Investasi Kepemilikan Rumah: Risiko dan Manfaat – (Keuangan)

Kepemilikan rumah selalu menjadi bagian dari Impian Amerika. Oleh karena itu, banyak orang yang menganggap memiliki rumah sebagai hak, bahkan wajib, untuk dilakukan tanpa mempertimbangkan manfaat dan risikonya. Jika Anda berencana untuk membeli rumah, Anda harus mengetahui dan meninjau pro dan kontra dari investasi yang akan Anda buat — seperti yang akan Anda lakukan untuk membuat keputusan investasi — sebelum menandatangani di garis putus-putus.

Apa Investasi Kepemilikan Rumah: Risiko dan Manfaat?

  • Jika Anda sedang mempertimbangkan kepemilikan rumah, waspadai dan tinjau keuntungan bersama dengan potensi risiko yang mungkin Anda hadapi sebelum Anda menutup kesepakatan.
  • Manfaat berinvestasi di rumah termasuk apresiasi, ekuitas rumah, pengurangan pajak, dan biaya yang dapat dikurangkan.
  • Risiko dan peringatan berinvestasi di rumah dapat mencakup biaya di muka yang tinggi, depresiasi, dan tidak likuiditas.

Investasi Jangka Panjang Yang Menarik

Apresiasi mewakili peningkatan nilai rumah dari waktu ke waktu. Harga real estat bersifat siklus, dan pemilik rumah seharusnya tidak mengharapkan nilai properti meningkat drastis dalam jangka pendek. Tetapi jika Anda tinggal di rumah cukup lama, ada kemungkinan besar Anda akan dapat menjual rumah Anda untuk mendapatkan keuntungan karena apresiasi di kemudian hari.

Faktanya, membeli rumah adalah salah satu investasi jangka panjang terbaik yang dapat Anda lakukan. Meskipun terjadi penurunan dramatis seperti laba atas investasi (ROI) yang buruk yang juga memberi Anda tempat tinggal.

Real estat menghargai terutama karena tanah tempat rumah itu berada, sementara struktur aktualnya menyusut seiring berjalannya waktu. Jadi ungkapan “lokasi, lokasi, lokasi” bukan hanya istilah umum real estat, tetapi pertimbangan yang sangat penting saat membeli rumah. Lingkungan dengan fasilitas yang dibawanya — distrik sekolah, taman, kondisi jalan, dll. —Dan kota tempat rumah berada, semuanya menjadi faktor dalam apresiasi properti tersebut.

Pertimbangkan rumah yang kumuh dan bobrok hingga tidak bisa dihuni. Tanah di bawah rumah mungkin masih memiliki nilai uang yang signifikan — lebih dari sekadar tempat tinggal, dalam kasus ini. Penjual dapat mempertimbangkan untuk menjualnya apa adanya (dengan struktur yang masih utuh) atau mengeluarkan biaya tambahan untuk menghancurkan rumah dan menjual tanah dengan harga yang lebih tinggi.

Ekuitas Bangunan

Ekuitas rumah  mewakili perbedaan antara berapa banyak Anda masih berhutang pada hipotek Anda dan harga pasar atau nilai rumah Anda. Ekuitas rumah dan apresiasi dapat dipertimbangkan bersama. Seperti disebutkan di atas, rumah Anda kemungkinan akan tumbuh dalam nilai pasar dari waktu ke waktu.

Ekuitas Anda juga tumbuh saat Anda membayar hipotek, dengan lebih sedikit pembayaran Anda untuk bunga dan lebih banyak lagi untuk menurunkan saldo pinjaman Anda.

Referensi cepat

Apresiasi adalah perubahan nilai rumah Anda dari waktu ke waktu, sedangkan ekuitas rumah adalah perbedaan antara saldo hipotek Anda dan nilai pasar rumah Anda.

Ekuitas bangunan memang membutuhkan waktu karena perlu waktu untuk menurunkan saldo pokok yang terhutang pada pinjaman hipotek — kecuali, tentu saja, jika Anda membayar uang muka yang besar atau pembayaran di muka secara teratur.

Namun, satu hal yang perlu diingat adalah lamanya waktu Anda memiliki rumah adalah faktor besar dalam seberapa besar ekuitas yang Anda bangun dan penghargaan yang dapat Anda wujudkan. Semakin lama Anda menyimpannya, semakin banyak ekuitas yang Anda peroleh.

Saat Anda membayar hipotek dan mengurangi jumlah utang, tanpa disadari, Anda menabung karena nilai rumah Anda meningkat — sama seperti nilai rekening tabungan Anda meningkat seiring dengan bunga. Ketika Anda menjual, kemungkinan besar Anda akan mendapatkan kembali setiap dolar yang Anda bayarkan dan lebih banyak lagi, dengan asumsi Anda tinggal di rumah cukup lama. Seiring waktu, pengembalian rata-rata 6% ( suku bunga ) pada tabungan Anda seharusnya lebih dari sekadar menutupi pengeluaran Anda.

