Poin negatif. | Finansial 2022

Apa Poin negatif?

Poin negatif pada dasarnya adalah potongan harga yang dibayarkan pemberi pinjaman kepada pialang real estat atau peminjam untuk membantu mereka menutup hipotek yang mereka terbitkan. Sistem ini memungkinkan beberapa peminjam yang memenuhi syarat, yang tidak mampu membayar biaya penutupan dan biaya penyelesaian, untuk dapat membeli rumah — biasanya dengan imbalan membayar bunga yang lebih tinggi selama masa pinjaman.

Poin negatif biasanya dinyatakan sebagai persentase dari jumlah pokok pinjaman, atau dalam basis poin (BPS). Mereka dapat dibandingkan dengan poin diskon, juga disebut poin penutupan, yang dibeli di muka sebagai bunga yang dibayar di muka oleh peminjam untuk menurunkan biaya bulanan mereka selama jangka waktu hipotek.

Poin Penting

Poin negatif adalah penutupan rabat biaya yang ditawarkan oleh beberapa pemberi pinjaman kepada peminjam yang memenuhi syarat atau pialang hipotek untuk mengurangi beban penutupan di muka.
Rabat ini dimaksudkan untuk membantu pembeli rumah tertentu mendapatkan cukup uang untuk penutupan, yang bisa sangat mahal.
Peminjam yang menerima bantuan melalui poin negatif, bagaimanapun, harus membayar tingkat bunga yang lebih tinggi selama masa pinjaman.

Memahami Poin Negatif

Poin negatif datang dalam salah satu dari dua bentuk umum: ke broker dan peminjam secara langsung. Rabat yang dibayarkan kepada broker hipotek dikenal sebagai yield spread premiums (YSP) dan merupakan bagian dari kompensasi broker hipotek.

Jika rabat adalah kredit peminjam, rabat dapat digunakan untuk membayar beberapa penyelesaian pinjaman atau biaya penutupan. Penggunaan poin negatif peminjam ini dikenal sebagai hipotek tanpa biaya .

Jumlah yang dikreditkan kepada peminjam tidak boleh melebihi biaya penyelesaian dan tidak dapat menjadi bagian dari uang muka. Poin negatif dapat digunakan untuk menutupi beberapa biaya penutupan yang tidak berulang, seperti biaya bank dan hak milik , tetapi tidak dapat digunakan untuk mendanai biaya berulang seperti bunga atau pajak properti.

Keuntungan dan Kerugian dari Poin Negatif

Poin negatif memberikan cara bagi peminjam dengan sedikit atau tanpa uang untuk membayar biaya penyelesaian untuk mendapatkan hipotek. Namun, ekonomi menggunakan poin negatif bergantung pada cakrawala waktu peminjam.

Jika peminjam bermaksud menahan hipotek untuk jangka pendek, akan lebih ekonomis untuk menghindari biaya di muka sebagai ganti suku bunga yang relatif lebih tinggi — banyak hipotek dengan poin negatif akan membawa tingkat bunga yang lebih tinggi selama masa pinjaman. Sebaliknya, jika peminjam bermaksud menahan hipotek untuk jangka waktu yang lama, mungkin lebih ekonomis untuk membayar biaya penyelesaian di muka dengan imbalan suku bunga yang lebih rendah.

Contoh Poin Negatif

Menerapkan poin negatif ke hipotek meningkatkan suku bunga tetapi dapat mengurangi biaya penutupan. Jika peminjam menerima satu poin negatif, pemberi pinjaman dapat menaikkan suku bunga tetap pinjaman sebesar 0,25% tetapi memberikan pinjaman 1% kepada peminjam sebagai kredit terhadap biaya penutupan.

Misalnya, peminjam mencari pinjaman hipotek $ 1.000.000 untuk membeli rumah. Penawaran untuk pinjaman dengan tingkat bunga 5% dan dua poin negatif akan menghasilkan potongan harga $ 20.000 untuk diterapkan pada biaya penutupan pinjaman ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000).

Struktur pinjaman yang lebih tradisional untuk jumlah pembelian rumah yang sama mungkin pinjaman dengan bunga 4% dan uang muka satu poin. Dengan pinjaman ini, ada tingkat bunga yang lebih rendah, tetapi peminjam harus membayar uang muka $ 10.000.

Pertimbangan Khusus

Beberapa pialang hipotek mungkin tidak memberi tahu konsumen tentang ketersediaan pinjaman poin negatif dan mungkin lebih khawatir tentang komisi mereka pada kesepakatan itu. Di masa lalu, pialang dikenal melakukan markup hipotek dan menyimpan jumlah yang dihasilkan dari poin negatif sebagai kompensasi untuk memperantarai pinjaman.

Para peneliti telah menemukan bahwa markup yang diperoleh oleh pialang hipotek terus-menerus lebih tinggi pada pinjaman poin negatif daripada pinjaman poin positif.Sebuah studi yang dilakukan olehMortgage Professor pada pergantian abad menemukan bahwa pada pinjaman yang dikutip oleh pemberi pinjaman sebesar 6% ditambah 3 poin, markup kepada peminjam adalah 1 poin persentase.Tapi, pada pinjaman yang dikutip pada 7% dan minus 2,25 poin, markup broker adalah 2,375 poin.

Pembeli rumah yang memenuhi syarat harus mengetahui program poin negatif dan secara aktif bertanya kepada broker mereka tentang struktur biaya mereka. Ingatlah bahwa poin negatif juga akan meningkatkan total biaya bunga hipotek yang dibayarkan selama masa pinjaman, meningkatkan pembayaran bulanan untuk mengkompensasi rabat biaya penutupan.