Pengertian Zonasi?
Zonasi mengacu pada undang-undang atau peraturan kota atau lokal yang mengatur bagaimana properti riil dapat dan tidak dapat digunakan di wilayah geografis tertentu. Misalnya, undang-undang zonasi dapat membatasi penggunaan lahan komersial atau industri untuk mencegah minyak, manufaktur, atau jenis bisnis lain membangun di lingkungan perumahan.
Undang-undang ini dapat diubah atau ditangguhkan jika pembangunan properti akan membantu masyarakat maju secara ekonomi.
Ringkasan:
- Zonasi memungkinkan pemerintah daerah untuk mengatur daerah mana di bawah yurisdiksi mereka yang boleh memiliki real estat atau tanah yang digunakan untuk tujuan tertentu.
- Contoh klasifikasi zonasi meliputi perumahan, komersial, pertanian, industri, atau hotel/perhotelan, di antara sebutan lain yang lebih spesifik.
- Undang-undang zonasi dapat diubah oleh pemerintah lokal selama mereka berada dalam undang-undang negara bagian dan federal, dan sebidang tanah tertentu dapat diubah berdasarkan pertimbangan.
Bagaimana Zonasi Bekerja
Zonasi menguraikan jenis penggunaan lahan untuk pengembangan dan operasional apa yang diizinkan pada jalur tertentu. Kota cenderung membagi kabupaten dan lingkungan sesuai dengan rencana induk.
Hal ini dapat dilakukan untuk mendorong pembangunan ekonomi, mengendalikan arus lalu lintas, mengatur tingkat kebisingan, menyediakan tempat tinggal bagi penduduk, dan melindungi sumber daya tertentu. Contoh klasifikasi zonasi termasuk industri, industri ringan, komersial, komersial ringan, pertanian, perumahan keluarga tunggal, perumahan multiunit, dan sekolah.
Pemerintah daerah mungkin melarang penggunaan properti hunian untuk tujuan bisnis agar aktivitas komersial tetap terbatas pada bagian kota tertentu. Zonasi semacam itu dapat menimbulkan konflik jika penduduk mempermasalahkan penggunaan yang ditentukan.
Undang-undang zonasi juga dapat mengatur detail konstruksi di lingkungan tertentu. Misalnya, zonasi dapat membatasi ketinggian maksimum bangunan di area tertentu terlepas dari jenis konstruksi yang diizinkan.
Tempat tinggal atau kantor bertingkat tinggi dapat dilarang pada bidang tertentu melalui zonasi terlepas dari apakah bangunan tersebut mematuhi undang-undang. Adanya batasan zonasi dapat mempengaruhi harga saat membeli sebidang properti.
Real estat mungkin dijual dengan harga premium berdasarkan berapa banyak batasan yang diberlakukan oleh pemerintah kota. Pada tahun 1926, Mahkamah Agung AS memutuskan bahwa peraturan zonasi yang dibuat dengan benar adalah pelaksanaan kekuasaan pemerintahan negara bagian yang sah.
Zonasi menjadi konstitusional oleh pengadilan sebagai akibat dari kasus Desa Euclid v. Ambler Realty.
Teori Zonasi Ekonomi
Menurut Teorema ekonom pemenang Hadiah Nobel Ronald Coase, dengan tidak adanya biaya transaksi, pertanyaan dan perselisihan tentang penggunaan dan pembangunan lahan dapat diselesaikan secara optimal tanpa peraturan pemerintah. Berdasarkan asumsi Teorema Coase, bagaimana sebidang tanah tertentu harus digunakan dan jenis kegiatan apa yang harus diizinkan dapat dengan mudah dinegosiasikan di antara pihak-pihak yang terlibat untuk mencapai hasil yang efisien secara ekonomi.
Teorema Coase mengilustrasikan mengapa, di dunia nyata—di mana biaya transaksi memang terjadi dan tawar-menawar tanpa gesekan di antara para pemangku kepentingan tidak mungkin terjadi—peraturan penggunaan lahan seperti zonasi dan solusi lain yang dipaksakan pemerintah adalah norma.
