Menggunakan IRA Anda untuk Membeli Real Estat

oleh

Dalam hal IRA, aset keuangan — saham, obligasi, dan reksa dana atau dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) —adalah tersangka investasi biasa. Namun, masih mungkin untuk memiliki real estat di IRA Anda dalam kondisi tertentu. Anda dapat membeli rumah keluarga tunggal atau multipleks; bangunan apartemen; properti komersial seperti toko ritel, hotel, atau kompleks perkantoran; tanah mentah dan kavling; dan bahkan kapal tergelincir.

Ini tidak semudah membeli beberapa ratus lembar saham. Jika Anda ingin terjun ke pembelian properti melalui IRA mandiri, Anda perlu mengetahui aturannya — dan aturannya ada banyak.

Apa Menggunakan IRA Anda untuk Membeli Real Estat?

  • Anda dapat memiliki real estat di IRA Anda, tetapi Anda memerlukan IRA mandiri untuk melakukannya.
  • Properti real estat apa pun yang Anda beli harus hanya untuk tujuan investasi; Anda dan anggota keluarga Anda tidak dapat menggunakannya.
  • Membeli real estat dalam IRA biasanya membutuhkan pembayaran tunai, dan semua biaya kepemilikan harus dibayar oleh IRA.
  • Memegang real estat di IRA Anda bisa jadi rumit, dengan masalah pajak dan birokrasi. Namun, di sisi lain, properti dapat memberi Anda tingkat pengembalian yang baik (atau bagus), dan mendiversifikasi portofolio Anda.

IRA yang Tepat untuk Membeli Properti Investasi

Pertama-tama, IRA Anda harus diarahkan sendiri. Istilah “diarahkan sendiri” berarti bahwa investasi alternatif diterima atau ditawarkan oleh kustodian IRA, lembaga keuangan, atau perusahaan yang bertanggung jawab atas pencatatan dan persyaratan pelaporan IRS. Sebuah IRA self-directed adalah independen dari setiap broker, bank, atau perusahaan investasi yang akan membuat keputusan untuk Anda (sebagian besar account broker tidak mengizinkan kepemilikan real estate, anyway).

Untuk membeli dan memiliki properti melalui IRA, Anda masih memerlukan kustodian, entitas yang berspesialisasi dalam akun mandiri yang akan mengelola transaksi, dokumen terkait, dan pelaporan keuangan. Semuanya melalui kustodian agar Anda tidak melanggar aturan ketat terkait jenis transaksi real estat ini.

Seperti yang Anda harapkan, kustodian akan mengenakan biaya untuk layanan tersebut. Namun, itu tidak akan memberi tahu Anda tentang cara terbaik menyusun struktur kepemilikan Anda. Tugas kustodian ini adalah menangani pekerjaan back office.

Sebelum kita melihat aturan lainnya, pahami fakta dasar ini: Anda dan IRA Anda adalah dua entitas yang terpisah. IRA Anda memiliki properti itu — Anda tidak memilikinya. Faktanya, judul properti akan bertuliskan “XYZ Trust Company Custodian [untuk kepentingan] (FBO) [Nama Anda] IRA”.

Referensi cepat

Jika Anda membeli real estat dengan IRA Anda secara tidak benar, Anda dapat mendiskualifikasi IRA. Jika itu terjadi, semua dana di dalamnya langsung kena pajak.

Apa yang Dimiliki dan Bukan Milikmu

Properti real estat Anda harus murni investasi.Anda tidak dapat menggunakannya sebagai rumah peristirahatan, tempat tinggal anak-anak Anda, rumah kedua, atau kantor untuk bisnis Anda.Aturan ini berlaku untuk Anda dan orang yangdianggap IRS sebagai “didiskualifikasi”. Jadi siapa yang dianggap sebagai orang yang didiskualifikasi?

  • Pasangan Anda
  • Orang tua, kakek nenek, dan buyut Anda
  • Anak-anak Anda dan pasangan, cucu, dan cicit mereka
  • Penyedia layanan IRA Anda
  • Setiap entitas yang memiliki lebih dari 50% properti

Anda juga tidak dapat membeli properti dari salah satu dari orang yang didiskualifikasi ini — ini disebuttransaksi transaksi mandiri — IRA juga tidak dapat membeli properti yang sudah Anda miliki. Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang transaksi yang dilarang di bagian 4.72.11.2.1 dari Internal Revenue Manual.

Melakukan Pembelian

Saldo IRA Anda harus cukup tinggi karena mendapatkan hipotek untuk membeli properti di dalam IRA tidaklah mudah. Anda mungkin harus membayar tunai, yang tidak hanya mengambil keuntungan besar dari akun, tetapi juga memengaruhi tingkat pengembalian Anda di masa mendatang.

Investor real estat sering kali memberikan sedikit uang dan memanfaatkan suku bunga yang masih relatif rendah untuk meningkatkan pembelian, dengan anggapan bahwa mereka dapat menghasilkan lebih banyak uang dari properti itu daripada yang akan mereka bayarkan dengan bunga. Jika Anda tidak dapat membiayai pembelian real estat, Anda kehilangan potensi pengembalian investasi (ROI) yang signifikan .

