Apa Pendapatan Operasional Bersih (NOI)?
Pendapatan operasional bersih (NOI) adalah perhitungan yang digunakan untuk menganalisis profitabilitas dari investasi real estat yang menghasilkan pendapatan. NOI sama dengan semua pendapatan dari properti, dikurangi semua biaya operasional yang diperlukan secara wajar .
NOI adalah angka sebelum pajak, muncul di pendapatan properti dan laporan arus kas, yang tidak termasuk pembayaran pokok dan bunga pinjaman, pengeluaran modal, depresiasi, dan amortisasi. Saat metrik ini digunakan di industri lain, ini disebut sebagai “EBIT”, yang berarti ” penghasilan sebelum bunga dan pajak “.
Poin Penting
- Pendapatan operasional bersih mengukur profitabilitas properti yang menghasilkan pendapatan sebelum menambahkan biaya apa pun dari pembiayaan atau pajak.
- Untuk menghitung NOI, kurangi semua biaya operasional yang terjadi di sebuah properti dari semua pendapatan yang dihasilkan di properti tersebut.
- Biaya operasional yang digunakan dalam metrik NOI dapat dimanipulasi jika pemilik properti menunda atau mempercepat pendapatan atau pengeluaran tertentu.
- Metrik NOI tidak termasuk belanja modal.
- NOI akan memberi tahu pemilik properti jika menyewa properti sebanding dengan pengeluaran untuk memiliki dan merawatnya.
Memahami Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Pendapatan operasional bersih adalah metode penilaian yang digunakan oleh para profesional real estat untuk menentukan nilai yang tepat dari properti penghasil pendapatan mereka. Untuk menghitung NOI, biaya operasional properti harus dikurangkan dari pendapatan yang dihasilkan properti.
Selain pendapatan sewa, properti juga dapat menghasilkan pendapatan dari fasilitas seperti bangunan parkir, mesin penjual otomatis, dan fasilitas binatu. Biaya operasional meliputi biaya menjalankan dan memelihara gedung, termasuk premi asuransi, biaya hukum, utilitas, pajak properti, biaya perbaikan, dan biaya kebersihan. Pengeluaran modal , seperti biaya untuk sistem pendingin udara baru untuk seluruh bangunan, tidak termasuk dalam penghitungan.
NOI membantu investor real estat menentukan tingkat kapitalisasi, yang pada gilirannya membantu mereka menghitung nilai properti, sehingga memungkinkan mereka membandingkan berbagai properti yang mungkin mereka pertimbangkan untuk dibeli atau dijual.
Untuk properti yang dibiayai, NOI juga digunakan dalam debt coverage ratio (DCR), yang memberi tahu pemberi pinjaman dan investor apakah pendapatan properti menutupi biaya operasional dan pembayaran utangnya. NOI juga digunakan untuk menghitung pengganda laba bersih, laba atas investasi tunai, dan laba atas investasi total.
Cara Menghitung Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Untuk menghitung pendapatan operasional bersih, kurangi biaya operasional dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti. Pendapatan dari real estat meliputi pendapatan sewa, biaya parkir, perubahan layanan, mesin penjual otomatis, mesin cuci, dan sebagainya.
Biaya operasional mencakup semua biaya yang terkait dengan pengoperasian properti. Ini termasuk biaya manajemen properti, asuransi, utilitas, pajak properti, perbaikan, dan pemeliharaan.
Formula Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Net operating income=RR-HAIEwhere:RR=real estate revenueHAIE=operating expenses begin {aligned} & text {Pendapatan operasional bersih} = RR – OE \ & textbf {di mana:} \ & RR = text {pendapatan real estat} \ & OE = text {biaya operasional} \ akhir {aligned} orang Pendapatan operasional bersih=RR-OEdimana:RR=pendapatan real estatOE=biaya operasional orang
Sebagai contoh, anggaplah informasi di bawah ini adalah profil bangunan kondominium tertentu yang disewakan oleh pemiliknya.
Pendapatan:
- Pendapatan sewa: $ 20.000
- Biaya parkir: $ 5.000
- Mesin cuci: $ 1.000
Pendapatan Total = $ 26.000
Sekarang, mari kita asumsikan biaya operasional gedung kondominium adalah sebagai berikut:
Biaya operasional:
- Biaya manajemen properti: $ 1.000
- Pajak properti: $ 5.000
- Perbaikan dan pemeliharaan: $ 3,000
- Asuransi: $ 1.000