik, partisipasi yang lebih tinggi dalam kegiatan sipil dan sukarela, hasil perawatan kesehatan yang lebih baik, dan tingkat kejahatan yang lebih rendah di masyarakat.
Apa yang Diukur Indeks Keterjangkauan Perumahan NAR?
Indeks Keterjangkauan Perumahan mengukur apakah sebuah keluarga pada umumnya memperoleh pendapatan yang cukup atau tidak untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman hipotek pada rumah biasa di tingkat nasional dan regional berdasarkan data harga dan pendapatan terbaru. Rumah tipikal didefinisikan sebagai rumah keluarga tunggal yang ada dengan harga rata-rata nasional sebagaimana dihitung oleh NAR dan keluarga tipikal didefinisikan sebagai salah satu yang menghasilkan pendapatan keluarga median seperti yang dilaporkan oleh Biro Sensus AS.
Bagaimana Seharusnya Anda Menafsirkan Indeks Keterjangkauan Perumahan?
Untuk menginterpretasikan indeks keterjangkauan, nilai 100 berarti bahwa keluarga dengan pendapatan rata-rata memiliki pendapatan yang cukup untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek di rumah dengan harga rata-rata, dengan asumsi uang muka 20 persen. Indeks di atas 100 menandakan bahwa keluarga tersebut memiliki pendapatan lebih dari cukup untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman hipotek di rumah dengan harga rata-rata, dan tingkat di bawah 100 bahwa mereka tidak memiliki pendapatan yang cukup untuk memenuhi syarat.