Kanada: Perbatasan baru untuk investor real estat

Memiliki properti di Kanada bisa menguntungkan jika Anda memahami undang-undang perpajakan Kanada yang berlaku untuk investasi real estat .

Tidak ada persyaratan tempat tinggal atau kewarganegaraan untuk membeli dan memiliki properti di Kanada. Anda dapat menempati tempat tinggal Kanada untuk sementara waktu, tetapi Anda harus mematuhi persyaratan imigrasi jika Anda ingin memiliki masa tinggal yang diperpanjang atau menjadi penduduk tetap. Non-residen juga dapat memiliki properti sewaan di Kanada, tetapi perlu mengajukan pengembalian pajak tahunan ke Canada Revenue Agency (CRA).

Apa ?

Saat Anda membeli properti, Anda membayar pajak transfer provinsi yang bervariasi dari provinsi ke provinsi, tetapi bisa sekitar 1% pada $ 200.000 pertama dan 2% pada saldo. Beberapa pengecualian berlaku jika ini adalah pembelian properti pertama Anda di Kanada. Pemerintah kota juga memungut pajak properti tahunan, berdasarkan nilai properti yang dinilai , yang mencerminkan nilai pasar. Pajak sekolah dan pajak lainnya sudah termasuk dalam pajak kota ini. Informasi tentang pajak kota saat ini pada properti tertentu umumnya sudah tersedia.

Pembelian rumah baru tunduk pada Pajak Barang dan Jasa (GST) federal , tetapi potongan harga sebagian dapat diperoleh untuk rumah baru atau yang direnovasi oleh pembangun, jika Anda berencana untuk tinggal di rumah tersebut. GST tidak berlaku untuk rumah yang dijual kembali.

Pajak atas Properti Sewa

Undang-undang Pajak Penghasilan Kanada mensyaratkan bahwa 25% dari pendapatan sewa properti bruto disetorkan setiap tahun. Namun, non-penduduk dapat memilih untuk membayar 25% dari pendapatan sewa bersih (setelah biaya) dengan mengisi formulir NR6. Jika properti sewaan menimbulkan kerugian bersih , maka Anda dapat mengklaim kembali pajak yang telah dibayarkan sebelumnya. Penghasilan Anda akan diperlakukan berbeda tergantung pada apakah Anda adalah rekan pemilik atau mitra dan apakah itu dianggap sebagai pendapatan persewaan atau bisnis .

Anda dapat mengurangi dua jenis biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh pendapatan sewa: biaya operasional saat ini dan biaya modal. Yang terakhir memberikan manfaat jangka panjang. Biaya furnitur atau peralatan untuk properti sewaan tidak dapat dikurangkan dari pendapatan sewa Anda untuk tahun itu. Namun, biaya dapat dikurangkan selama beberapa tahun, karena barang-barang ini mengalami depresiasi nilainya. Pengurangan tersebut disebut capital cost allowance (CCA).

Pajak properti dan hipotek , pinjaman bank, atau bunga kredit dapat dikurangkan dari pajak di Kanada jika properti tersebut adalah properti investasi. Untuk mempelajari lebih lanjut tentang menggunakan hipotek Anda untuk tujuan investasi, pastikan untuk membaca Membuat Hipotek Kanada yang Dapat Dikurangi Pajak .

Menjual Properti Kanada

Ketika seorang non-residen menjual properti Kanada, pemerintah Kanada mengambil 50% dari setiap penjualan sebagai pemotongan pajak. Penduduk Amerika juga harus melaporkan capital gain ke Internal Revenue Service (IRS). Namun, jika keuntungan telah dikenai pajak di Kanada, itu dapat diklaim sebagai kredit pajak asing. Ketika seorang non-residen menjual properti Kanada, penjual harus memberikan sertifikat izin yang disiapkan oleh CRA kepada pembeli. Tanpa sertifikat ini, pembeli dapat menyimpan sebagian dari harga pembelian , karena pembeli secara pribadi bertanggung jawab kepada CRA atas pajak non-residen yang belum dibayar.

