Apa Hutang bersih untuk penilaian yang dinilai?
Penilaian utang bersih terhadap aset mengukur utang bersih kota dibandingkan dengan nilai properti riil yang dibeli sebagaimana dinilai untuk tujuan pajak dalam penerbitan obligasi kota.
Semakin rendah utang suatu kota relatif terhadap nilai taksiran propertinya, semakin kecil risiko obligasi yang dianggapnya. Ada risiko yang lebih kecil dari pemerintah yang tidak dapat mendanai pembayaran kembali obligasi jika mereka memiliki hutang relatif rendah. Rasio yang lebih tinggi dapat menunjukkan bahwa penjualan aset yang mendasarinya mungkin tidak cukup untuk membayar hutang.
MEMUTUSKAN Hutang Bersih untuk Penilaian yang Dinilai
Penilaian hutang bersih terhadap aset adalah salah satu faktor yang digunakan untuk menentukan kualitas kredit dari penerbitan obligasi kota. Ada banyak jenis obligasi daerah, tetapi kategori yang paling luas adalah obligasi kewajiban umum (GO) dan obligasi pendapatan. Basis obligasi GO berasal dari kredit dari pemerintah negara bagian atau lokal yang mengeluarkan dan kemampuannya untuk memungut pajak. Pendapatan obligasi biasanya dikeluarkan untuk mendanai proyek tertentu dan dibayar kembali dengan pajak tertentu atau pendapatan yang dihasilkan oleh proyek tersebut.
Utang bersih menunjukkan situasi keuangan kota secara keseluruhan dengan mengurangkan nilai total kewajiban dan utang kota dari nilai total kas, setara kas, dan aset likuid lainnya, dalam proses yang disebut netting.
Perhitungan Hutang Bersih untuk Penilaian Yang Dinilai
Rumus penilaian utang bersih untuk dinilai adalah ( utang jangka pendek + utang jangka panjang – kas dan setara kas) / total estimasi nilai pasar properti atau aset.
Misalnya, kota Normal memiliki 200 juta utang jangka pendek, $ 200 juta utang jangka panjang, dan $ 20 juta dalam bentuk tunai dan setara kas. Nilai pasar dari properti nyata kota seperti bangunan yang dimilikinya, taman dan tempat rekreasi, utilitas umum seperti layanan air dan pembuangan limbah, dan properti pribadi seperti peralatan dan kendaraan adalah $ 500 juta.
Menurut rumus, utang bersih kota terhadap perkiraan penilaian adalah 0,76 ($ 200 juta + $ 200 juta – $ 20 juta) / $ 500 juta = 0,76).
Rasio hutang dalam Pembiayaan Obligasi Daerah
Rasio hutang adalah statistik komparatif yang menunjukkan hubungan antara hutang penerbit dan faktor-faktor seperti basis pajak, pendapatan atau populasinya. Rasio ini terutama berguna saat melihat obligasi GO atau hutang lain yang didukung pajak.
Beberapa rasio yang lebih umum digunakan selain hutang bersih keseluruhan terhadap penilaian aset meliputi:
- Hutang keseluruhan bersih untuk estimasi penilaian penuh membandingkan nilai bersih dari penerbitan obligasi kota dengan nilai pasar yang diharapkan dari real estat yang dijamin dengan hutang.
- Sebuah hutang bersih-keseluruhan per kapita adalah jumlah utang emiten yang luar biasa dibagi dengan bertempat tinggal penduduk dalam yurisdiksi emiten. Ini menunjukkan posisi kredit penerbit karena membandingkan proporsi utang, yang ditanggung per penduduk di sana, dengan penduduk di yurisdiksi lain.
- Hutang yang didukung pajak terhadap pendapatan pribadi akan membandingkan tingkat hutang negara dengan total pendapatan pribadi penduduknya, yang mengukur kemampuan negara untuk membayar kembali kewajibannya karena ini menunjukkan kemampuannya untuk menghasilkan pendapatan.