Berpikir untuk membeli properti investasi? Real estat telah menghasilkan banyak orang terkaya di dunia, jadi ada banyak alasan untuk menganggapnya sebagai investasi yang baik. Namun, para ahli setuju bahwa seperti halnya investasi apa pun, lebih baik Anda berpengalaman sebelum menyelami dengan ratusan ribu dolar. Berikut hal-hal yang harus Anda pertimbangkan dan selidiki.
Apa 15 Tip untuk Membeli Properti Sewa Pertama Anda?
- Membeli properti investasi untuk mendapatkan pendapatan sewa bisa berisiko.
- Pembeli biasanya perlu mendapatkan setidaknya uang muka 20%.
- Menjadi tuan tanah membutuhkan beragam keterampilan, yang bisa beragam seperti memahami hukum penyewa dasar hingga dapat memperbaiki keran yang bocor.
- Para ahli merekomendasikan untuk memiliki bantalan finansial, jika Anda tidak menyewakan properti, atau jika pendapatan sewa tidak menutupi hipotek.
1. Apakah Anda Cocok untuk Menjadi Tuan Tanah?
Apakah Anda tahu cara menggunakan kotak alat? Bagaimana Anda memperbaiki drywall atau membuka toilet yang tersumbat? Tentu, Anda dapat memanggil seseorang untuk melakukannya untuk Anda atau Anda dapat menyewa seorang manajer properti, tetapi itu akan menggerogoti keuntungan Anda. Pemilik properti yang memiliki satu atau dua rumah sering kali melakukan perbaikan sendiri untuk menghemat uang .
Tentu saja, itu berubah saat Anda menambahkan lebih banyak properti ke portofolio Anda.Lawrence Pereira, presiden Manajemen Kekayaan Pelabuhan Raja di Pantai Redondo, California, tinggal di Pantai Barat tetapi memiliki properti di Pantai Timur.Sebagai seseorang yang mengatakan dia sama sekali tidak berguna, dia membuatnya berhasil.Bagaimana?”Saya mengumpulkan tim pembersih, tukang, dan kontraktor yang solid,” kata Pereira.
Ini tidak disarankan bagi investor baru, tetapi setelah Anda menguasai investasi real estat, Anda tidak perlu tetap menjadi orang lokal.
Referensi cepat
Jika Anda bukan tipe yang praktis dan tidak memiliki banyak uang cadangan, menjadi tuan tanah mungkin tidak tepat untuk Anda.
2. Membayar Hutang Pribadi
Investor yang cerdas mungkin membawa hutang sebagai bagian dari strategi investasi portofolio mereka, tetapi kebanyakan orang harus menghindarinya. Jika Anda memiliki pinjaman pelajar, tagihan medis yang belum dibayar, atau anak-anak yang akan segera kuliah, maka membeli properti sewaan mungkin bukan langkah yang tepat.
Pereira setuju bahwa berhati-hati adalah kuncinya, dengan mengatakan, “Tidak perlu membayar hutang jika pengembalian Anda dari real estat Anda lebih besar daripada biaya hutang. Itulah perhitungan yang perlu Anda buat.”Pereira menyarankan untuk memiliki bantalan uang tunai.”Jangan menempatkan diri Anda pada posisi di mana Anda kekurangan uang tunai untuk membayar hutang Anda. Selalu memiliki margin keamanan.”
3. Amankan Uang Muka
Properti investasi umumnya membutuhkan uang muka yang lebih besar daripada properti yang ditempati pemilik; mereka memiliki persyaratan persetujuan yang lebih ketat. 3% yang mungkin telah Anda berikan pada rumah tempat Anda tinggal saat ini tidak akan digunakan untuk properti investasi. Anda memerlukan setidaknya uang muka 20% , mengingat asuransi hipotek tidak tersedia untuk properti sewaan. Anda mungkin bisa mendapatkan uang muka melalui pembiayaan bank, seperti pinjaman pribadi .
4. Temukan Lokasi Yang Tepat
Hal terakhir yang Anda inginkan adalah terjebak dengan properti sewaan di daerah yang sedang menurun alih-alih stabil atau mulai menanjak. Kota atau lokasi di mana populasi berkembang dan rencana revitalisasi sedang berlangsung merupakan peluang investasi yang potensial.
Saat memilih properti sewaan yang menguntungkan , carilah lokasi dengan pajak properti yang rendah, distrik sekolah yang layak, dan banyak fasilitas, seperti taman, mal, restoran, dan bioskop. Selain itu, lingkungan dengan tingkat kejahatan yang rendah, akses ke transportasi umum, dan pasar kerja yang berkembang dapat berarti lebih banyak calon penyewa.