Beberapa bank akan mempertimbangkan pinjaman untuk jenis transaksi ini, tetapi ini menimbulkan masalah lain: Setiap pendapatan dari properti kemudian dapat dianggap sebagai pendapatan kena pajak bisnis yang tidak terkait (UBTI).Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang UBTI dari Bagian 511 IRS Internal Revenue Code (IRC).

Memiliki Properti

Karena IRA Anda tidak membayar pajak, Anda tidak dapat memanfaatkan pengurangan yang timbul dari kepemilikan real estat. Karena Anda telah membayar tunai, tidak ada pembayaran bunga hipotek yang harus dipotong. Anda juga tidak mendapatkan keuntungan dari pengurangan atau depresiasi pajak properti. Jika properti Anda menghasilkan pendapatan sewa, setiap bagiannya langsung kembali ke IRA Anda. Karena Anda tidak memiliki properti, Anda tidak dapat mengantongi penghasilan apa pun. (Tentu saja, Anda akan mendapatkan uangnya pada akhirnya, ketika Anda melakukan penarikan dari akun saat pensiun .)

Sisi baiknya, tidak ada biaya pemeliharaan atau biaya terkait lainnya untuk memiliki real estat yang keluar dari kantong Anda. IRA membayar semuanya. Namun, ini bukannya tanpa kekurangan. Setiap dolar yang keluar dari IRA Anda adalah dolar yang tidak lagi dihargai selama beberapa dekade dalam nilai bebas pajak.

Referensi cepat

Satu risiko besar: biaya pemeliharaan yang menguras uang IRA Anda dan menyebabkan penalti mahal jika Anda “berkontribusi berlebihan” ke akun untuk menutupinya.

Dan apa yang terjadi jika properti menimbulkan serangkaian biaya besar yang membuat saldo IRA Anda sangat rendah sehingga akun tidak memiliki cukup uang untuk membayarnya?Ingat, Anda tidak dapat membayar apa pun yang berkaitan dengan properti ini dari kantong Anda sendiri, dan kontribusi IRA terbatas: Anda hanya dapat menyetor $ 6.000 pada tahun 2021, $ 7.000 jika Anda berusia 50 tahun atau lebih.

Jika itu tidak mencakup perbaikan, dan Anda harus menyetor lebih banyak, Anda diancam hukuman yang terkait dengan memberi kontribusi terlalu banyak. Ini adalah risiko yang signifikan, karena properti sering kali membutuhkan perawatan yang mahal, dan pendapatan yang Anda peroleh dari sewa mungkin tidak menutupi apa yang perlu Anda keluarkan di tahun pemeliharaan yang tinggi.

Menjual Properti di IRA

Untuk menjual properti Anda, tentukan harga jual seperti yang Anda lakukan dengan kepemilikan real estat lainnya. Setelah kedua belah pihak menyetujui harga dan persyaratan, mintalah agar penjaga Anda menjual properti atas nama IRA Anda. Semua uang akan kembali ke IRA Anda, baik pajak tangguhan atau bebas pajak, tergantung pada komposisi IRA Anda.

Satu pertimbangan terakhir: likuiditas. Seberapa mudah bagi Anda untuk keluar dari investasi? Dengan saham, relatif mudah. Terkadang Anda bisa mendapatkan uang Anda kembali dalam hitungan detik. Sebaliknya, real estat adalah investasi yang terkenal tidak likuid. Mungkin perlu waktu lama untuk divestasi, dan Anda bisa kehilangan uang dalam prosesnya. Seperti yang dipelajari delapan juta orang dalam Resesi Hebat tahun 2008, Anda dapat menemukan diri Anda dengan aset yang nilainya kurang dari jumlah uang yang Anda hutangkan padanya.

Pro dan Kontra Properti di IRA

Kita telah menyebutkan begitu banyak kerepotan dan kekurangan, Anda mungkin bertanya-tanya pada titik ini apakah ada gunanya menempatkan properti di IRA. Secara historis, real estat telah menjadi investasi jangka panjang yang baik karena nilai properti meningkat
dari waktu ke waktu, dan apresiasi jangka panjang sejalan dengan cakrawala investasi jangka panjang dari akun pensiun. Dalam jangka pendek, setiap pendapatan yang dihasilkan properti dilindungi pajak dalam IRA. Terakhir, sebagai aset keras, real estat membantu mendiversifikasi portofolio yang diinvestasikan dalam ekuitas dan sekuritas lainnya — bukan ide terburuk di dunia.

Pro

  • Real estat membantu mendiversifikasi portofolio, sering kali berpindah ke pasar keuangan.

  • Real estat secara historis meningkat dari waktu ke waktu, ideal untuk cakrawala investasi jangka panjang IRA.

  • Real estat dapat memberikan aliran pendapatan tetap dari sewa, dan pendapatan sewa apa pun yang Anda kumpulkan tumbuh bebas pajak dalam IRA.

  • Anda dapat membeli, menjual, membalik, dan mengumpulkan properti.

Kontra

  • Anda perlu menyiapkan IRA mandiri dengan penjaga.

  • Anda tidak dapat mengklaim potongan untuk pajak properti, bunga hipotek, depresiasi, dan biaya terkait properti lainnya.

  • Semua pengeluaran, perbaikan, dan biaya pemeliharaan harus dibayar dengan dana IRA, dan Anda harus membayar orang lain untuk melakukannya dan mengelola properti.

  • Anda dan kerabat Anda tidak dapat tinggal atau menjalankan bisnis di luar properti.