Kritik terhadap UU Zonasi
Ada beragam kritik terhadap penerapan zonasi tradisional. Beberapa kritikus mengklaim bahwa zonasi menciptakan dan memperlebar kesenjangan kualitas hidup di antara kelompok sosial ekonomi.
Misalnya, sebuah kotapraja mungkin mempertahankan undang-undang zonasi yang membatasi pembangunan industri dan komersial berat pada sebidang tanah yang berdekatan dengan lingkungan berpenghasilan rendah. Efek dari kebijakan semacam itu akan membuat bagian kota yang lebih makmur terhindar dari kebisingan dan polusi yang terkait.
Daerah yang terus dikategorikan untuk lingkungan perumahan dengan kepadatan rendah dengan kekurangan perumahan berkontribusi terhadap tunawisma di daerah mereka dengan menolak untuk mengizinkan lebih banyak unit perumahan dibangun. Kritik yang lebih modern terhadap zonasi yang memisahkan area komersial dan pemukiman adalah membuat penduduk bergantung pada mobil.
Lingkungan yang lebih terintegrasi dan dapat dilalui dengan berjalan kaki di mana orang bisa mendapatkan bahan makanan, bekerja, dan menciptakan kembali dekat dengan rumah mereka akan memungkinkan mereka melupakan biaya lingkungan dan keuangan dari kepemilikan mobil. Jika zonasi memungkinkan untuk lingkungan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki, lebih sedikit ruang yang harus dikhususkan untuk jalan dan lebih banyak ruang yang dapat disediakan untuk perumahan dan ruang hijau.
Pertimbangan Khusus
Perubahan undang-undang zonasi dimungkinkan bahkan tanpa pencabutan penuh undang-undang saat ini. Pengembang atau pemilik properti dapat mengajukan variasi yang memungkinkan pengecualian tertentu terhadap peraturan zonasi.
Hal ini akan memungkinkan properti digunakan dengan cara yang umumnya tidak diizinkan—misalnya, pemilik bisnis rumahan mungkin meminta perbedaan agar operasi dapat dilanjutkan. Pemohon varians mungkin diminta untuk menjelaskan mengapa varians diperlukan dan bagaimana perubahan tersebut tidak akan menyebabkan gangguan atau kerugian yang signifikan bagi masyarakat sekitar.
Siapa yang Mengontrol Zonasi?
Tidak ada agen federal untuk zonasi, jadi siapa yang mengontrol zonasi di wilayah Anda hampir sepenuhnya bergantung pada tempat tinggal Anda. Itu dikendalikan di tingkat kabupaten dalam beberapa kasus, di tingkat kota di kasus lain.
Terkadang zonasi diputuskan oleh kantor zonasi, dan terkadang dikendalikan oleh kantor tata guna lahan.
Bagaimana Anda Bisa Mengubah Zonasi pada Sesuatu?
Pertama, Anda harus mencari tahu siapa yang mengontrol zonasi di wilayah Anda. Kemudian mereka biasanya akan memiliki proses di mana Anda dapat mengajukan banding atas zonasi pada sesuatu, tetapi langkah-langkah spesifiknya akan bervariasi tergantung di mana Anda tinggal.
Mendapatkan saran dari pengacara real estat lokal sangat dianjurkan.
Bisakah Hukum Zonasi Menghentikan Saya Membangun Properti Saya?
Ya. Anda mungkin memiliki tanah yang ingin Anda bangun, tetapi Anda tetap harus mematuhi undang-undang zonasi yang mungkin mengatakan Anda tidak dapat membangun gedung dengan ukuran tertentu, atau untuk tujuan tertentu, atau sejumlah peraturan lainnya.
Kesimpulan
Zonasi pada awalnya dibuat untuk merancang lingkungan yang seragam, mengontrol pola lalu lintas, dan—bila dilakukan dengan benar—memberikan ruang bagi kota untuk berkembang. Implementasi zonasi memiliki beberapa konsekuensi yang tidak diinginkan dan sayangnya berkontribusi pada peningkatan ketimpangan pendapatan dan kesenjangan kekayaan rasial.
Dengan zaman modern, praktik zonasi harus beradaptasi dengan pertumbuhan populasi dan kebutuhan.