Mereka yang berinvestasi di real estat, seperti halnya aset apa pun, terus-menerus menghadapi keputusan apakah akan membeli, menjual, atau menahan. Dan keputusan tersebut bergantung pada evaluasi properti yang bersangkutan. Menilai real estat menggunakan arus kas yang didiskontokan atau metode kapitalisasi mirip dengan menilai saham atau obligasi. Satu-satunya perbedaan adalah arus kas berasal dari ruang leasing dibandingkan dengan menjual produk dan jasa.
Perusahaan investasi real estat telah mengembangkan model penilaian yang canggih untuk membantu mereka dalam pengambilan keputusan. Namun, dengan menggunakan alat spreadsheet, seseorang dapat menghasilkan penilaian yang memadai pada sebagian besar real estat yang menghasilkan pendapatan – termasuk real estat residensial yang dibeli untuk dijadikan sebagai properti sewa tempat tinggal .
Baca terus untuk mengetahui bagaimana investor mana pun dapat membuat penilaian yang cukup memuaskan untuk menyiangi peluang investasi prospektif.
Apa Sifat Sewa: Cash Cow atau Uang Pit?
Beberapa individu merasa bahwa menghasilkan penilaian tidak diperlukan jika penilaian bersertifikat telah diselesaikan. Namun, penilaian investor mungkin berbeda dari penilai karena beberapa alasan.
Investor mungkin memiliki pendapat berbeda tentang kemampuan properti untuk menarik penyewa atau tingkat sewa yang bersedia dibayar oleh penyewa. Sebagai calon pembeli atau penjual , investor mungkin merasa bahwa properti tersebut memiliki risiko yang lebih besar atau lebih kecil daripada penilai.
Penilai melakukan penilaian nilai secara terpisah. Ini termasuk biaya untuk mengganti properti, perbandingan transaksi terbaru dan yang dapat dibandingkan, dan pendekatan pendapatan. Beberapa metode ini umumnya ketinggalan pasar, meremehkan nilai selama uptrends , dan overvaluing aset dalam kecenderungan untuk menurun.
Menemukan peluang di pasar real estat melibatkan menemukan properti yang dinilai secara keliru oleh pasar. Ini sering kali berarti mengelola properti ke tingkat yang melampaui ekspektasi pasar. Valuasi harus memberikan estimasi seseorang tentang potensi penghasil pendapatan sebenarnya dari sebuah properti.
Penilaian Real Estat
Pendekatan pendapatan untuk mengevaluasi real estat mirip dengan proses menilai saham, obligasi, atau investasi lain yang menghasilkan pendapatan. Sebagian besar analis menggunakan metode arus kas diskonto (DCF) untuk menentukan nilai sekarang bersih (NPV) aset .
NPV adalah nilai properti dalam dolar hari ini yang akan mencapai pengembalian yang disesuaikan dengan risiko investor. NPV ditentukan dengan mendiskontokan arus kas periodik yang tersedia bagi pemilik dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan investor (RROR). Karena RROR adalah tingkat pengembalian yang disyaratkan investor untuk risiko yang terlibat, nilai yang diperoleh adalah nilai yang disesuaikan dengan risiko untuk investor individu tersebut. Dengan membandingkan nilai ini dengan harga pasar, investor dapat membuat keputusan beli, tahan, atau jual.
Nilai saham diperoleh dengan mendiskontokan dividen, nilai obligasi dengan mendiskontokan pembayaran kupon bunga. Properti dinilai dengan mendiskontokan arus kas bersih atau uang tunai yang tersedia bagi pemilik setelah semua biaya dikurangkan dari pendapatan leasing. Menilai properti melibatkan memperkirakan semua pendapatan sewa dan kemudian mengurangi semua biaya yang diperlukan untuk melaksanakan dan mempertahankan sewa tersebut.
Meruntuhkan Sewa
Semua perkiraan pendapatan datang langsung dari sewa. Sewa adalah perjanjian kontrak antara penyewa dan tuan tanah. Semua sewa dan kenaikan kontrak dalam sewa ( eskalasi ) akan dijabarkan dalam sewa, serta opsi untuk ruang dan konsesi sewa. Pemilik juga mendapatkan kembali sebagian atau seluruh biaya properti dari penyewa. Cara pengumpulan pendapatan juga dinyatakan dalam kontrak sewa. Ada tiga jenis sewa utama:
- Sewa layanan penuh
- Sewa bersih
- Sewa triple-net (NNN)