Jika Anda pernah bertukar kartu bisbol dengan seorang teman ketika Anda masih kecil, Anda sudah familiar dengan prinsip dasar ” pertukaran sejenis “. Mungkin teman Anda sangat menyukai José Canseco dan menginginkan kartu rookie Canseco Anda, namun Anda curiga bahwa kariernya akan berakhir buruk. Anda berdua setuju untuk menukar Canseco dengan beberapa kartu prospeknya yang sedang naik daun. Anda menghitung nilai kartu Anda, dan memutuskan kartu mana yang Anda inginkan sebagai imbalan, lalu melakukan swap. Ini adalah taruhan yang aman bahwa IRS tidak mendapat potongan dari tindakan tersebut.
Pertukaran sejenis (juga disebut pertukaran bagian 1031) memungkinkan investor real estat melakukan hal serupa dengan menunda keuntungan atau kerugian modal ketika mereka membeli atau menjual properti.1 Pada dasarnya, pertukaran sejenis memungkinkan Anda untuk menukar properti investasi dengan investor lain dan menjauhkan petugas pajak dari kesepakatan sampai lama kemudian ketika properti tersebut akhirnya dijual dengan uang tunai. Tentu saja, prosesnya tidak semudah menukar beberapa kartu bisbol, tetapi artikel ini akan menunjukkan cara melakukannya.
Mengapa Anda Harus Mempertimbangkan Pertukaran Kesempatan untuk menangguhkan kewajiban pajak melalui pertukaran 1031 (dinamai untuk Bagian 1031 dari Kode Pendapatan Internal) mendorong investor untuk menyeimbangkan kembali portofolio real estat dan menggunakan uang yang lebih menguntungkan yang seharusnya mereka bayarkan dalam pajak. Kemampuan untuk menyeimbangkan kembali sangat penting dalam real estat karena, tidak seperti saham dan obligasi individu, satu properti dapat memberikan porsi yang signifikan dari nilai portofolio.
Karena sifat terkonsentrasi dari investasi real estat, penting bagi manajer portofolio untuk memiliki fleksibilitas untuk menyeimbangkan kembali portofolionya dan membuat taruhan taktis di sektor properti atau kawasan investasi yang berbeda. Pertukaran 1031 mendorong penyeimbangan kembali tersebut dengan memungkinkan investor masuk dan keluar dari eksposur real estat melalui pertukaran satu properti dengan properti lain tanpa beban pajak capital gain segera. Dengan terus menggunakan 1031 bursa saat memperoleh dan melepaskan properti, investor dapat menangguhkan pajak capital gain sampai tiba waktunya untuk melikuidasi beberapa atau semua portofolio, ada perubahan yang menguntungkan dalam undang-undang perpajakan, atau mereka telah mengalami kerugian modal yang cukup untuk mengimbangi kewajiban capital gain. (Untuk lebih lanjut tentang membuat Bagian 1031 bekerja untuk Anda, lihat Transaksi Real Estat Cerdas .)
Ikhtisar Agar memenuhi syarat untuk perlakuan pajak ini, investor harus mematuhi persyaratan dan batasan tertentu terkait jenis properti yang dapat mereka tukarkan, lokasi properti, dan waktu peristiwa penting tertentu. Bagian selanjutnya akan memberikan penjelasan rinci tentang berbagai persyaratan, tetapi penting untuk dicatat pertama bahwa tempat tinggal utama tidak memenuhi syarat, jadi sayangnya Anda tidak dapat menukar kondominium pinggiran kota Anda dengan rumah pantai di Malibu. (Untuk informasi lebih lanjut tentang menjual kediaman pribadi, baca Akankah Penjualan Rumah Anda Membuat Anda Terkejut Pajak? Dan Benarkah Anda dapat menjual rumah dan tidak membayar pajak capital gain? )
Mengkoordinasikan unsur yang diperlukan bisa menjadi tugas yang agak menakutkan.Untuk membantu memfasilitasi perdagangan dan dokumentasi yang diperlukan, investor diharuskan menggunakan lembaga kliring pihak ketiga yangdisebut ” perantara yang memenuhi syarat(QI)”, yang menangani semua dana yang terkait dengan pembelian, penjualan, dan pertukaran properti. Karena dana tidak mengalir langsung melalui rekening pembayar pajak, dan wajib pajak tidak pernah memiliki kendali atas kas yang dihasilkan oleh transaksi tersebut, investor telah secara efektif memasukkan keuntungan modal ke dalam properti yang dipertukarkan dan dapat menangguhkan pajak capital gain sampai penjualan aset real properti dengan uang tunai.