Kelebihan lainnya adalah ekuitas rumah memberikan fleksibilitas untuk mendapatkan pinjaman yang terkait dengan jumlah ekuitas rumah Anda. Banyak investor mengikuti ekuitas rumah dan apresiasi rumah mereka secara bersamaan. Jika seorang investor yakin bahwa nilai rumah mereka sangat meningkat, mereka dapat menunda pinjaman ekuitas rumah untuk mendapatkan kesempatan yang lebih baik untuk mewujudkan apresiasi penjual. 

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal.Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau keDepartemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Lokasi, Lokasi, Lokasi

Meskipun pembayaran hipotek Anda tetap sama di mana pun Anda tinggal, pertumbuhan nilai pasar bervariasi menurut lokasi.Menurut Indeks Harga Rumah (HPI) Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA), harga real estat naik rata-rata 32,88% selama periode lima tahun yang berakhir pada 31 Desember 2019, di AS secara keseluruhan.Namun, harga di divisi sensus Atlantik Tengah naik hanya 23,21%, dan harga di divisi sensus Pasifik naik rata-rata 40,39%.

Untuk melihat bagaimana hal ini dapat memengaruhi harga di mana Anda berencana untuk membeli, lihat grafik FHFA lengkap di bawah ini:

Sumber: Indeks Harga Rumah FHFA AS – 3Q 2019.

Pengecualian Keuntungan Modal

Akhirnya, Anda akan menjual rumah Anda.Ketika Anda melakukannya, hukum mengizinkan Anda untuk menyimpan keuntungan dan tidak membayar pajak capital gain.Nah, belum tentusemua untung.Internal Revenue Service (IRS) memungkinkan keuntungan bebas pajak sebanyak $ 250.000 untuk pemilik rumah tunggal dan $ 500.000 untuk pasangan yang sudah menikah — hanya untuk tempat tinggal utama Anda, bukan untuk rumah kedua atau properti liburan.

Ada beberapa persyaratan yang harus Anda penuhi agar memenuhi syarat untuk pengecualian ini.Anda harus memiliki rumah setidaknya selama dua tahun — 24 bulan — dalam lima tahun terakhir hingga tanggal penutupan.Persyaratan tempat tinggal menentukan bahwa Anda harus tinggal di rumah setidaknya selama dua tahun selama periode lima tahun sebelum penjualan.Persyaratan terakhir, persyaratan lihat-kembali, menguraikan bahwa Anda tidak mendapat untung dari menjual tempat tinggal utama lainnya selama periode dua tahun yang mengarah ke penjualan terbaru.

Pemotongan Pajak

Setelah apresiasi, keuntungan dari kepemilikan rumah yang paling sering dikutip adalah potongan atau tabungan pajak.Ketika Anda membeli rumah, Anda dapat mengurangi sebagian biaya kepemilikan rumah itu dari pajak yang Anda bayarkan kepada pemerintah.Ini termasuk bunga hipotek di tempat tinggal utama Anda dan rumah kedua, yang jumlahnya bisa mencapai ribuan dolar per tahun.

Bunga pinjaman ekuitas rumah, ataujalur kredit ekuitas rumah (HELOC), juga dapat dikurangkan jika dana tersebut digunakan untuk memperbaiki rumah Anda secara substansial. Anda juga dapat memotong pajak negara bagian dan lokal (SALT) sebanyak $ 10.000, termasuk pajak properti.

Pemotongan Pajak dan Efek Undang-Undang Pekerjaan

ThePemotongan Pajak dan Jobs Act membuat perubahan besar untuk bagian-bagian dari kode pajak yang harus dilakukan dengan kepemilikan rumah.Kecuali Kongres di masa depan mengubah undang-undang tersebut, semua ketentuan akan kedaluwarsa setelah 31 Desember 2025.  Namun untuk saat ini, perubahan dalam undang-undang tersebut telah mengurangi nilai kepemilikan rumah.

Undang-undang membatasi pengurangan bunga hipotek menjadi $ 750.000 dari total utang hipotek, termasuk untuk rumah pertama dan kedua dan semua ekuitas rumah atau pinjaman HELOC.Namun, batasan yang lebih tinggi sebesar $ 1 juta pada hutang hipotek masih berlaku untuk hutang yang terjadi sebelum 16 Desember 2017.

Undang-undang juga menetapkan batas pemotongan SALT menjadi $ 10.000. Ketentuan baru lainnya termasuk pembatasan klaim kerugian korban kecuali untuk bencana yang diumumkan oleh pemerintah federal. Pengurangan biaya pindah tidak ada lagi, kecuali untuk tugas aktif militer yang bergerak karena alasan pekerjaan.

