Apa perbedaan antara REIT dan Kemitraan Master Limited?

Perwalian investasi real estat (REIT) dan kemitraan terbatas induk (MLP) keduanya dianggap sebagai entitas penerusan di bawah kode pajak federal AS. Sebagian besar pendapatan perusahaan dikenakan pajak dua kali, sekali saat pendapatan dibukukan dan sekali lagi saat dibagikan sebagai dividen. Namun, status pass-through REIT dan MLP memungkinkan mereka menghindari pajak berganda ini karena penghasilan tidak dikenakan pajak di tingkat perusahaan. Meskipun mereka menerima perlakuan pajak yang serupa, karakteristik bisnis REIT dan MLP berbeda dalam beberapa hal.

Perbedaan yang paling mencolok adalah REIT secara luas dianggap sebagai investasi sektor keuangan, sedangkan sebagian besar MLP ditemukan di sektor energi dan sumber daya alam. REIT dapat bertindak sebagai perusahaan induk untuk hutang dan memperoleh pendapatan bunga, seperti dalam kasus REIT hipotek, atau secara aktif terlibat dalam mengelola properti dan menghasilkan pendapatan dari sewa (REIT ekuitas). Dengan beberapa pengecualian penting, struktur MLP sebagian besar digunakan oleh perusahaan yang memiliki dan mengoperasikan aset energi tengah. Ini adalah bisnis jalan tol klasik yang memperoleh penghasilan dari biaya yang mereka kenakan untuk mengangkut minyak dan gas melalui pipa mereka. (Untuk bacaan terkait, lihat ” 5 Jenis DIRE dan Cara Berinvestasi di dalamnya .”)

Persyaratan Distribusi

Persyaratan distribusi juga berbeda untuk REIT dan MLP. Sebagai imbalan atas status pajak khusus mereka, REIT harus membayar 90% dari pendapatan dalam bentuk dividen kepada pemegang saham mereka. MLP menargetkan tingkat dividen tertentu, yang mana manajemen diberi insentif untuk mencapainya, tetapi mereka tidak diharuskan untuk membagikan persentase tertentu.

Distribusi juga diperlakukan berbeda di pihak penerima. Sementara distribusi REIT datang dengan kewajiban pajak bagi investor seperti dividen lainnya, distribusi MLP seringkali bebas pajak. Karena alasan ini, MLP bukanlah investasi ideal untuk rekening pensiun individu (IRA). (Untuk bacaan terkait, lihat ” Dapatkah Saya Memiliki Kemitraan Terbatas Master (MLP) di Roth IRA Saya? “)

Leverage dan Struktur Hukum

REIT memiliki akses yang lebih dalam ke pasar utang, jadi REIT biasanya beroperasi dengan lebih banyak leverage daripada MLP. Lembaga pemeringkat, Fitch, memperkirakan REIT diungkit lima hingga enam kali lipat, sementara MLP beroperasi dalam kisaran 3,5 hingga 4,5. Dalam hal struktur hukumnya, sebagian besar REIT memiliki perusahaan induk yang diperdagangkan secara publik, sedangkan MLP diklasifikasikan sebagai kemitraan. Investor dalam MLP disebut sebagai “pemegang unit” dan tidak berpartisipasi dalam bagaimana kemitraan dikelola (ini adalah tanggung jawab mitra umum, yang mungkin atau mungkin tidak terdaftar sebagai ekuitas publik).

Bahkan dengan perbedaan ini, REIT, dan MLP keduanya beroperasi dengan tujuan yang sama: mengembalikan lebih banyak modal yang diperoleh dengan susah payah kepada pemegang saham dan mengirimkan lebih sedikit kepada pemerintah melalui pajak. Namun, uji tuntas sangat penting ketika mempertimbangkan investasi pada kendaraan hasil ini. Distribusi sangat bergantung pada arus kas daripada pendapatan, membutuhkan disiplin penilaian yang melampaui rasio harga-pendapatan (P / E). Investor juga harus merasa nyaman dengan penawaran sekunder sesekali, yang dapat menyebabkan volatilitas harga saham.