Penyiapan dan pelaksanaan pertukaran 1031 dan perlakuan pajak yang sesuai dari transaksi tersebut bisa sangat kompleks. Bagian selanjutnya akan memberikan deskripsi singkat dan sederhana tentang persyaratan dan langkah-langkah yang diperlukan untuk melaksanakan pertukaran 1031.
Persyaratan TransaksiProperti yang MemenuhiSyarat Pertukaran hanya berfungsi untuk investasi real estat atau properti bisnis.Properti investasi adalah properti yang dibeli untuk disewakan dan memperoleh pendapatan.Properti bisnis adalah properti yang dimiliki dan digunakan oleh bisnis dan disimpan di neraca sebagai aset.Semua properti nyata di AS, baik yang ditingkatkan atau tidak, umumnya memiliki jenis yang serupa.Properti nyata di luar Amerika Serikat dianggap sebagai properti “bukan sejenis”. Bagian 1031 tidak berlaku untuk pertukaran inventaris, saham, obligasi, uang kertas, sekuritas lain, atau properti pribadi apa pun. (Untuk ikhtisar tentang berbagai jenis properti, lihat tutorial kita Menjelajahi Investasi Real Estat dan Berinvestasi di Real Estat .)
Aset Non-Memenuhi Syarat dan Hak Boot Jika transaksi melibatkan aset non-kualifikasi (bukan sejenis) properti atau uang tunai, maka investor harus mengakui keuntungan dari penjualan dan membayar pajak yang sesuai.Dengan asumsi bahwa nilai salah satu properti yang dipertukarkan lebih besar daripada nilai yang lain, aset yang tidak memenuhi syarat yang digunakan untuk meratakan nilai di antara bursa disebut ” boot ” dan masih dikenakan pajak capital gain normal.
Timing Meskipun transaksi tidak harus simultan, ada batasan pada unsur timing transaksi tertentu.Misalnya, untuk memenuhi syarat transaksi sebagai bursa 1031, investor harus mengidentifikasi properti yang akan ditukar sebelum ditutup, dan mengidentifikasi properti pengganti dalam waktu 45 hari setelah penutupan penjualan aset pertama.Selain itu, transaksi untuk memperoleh properti pengganti harus dilakukan dalam waktu 180 hari sejak pelaksanaan penjualan kesepakatan pertama. Bagi sebagian besar investor, salah satu tugas tersulit adalah mengidentifikasi aset pengganti dalam waktu 45 hari setelah menjual aset yang dilepaskan. Namun, penting bagi mereka untuk melakukannya karena batasan waktu ini sangat ketat dan IRS tidak memberikan perpanjangan.
Perantara yang Memenuhi Syarat Karena kerumitan pengaturan ini dan persyaratan serta batasan seputar bursa, investor yang mensponsori bursa harus menggunakan perantara yang memenuhi syarat untuk memfasilitasi kesepakatan.Perantara yang memenuhi syarat, yang didefinisikan sebagai perusahaan yang menjalankan bisnis penuh waktu memfasilitasi 1.031 pertukaran, tidak memberikan nasihat hukum atau pajak.Ini tidak boleh merupakan pihak bisnis, seperti firma CPA, pengacara, atau agen real estat yang memiliki hubungan dengan pihak yang terkena pajak dalam waktu 24 bulan sebelum transaksi properti pertama. Lebih disukai, QI harus merupakan bisnis pihak ketiga yang sebelumnya tidak menyediakan layanan ini kepada peserta transaksi mana pun.
QI melakukan berbagai layanan fasilitasi dan bertindak sebagai jembatan antara pihak-pihak yang terlibat untuk membantu menyusun dan melaksanakan pertukaran. Tugasnya meliputi:
- Mempersiapkan semua dokumentasi yang diperlukan dan bertindak sebagai lembaga kliring untuk memastikan bahwa semua pihak yang sesuai menerima dokumentasi.
- Memastikan bahwa dana disimpan dalam rekening bank yang dijamin dan diasuransikan, dan setiap pencairan dilakukan ke rekening penampungan saat transaksi selesai.
- Mengirimkan akuntansi lengkap dari transaksi untuk catatan pembayar pajak, dan memberikan Formulir 1099 kepada pembayar pajak dan ke IRS yang mendokumentasikan pajak yang diwajibkan dan pajak keuntungan modal yang dibayarkan.