Memanfaatkan kekayaan bersih real estat Anda – (Keuangan)

Berinvestasi di real estat telah menjadi cara populer untuk mendiversifikasi portofolio investasi Anda. Ke mana pun kita memandang, kita selalu diingatkan tentang manfaat membeli properti, dari banyak infomersial tentang seminar real estat, atau acara rumah yang menunjukkan nilai luar biasa dalam mengelola atau membalik properti sewaan.

Tapi tidak semudah itu. Lagi pula, membeli properti sewaan tidak seperti berinvestasi dalam saham — Anda tidak bisa hanya meletakkan sedikit di sana-sini dan menjadi pemilik properti. Anda membutuhkan modal untuk melakukan pembelian itu. Dan prosesnya seringkali bisa lama dan berlarut-larut. Belum lagi semua risiko yang terlibat, terutama jika Anda tidak melakukan riset. Tetapi apakah ada cara untuk masuk ke pasar dengan meningkatkan kekayaan bersih Anda ? Coba gunakan leverage untuk keuntungan Anda. Dengan melakukan ini, Anda dapat menempatkan sedikit atau tidak ada uang muka, dan penggunaan utang untuk membantu Anda mewujudkan kembali .

Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana Anda dapat menggunakan leverage untuk meningkatkan kekayaan bersih real estat Anda, serta beberapa risiko yang terlibat. (Untuk lebih lanjut, lihat Pelacak Kekayaan Bersih Investopedia .)

Apa Memanfaatkan kekayaan bersih real estat Anda?

Leverage menggunakan modal pinjaman atau hutang untuk meningkatkan potensi pengembalian investasi.
Dalam real estat, cara paling umum untuk meningkatkan investasi Anda adalah dengan uang Anda sendiri atau melalui hipotek.
Leverage bekerja untuk keuntungan Anda ketika nilai real estat naik, tetapi juga dapat menyebabkan kerugian jika nilainya menurun.
Hindari meningkatkan risiko dengan membuat keputusan investasi yang baik dan memperhitungkan pembayaran hipotek, lowongan, dan ekonomi yang sulit.

Apa itu Leverage?

Leverage adalah penggunaan berbagai instrumen keuangan atau modal pinjaman — dengan kata lain, hutang — untuk meningkatkan potensi pengembalian investasi. Ini biasa digunakan di Wall Street dan Main Street ketika berbicara tentang pasar real estat. Leverage adalah teknik yang digunakan oleh orang dan perusahaan untuk memperluas potensi keuntungan, sekaligus memperluas sisi negatif dari setiap risiko yang terlibat jika segala sesuatunya tidak berhasil.

Meskipun potensi keuntungan yang baik dimungkinkan — seperti ketika harga real estat naik — menggunakan leverage bisa menjadi pedang bermata dua. Itu karena bisa juga menimbulkan kerugian jika investasi bergerak berlawanan arah. Dalam kasus harga real estat, kerugian terjadi saat harga turun.

Cara Mengakses Leverage

Cara termudah untuk mengakses leverage adalah dengan menggunakan uang Anda sendiri.Dalam kasus hipotek, pembayaran uang muka standar 20% memberi Anda 100% rumah yang Anda inginkan.Beberapaprogram pembiayaan bahkan membiarkan Anda menurunkan uang.

Jika Anda membeli properti sebagai investasi, Anda mungkin berada dalam posisi di mana mitra Anda memberikan sebagian — atau bahkan semua — uang.Demikian pula, beberapa penjual mungkin bersedia membiayai sebagian dari harga pembelian properti yang ingin mereka jual.Di bawah pengaturan seperti itu, Anda dapat membeli properti dengan sedikit uang muka dan, dalam beberapa kasus, tanpa uang muka sama sekali.

2:04

Contoh Memanfaatkan

Pertimbangkan persyaratan pembelian real estat umum dengan uang muka 20%. Itu berarti $ 100.000 pada properti $ 500.000. Dengan meletakkan hanya 20% dari uang dan meminjam sisanya, pembeli pada dasarnya menggunakan persentase yang relatif kecil dari dana sendiri untuk melakukan pembelian. Oleh karena itu, mayoritas disediakan oleh pemberi pinjaman. Itulah sebabnya investor real estat sering menyebut sisa 80% dari harga beli sebagai uang orang lain.

Anggaplah harga properti naik 5% per tahun. Ini berarti kekayaan bersih peminjam tumbuh menjadi $ 525.000 hanya dalam 12 bulan. Membandingkan keuntungan ini dengan keuntungan dari pembelian yang dilakukan secara langsung, tanpa pinjaman apa pun , menyoroti nilai dari strategi leverage. Misalnya, peminjam yang sama dapat menggunakan $ 100.000 untuk melakukan pembelian lunas atas properti senilai $ 100.000.

Dengan asumsi tingkat apresiasi 5% yang sama , kekayaan bersih pembeli dari pembelian atas properti tunai senilai $ 100.000 akan meningkat $ 5.000 selama 12 bulan, dibandingkan dengan $ 25.000 untuk properti yang lebih mahal. Selisih $ 20.000 menunjukkan potensi peningkatan kekayaan bersih yang diberikan melalui penggunaan leverage. Sekarang, bayangkan keuntungan 5% setiap tahun selama 20 tahun. Seiring waktu, penggunaan leverage dapat berdampak sangat signifikan dan sangat positif pada kekayaan bersih Anda.