5. Haruskah Anda Membeli atau Membiayai?
Apakah lebih baik membeli dengan uang tunai atau membiayai properti investasi Anda? Itu tergantung pada tujuan investasi Anda. Membayar tunai dapat membantu menghasilkan arus kas bulanan yang positif. Ambil properti sewaan yang harganya $ 100.000 untuk dibeli. Dengan pendapatan sewa, pajak, depresiasi , dan pajak pendapatan, pembeli tunai dapat memperoleh pendapatan tahunan $ 9.500, atau pengembalian tahunan 9,5% dari investasi $ 100.000 ..
Di sisi lain, pembiayaan dapat memberi Anda keuntungan yang lebih besar. Untuk seorang investor yang meletakkan 20% untuk sebuah rumah, dengan penggandaan 4% pada hipotek, setelah mengambil biaya operasional dan bunga tambahan, pendapatannya bertambah hingga sekitar $ 5.580 per tahun. Arus kas lebih rendah bagi investor, tetapi pengembalian tahunan 27,9% dari investasi $ 20.000 jauh lebih tinggi daripada 9,5% yang diperoleh pembeli tunai.
6. Waspadai Suku Bunga Tinggi
Biaya meminjam uang mungkin relatif murah pada tahun 2020, tetapi tingkat bunga pada properti investasi umumnya lebih tinggi daripada suku bunga hipotek tradisional. Jika Anda memutuskan untuk membiayai pembelian Anda, Anda memerlukan pembayaran hipotek rendah yang tidak akan terlalu banyak memakan keuntungan bulanan Anda.
Referensi cepat
Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.
7. Hitung Margin Anda
Perusahaan Wall Street yang membeli properti tertekan bertujuan mendapatkan keuntungan 5% hingga 7% karena, di antara biaya lainnya, mereka perlu membayar staf. Individu harus menetapkan tujuan pengembalian 10%. Perkirakan biaya pemeliharaan sebesar 1% dari nilai properti setiap tahun. Biaya lain termasuk asuransi pemilik rumah, kemungkinan biaya asosiasi pemilik rumah, pajak properti, pengeluaran bulanan seperti pengendalian hama, dan lansekap, bersama dengan biaya pemeliharaan rutin untuk perbaikan.
8. Berinvestasi di Asuransi Tuan Tanah
Lindungi investasi baru Anda: Selain asuransi pemilik rumah, pertimbangkan untuk membeliasuransi pemilik rumah .Jenis asuransi ini umumnya mencakup kerusakan properti, kehilangan pendapatan sewa, dan perlindungan kewajiban — jika penyewa atau pengunjung mengalami cedera akibat masalah pemeliharaan properti.
Referensi cepat
Untuk menurunkan biaya Anda, selidiki apakah penyedia asuransi akan mengizinkan Anda menggabungkan asuransi pemilik rumah dengan polis asuransi pemilik rumah.
9. Faktor dalam Biaya Tak Terduga
Bukan hanya biaya pemeliharaan dan pemeliharaan yang akan menggerogoti pendapatan sewa Anda. Selalu ada potensi keadaan darurat untuk muncul — kerusakan atap akibat badai, misalnya, atau pipa pecah yang merusak lantai dapur. Rencanakan untuk menyisihkan 20% hingga 30% dari pendapatan sewa Anda untuk jenis biaya ini sehingga Anda memiliki dana untuk membayar perbaikan tepat waktu.
10. Hindari Fixer-Upper
Sangat menggoda untuk mencari rumah yang bisa Anda dapatkan dengan harga murah dan diubah menjadi properti sewaan. Namun, jika ini adalah properti pertama Anda, mungkin itu ide yang buruk. Kecuali jika Anda memiliki kontraktor yang melakukan pekerjaan berkualitas dengan harga murah — atau Anda ahli dalam perbaikan rumah skala besar — kemungkinan besar Anda akan membayar terlalu banyak untuk merenovasi. Sebaliknya, cari rumah yang harganya di bawah pasar dan hanya perlu perbaikan kecil.
11. Hitung Beban Operasional
Biaya operasional di properti baru Anda akan berkisar antara 35% dan 80% dari pendapatan operasional kotor Anda . Jika Anda mengenakan biaya $ 1.500 untuk sewa dan pengeluaran Anda $ 600 per bulan, Anda berada di 40% untuk biaya operasional. Untuk penghitungan yang lebih mudah, gunakan aturan 50%. Jika sewa yang Anda kenakan adalah $ 2.000 per bulan, perkirakan untuk membayar $ 1.000 sebagai biaya total.