Semua perubahan ini telah menurunkan nilai kepemilikan rumah — termasuk fakta bahwa, dengan hampir dua kali lipat pemotongan standar (fitur lain dari Undang-undang), lebih sedikit orang yang memiliki cukup pemotongan untuk mengajukan Jadwal A daripada mengambil pemotongan standar.

Jadi fakta bahwa Anda memenuhi syarat untuk pengurangan pajak tidak berarti bahwa itu akan berguna bagi Anda. Pembatasan yang parah dari pemotongan SALT akan sangat merugikan dalam menurunkan pemotongan yang tersedia untuk orang-orang yang tinggal di negara bagian dengan pajak tinggi.

Biaya Dimuka yang Tinggi

Biaya berinvestasi di rumah bisa jadi tinggi — pengeluaran Anda lebih banyak daripada harga jual properti dan tingkat bunga hipotek Anda. Sebagai permulaan, Anda dapat mengharapkan untuk membayar mulai dari 2% hingga 5% dari harga pembelian sebagai biaya penutupan. Beberapa biaya penutupan yang paling umum termasuk biaya aplikasi, biaya penilaian, biaya pengacara, pajak properti , asuransi hipotek, inspeksi rumah, premi asuransi pemilik rumah tahun pertama, pencarian judul, asuransi judul, poin (bunga prabayar), biaya origination, pencatatan biaya, dan biaya survei.

Para ahli mengatakan Anda harus merencanakan untuk tinggal di rumah Anda setidaknya lima tahun untuk memulihkan biaya tersebut.

Potensi Depresiasi

Tidak semua rumah tumbuh nilainya. krisis perumahan tahun 2008 mengakibatkan banyak pemilik rumah menjadi di bawah air, yang berarti karena lebih pada hipotek Anda dari rumah Anda bernilai. Tidak perlu krisis perumahan untuk harga rumah stagnan atau turun. Kondisi ekonomi regional atau lokal dapat menghasilkan nilai rumah yang tidak mengikuti inflasi.

Ingatlah juga bahwa struktur sebenarnya tempat Anda tinggal akan menyusut seiring waktu. Ini bisa jadi akibat keausan pada properti, atau kurangnya perawatan dan perbaikan.

Kebanggaan dan Tanggung Jawab Keuangan

Salah satu manfaat yang sering dikutip dari kepemilikan rumah adalah pengetahuan bahwa Anda memiliki sudut kecil dunia Anda. Anda dapat menyesuaikan rumah Anda, merombak, mengecat, dan mendekorasi tanpa perlu mendapatkan izin dari pemilik rumah.

Namun, kepemilikan datang dengan tanggung jawab. Anda harus membayar hipotek Anda atau berisiko kehilangan rumah dan ekuitas yang telah Anda bangun. Pemeliharaan dan pemeliharaan adalah tanggung jawab Anda. Anda tidak dapat menelepon pemilik rumah pada jam 2 pagi untuk memperbaiki pipa air yang bocor. Jika atap rusak, Anda harus memperbaikinya — atau memperbaikinya — sendiri. Pemotongan rumput, penghilangan salju, asuransi pemilik rumah , dan asuransi pertanggungjawaban semuanya jatuh pada Anda.

Likuiditas

Tidak seperti stok, yang dapat dijual dalam hitungan hari, rumah biasanya membutuhkan waktu lebih lama untuk dibongkar.Fakta bahwa Anda mungkin memiliki akses ke $ 500.000 dalam keuntungan modal bebas pajak tidak berarti Anda memiliki akses yang siap. Sementara itu, Anda tetap harus melakukan pembayaran cicilan dan merawat rumah sampai Anda menjualnya.

Garis bawah

Rumah adalah investasi yang memiliki banyak manfaat investasi tetapi juga risiko, yang menjadikannya investasi yang bukan untuk semua orang. Menimbang manfaat investasi dengan risikonya adalah penting. Perbandingan pro dan kontra yang rasional dapat membantu Anda memutuskan apakah akan memasukkan uang Anda ke dalam investasi rumah atau berpotensi mendapatkan hasil yang lebih baik di tempat lain.

Related Posts

  1. Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
  2. Opsi Saham Karyawan (ESO)
  3. Sertifikat Setoran (CD) dan bagaimana CD bekerja
  4. Dasar-dasar Pembiayaan untuk Pembeli Rumah Pertama Kali
  5. Brexit
  6. Fannie Mae dan Freddie Mac
  7. Entrepreneur dan Entrepreneurship
  8. Reksa Dana
  9. Penjualan Singkat (Real Estate)
  10. Pemotongan Pajak untuk Pemilik Rumah Kedua

 

Related Posts