Jika Anda adalah penduduk Kanada dan properti Kanada adalah tempat tinggal utama Anda, Anda tidak dikenakan pajak atas keuntungan modal saat Anda menjual properti. Anda dapat menetapkan tempat tinggal mana pun sebagai tempat tinggal utama selama Anda “biasa menghuninya”. Penunjukan dapat diterapkan untuk tempat tinggal musiman seperti pondok atau rumah mobil. Untuk unit keluarga, hanya satu tempat tinggal utama yang diperbolehkan setiap tahun. Persyaratan ini memiliki implikasi penting. Misalnya, jika Anda memiliki lebih dari satu properti, Anda harus memutuskan properti mana yang akan ditetapkan sebagai tempat tinggal utama berdasarkan keuntungan modal tahun itu.

Jika Anda adalah penduduk, tetapi properti itu bukan tempat tinggal utama Anda selama bertahun-tahun Anda memilikinya, Anda harus menghitung perolehan modal secara prorata untuk tahun-tahun ketika Anda tidak menetapkan properti itu sebagai tempat tinggal utama Anda. Perubahan penggunaan, dari sewa ke tempat tinggal utama, dapat mengakibatkan ” disposisi yang dianggap “, yang memicu keuntungan modal kena pajak. Namun, Anda dapat memilih untuk menunda pengakuan keuntungan ini sampai Anda benar-benar menjual rumah tersebut.

Ketika Anda meninggalkan Kanada, ada “disposisi yang dianggap” atas properti modal. Dengan kata lain, jika Anda memiliki aset Kanada yang nilainya naik, Anda akan membayar pajak atas keuntungan tersebut jika dan ketika Anda meninggalkan negara itu. “Disposisi yang dianggap” ini juga dapat berlaku ketika pemilik properti non-residen meninggal atau ketika properti ditransfer dari individu ke perusahaan atau kerabat individu, meskipun tidak ada uang yang telah dibayarkan.

Pinjaman Ekuitas Rumah

Anda bisa mendapatkan ekuitas dari properti hunian Kanada Anda dengan hipotek terbalik atau jalur kredit ekuitas rumah (HELOC).

nilai dinilai. Tidak diperlukan pembayaran kembali dan hasil penjualan bebas pajak. Dana dapat diinvestasikan, biaya bunga dapat dihapuskan (jika dana tersebut diinvestasikan dalam aset penghasil pendapatan) dan pemilik rumah dapat tinggal di rumah selama diinginkan. Pinjaman berakhir ketika pemilik rumah meninggal atau menjual rumah, pada saat itu lunas dengan hasil penjualan.

HELOC adalah hipotek konvensional karena Anda dapat melunasi sejumlah pokok pinjaman kapan saja, tanpa denda. Tingkat bunga pada jalur kredit umumnya lebih tinggi daripada tingkat hipotek , tetapi biasanya lebih rendah daripada hutang tanpa jaminan .

Investasi Real Estat Alternatif

Perwalian investasi real estat ( Kanada, Bursa Efek Toronto (S & P / TSX).

Sebagai trust, mereka harus mendistribusikan sebagian besar pendapatan kena pajak mereka kepada pemegang saham. Pada tahun 2007, pemerintah federal Kanada mengesahkan bahwa perwalian pendapatan harus diubah menjadi perusahaan pembayar pajak biasa selambat-lambatnya 1 Januari 2011, tetapi banyak REITS terhindar dari undang-undang ini. Aturan kepercayaan baru mensyaratkan REIT untuk mempertahankan 95% pendapatannya dari sumber pendapatan pasif (sewa dari properti nyata , bunga, keuntungan modal dari properti nyata, dividen dan royalti), dan 75% pendapatannya dari bagian sewa dan keuntungan modal dari aturan sebelumnya. Jika REIT mempertahankan struktur ini, maka REIT akan tetap berada di bawah undang-undang pajak perwalian sebelumnya. Untuk mengetahui lebih lanjut tentang jenis struktur pendapatan ini, baca Dasar-dasar Perpajakan REIT .

Kesimpulan

Singkatnya, hukum Kanada cukup liberal dalam hal memiliki real estat. Anda tidak perlu menjadi warga negara Kanada atau bahkan tinggal di negara tersebut, dan pajak properti dan biaya bunga dapat dikurangkan dari pajak. Namun, untuk berinvestasi secara menguntungkan, Anda harus menyadari implikasi pajak dari setiap tahap investasi, mulai dari memiliki properti dan mendiami atau menyewakannya, hingga akhirnya menjualnya.