12. Tentukan Pengembalian Anda
Untuk setiap dolar yang Anda investasikan, berapa keuntungan Anda atas dolar itu? Saham mungkin menawarkan pengembalian tunai atas tunai 7,5% , sementara obligasi mungkin membayar 4,5%. Pengembalian 6% di tahun pertama Anda sebagai tuan tanah dianggap sehat, terutama karena jumlah itu akan meningkat seiring waktu.
13. Beli Rumah Murah
Semakin mahal rumah tersebut, semakin besar pengeluaran Anda. Beberapa ahli merekomendasikan untuk memulai dengan rumah seharga $ 150.000 di lingkungan yang sedang naik daun. Selain itu, para ahli menyarankan agar jangan pernah membeli rumah terbaik untuk dijual di blok tersebut, selain untuk rumah terburuk di blok tersebut.
14. Ketahui Kewajiban Hukum Anda
Pemilik persewaan harus terbiasa dengan undang-undang pemilik-penyewa di negara bagian dan lokal mereka. Penting untuk dipahami, misalnya, hak penyewa Anda dan kewajiban Anda terkait uang jaminan, persyaratan sewa, aturan penggusuran, perumahan yang adil, dan banyak lagi untuk menghindari kerepotan hukum.
15. Timbang Resikonya vs. Imbalannya
Dalam setiap keputusan keuangan, Anda harus menentukan apakah imbalannya sepadan dengan potensi risiko yang ada. Apakah berinvestasi di real estat masih masuk akal bagi Anda?
Imbalan
-
Karena penghasilan Anda pasif, terlepas dari investasi awal dan biaya pemeliharaan, Anda bisa mendapatkan uang sambil mencurahkan sebagian besar waktu dan energi Anda untuk pekerjaan rutin Anda.
-
Jika nilai real estat meningkat, nilai investasi Anda juga akan meningkat.
-
Anda dapat menempatkan real estat menjadi IRA mandiri (SDIRA).
-
Pendapatan sewa tidak termasuk sebagai bagian dari pendapatan Anda yang dikenakan pajak Jaminan Sosial.
-
Bunga yang Anda bayarkan untuk pinjaman properti investasi dapat dikurangkan dari pajak.
-
Sejalan dengan krisis lain, nilai real estat umumnya lebih stabil daripada pasar saham.
-
Tidak seperti berinvestasi pada saham atau produk keuangan lain yang tidak dapat Anda lihat atau sentuh, real estat adalah aset fisik yang berwujud.
Resiko
-
Meskipun pendapatan sewa bersifat pasif , penyewa bisa sangat merepotkan jika Anda tidak menggunakan perusahaan pengelola properti.
-
Jika pendapatan kotor yang disesuaikan (AGI) Anda lebih dari $ 200.000 (lajang) atau $ 250.000 (menikah mengajukan bersama), maka Anda mungkin dikenakan pajak tambahan 3,8% atas pendapatan investasi bersih, termasuk pendapatan sewa.
-
Pendapatan sewa mungkin tidak menutupi pembayaran hipotek total Anda.
-
Tidak seperti saham, Anda tidak dapat langsung menjual real estat jika pasar sedang lesu atau Anda membutuhkan uang tunai.
-
Biaya masuk dan keluar bisa jadi tinggi.
-
Jika Anda tidak memiliki penyewa, Anda masih harus membayar semua biaya.
Kata Penutup
Bersikaplah realistis dalam ekspektasi Anda. Seperti halnya investasi apa pun, properti sewaan tidak akan langsung menghasilkan gaji bulanan yang besar, dan memilih properti yang salah bisa menjadi kesalahan besar.
Untuk properti sewaan pertama Anda, pertimbangkan untuk bekerja dengan mitra berpengalaman. Atau, sewakan rumah Anda sendiri selama beberapa waktu untuk menguji kecenderungan Anda menjadi tuan tanah.
Related Posts
- Triple Net Lease: Pro dan Kontra
- Sewa tanah
- Capital Gain Pajak atas penjualan rumah
- Opsi Sewa
- Sewa Tiga Bersih (NNN)
- Bagaimana Penyusutan Properti Sewa Bekerja
- Opsi Saham Karyawan (ESO)
- Sewa Bulan ke Bulan
- Sewa Modal
- Sewa langit-langit