Bahaya Leverage

Sekarang untuk kabar buruknya. Semua ini terdengar bagus, tetapi ada sisi negatifnya. Leverage bisa merugikan Anda, sama seperti keuntungan Anda. Untuk menunjukkan caranya, mari kita lihat kembali contoh sebelumnya. Jika Anda menggunakan uang muka $ 100.000 untuk membeli rumah senilai $ 500.000, dan harga real estat di daerah Anda menurun secara berurutan selama beberapa tahun, leverage bekerja sebaliknya. Setelah tahun pertama, properti $ 500.000 Anda bisa bernilai $ 475.000, jika terdepresiasi sebesar 5%. Jika harga terus berlanjut pada lintasan yang sama, segera properti Anda bisa bernilai $ 451.250 — kerugian ekuitas $ 48.750.

Referensi cepat

Sama seperti leverage yang dapat menguntungkan Anda, leverage juga dapat merugikan Anda.

Di bawah skenario penurunan harga 5% yang sama, jika $ 100.000 itu digunakan untuk pembelian semua tunai atas rumah senilai $ 100.000, pembeli hanya akan kehilangan $ 5.000 pada tahun pertama harga rumah turun — jauh lebih sedikit daripada rumah yang lebih mahal itu.

Di pasar real estat di mana harga turun secara signifikan, pemilik rumah bisa berutang lebih banyak daripada nilai sebenarnya rumah itu. Bagi investor, penurunan harga dapat mengurangi atau bahkan menghilangkan keuntungan. Jika harga sewa juga turun, akibatnya bisa menjadi properti yang tidak bisa disewa dengan harga yang akan menutupi biaya hipotek dan biaya lainnya. Jika Anda berencana menjadi tuan tanah , ada banyak faktor yang perlu dipertimbangkan.

Kontra Memanfaatkan Banyak Properti

Masalah menjadi lebih besar ketika beberapa unit terlibat, karena investor real estat komersial sering kali menaruh uang sesedikit mungkin. Tujuannya adalah untuk memanfaatkan uang Anda dengan mengambil kendali 100% aset sementara hanya meletakkan 20% dari nilainya. Pertimbangkan $ 500.000 dalam contoh kita sebelumnya. hanya katakanlah itu gedung apartemen kecil. Karena dibeli dengan $ 100.000 sebagai uang muka, jika nilai bangunan menurun 30%, properti itu hanya bernilai $ 350.000, tetapi investor tetap harus membayar bunga dan pokok dari nilai penuh pinjaman $ 400.000.

Jika jumlah yang didapat investor dalam sewa juga menurun, akibatnya bisa menjadi default pada properti. Jika investor menggunakan arus kas dari properti itu untuk membayar hipotek properti lain, hilangnya pendapatan dapat menghasilkan efek domino yang dapat berakhir dengan penyitaan seluruh portofolio atas satu pinjaman buruk pada satu properti.

Menghindari Memanfaatkan Risiko

Sekarang setelah Anda mempelajari tentang dasar-dasar leverage dalam real estat serta beberapa jebakan, Anda mungkin berpikir tidak mungkin mendapatkan laba yang baik dengan menggunakan teknik ini. Jangan khawatir — ini hanya masalah menggunakan akal sehat. Sama seperti investasi lainnya, real estat memiliki risiko. Meskipun Anda dapat menggunakan leverage untuk keuntungan Anda, ada beberapa hal utama yang ingin Anda hindari untuk memberi Anda keunggulan yang lebih baik di pasar.

Pertama, jangan berasumsi apa yang akan terjadi sebelum itu terjadi. Anda tidak bisa selalu menggunakan kinerja masa lalu sebagai indikator tentang apa yang akan terjadi di masa depan — terutama dengan pasar perumahan. Jika Anda melihat bahwa nilai
properti telah meningkat di area tertentu sebesar 5% hingga 10% selama periode waktu tertentu, itu tidak berarti nilai properti akan terus berlanjut di jalur yang sama.

Selanjutnya, anggarkan anggaran Anda sesuai dengan itu dan ketahui apa yang Anda hadapi. Jika Anda meletakkan rendah uang muka , jumlah pinjaman Anda akan lebih tinggi. Itu berarti Anda harus melakukan pembayaran hipotek yang lebih besar. Anda mungkin harus memperhitungkan tingkat kekosongan yang lebih rendah, ekonomi yang lebih sulit , penyewa yang buruk — semuanya akan jatuh pada Anda. Pada akhirnya, Anda tetap bertanggung jawab atas pembayaran hipotek, jadi Anda harus memastikan diri Anda tetap bertahan dalam situasi apa pun.

Garis bawah

Gambaran dari pembelian dengan leverage seperti itu mengingatkan kita pada infomersial larut malam di mana pitchman yang cerdik menyarankan bahwa Anda bisa mendapatkan jutaan dolar dengan membeli properti tanpa uang muka. Meskipun memungkinkan, kita tidak menyarankan untuk mengikuti rute ini.

Untungnya, Anda tidak perlu melakukannya.Ada cara yang kurang eksotis untuk menggunakan leverage, yang memungkinkan Anda membeli real estat dengan uang muka yang relatif kecil — bahkan tanpa uang sama sekali. Faktanya, meskipun mereka mungkin tidak menganggapnya sebagai leverage, kebanyakan orang melakukannya jika mereka mengambil hipotek ketika mereka membeli rumah. Mereka membayar kembali pinjaman tersebut selama beberapa tahun atau dekade, sambil menikmati penggunaan properti. Moral dari cerita ini adalah leverage adalah alat umum yang bekerja dengan baik – jika digunakan dengan hati-hati.