Lusinan pemberi pinjaman hipotek menyatakan bangkrut dalam hitungan minggu. Pasar dipenuhi dengan kekhawatiran krisis kredit global yang besar, yang mempengaruhi semua kelas peminjam.
Bank sentral menggunakan klausul darurat untuk menyuntikkan likuiditas ke pasar keuangan yang ketakutan. Pasar real estat anjlok setelah bertahun-tahun mencapai rekor tertinggi.
Tingkat penyitaan meningkat dua kali lipat dari tahun ke tahun selama paruh kedua tahun 2006 dan tahun 2007. Laporannya terdengar mengintimidasi, tetapi apa artinya semua itu? Kami mendapati diri kami tenggelam dalam krisis keuangan yang berpusat di pasar perumahan AS, di mana kejatuhan dari pasar subprime mortgage yang beku meluas ke pasar kredit, serta pasar saham domestik dan global.
Artikel ini membahas beberapa masalah yang menyebabkan krisis dan apa artinya bagi ekonomi global.
Ringkasan:
- Pasar real estat mulai memanas dengan volume penjualan rumah yang lebih tinggi dan harga terendah sebelum kehancuran.
- Lembaga keuangan menggabungkan pinjaman rumah menjadi sekuritas yang didukung hipotek, yang dikemas ulang menjadi kewajiban hutang yang dijaminkan dan dijual kepada investor dengan imbalan pengembalian yang tinggi.
- Kendaraan ini diberi peringkat tingkat investasi dan berakhir di tangan dana pensiun dan lindung nilai, serta investor komersial dan institusional.
- Banyak dari hipotek paket ini milik peminjam subprime yang terpikat dengan tarif penggoda dan hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan.
- Efek domino menyebabkan kehancuran: Penjualan rumah baru terhenti, harga rumah mendatar, suku bunga meningkat, tingkat gagal bayar naik, dan investor meminta uang mereka kembali dari penerbit investasi berisiko.
Jalan Menuju Krisis
Apakah ini kasus satu kelompok atau satu perusahaan yang tertidur di belakang kemudi? Atau apakah itu akibat dari pengawasan yang terlalu sedikit, keserakahan yang terlalu besar, atau hanya karena kurangnya pemahaman? Seperti yang sering terjadi ketika pasar keuangan serba salah, jawabannya mungkin: semua hal di atas. Ingat , pasar adalah produk sampingan dari enam tahun sebelumnya.
Kembali ke akhir tahun 2001, ketika ketakutan akan serangan teror global setelah 11 September mengguncang ekonomi yang sedang berjuang, yang baru saja keluar dari resesi yang disebabkan oleh gelembung teknologi di akhir tahun 1990-an. Sebagai tanggapan, selama tahun 2001, Federal Reserve mulai memangkas suku bunga secara dramatis, dan suku bunga fed fund mencapai 1% pada tahun 2003.
Tujuan dari suku bunga dana federal yang rendah adalah untuk memperluas jumlah uang beredar dan mendorong pinjaman, yang akan memacu pengeluaran dan investasi.. Pengeluaran didorong sebagai cara untuk membantu memacu perekonomian.
Itu berhasil, dan ekonomi mulai berkembang dengan mantap pada tahun 2002.
Real Estat Mulai Terlihat Menarik
Karena suku bunga yang lebih rendah masuk ke dalam perekonomian, pasar real estat mulai bekerja dengan sendirinya menjadi hiruk-pikuk karena jumlah rumah yang terjual meningkat secara dramatis mulai tahun 2002, bersamaan dengan harga jualnya. Pada saat itu, suku bunga hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun berada pada level terendah yang terlihat dalam hampir 40 tahun.
Individu yang bersemangat melihat peluang unik untuk mendapatkan akses ke sumber ekuitas termurah yang tersedia. Ini terutama berlaku untuk pembeli rumah pertama yang menginginkan tempat yang benar-benar layak disebut milik mereka.
Bank Investasi dan Keamanan Beragun Aset
Jika pasar perumahan hanya ditangani dengan baik (dengan suku bunga rendah dan permintaan yang meningkat), masalah apa pun akan dapat diatasi dengan adil. Sayangnya, itu ditangani dengan sangat baik, berkat produk keuangan baru yang diputar di Wall Street: keamanan yang didukung hipotek (MBS).
Sama seperti obligasi, pinjaman rumah dibeli dari bank penerbit dan dikemas menjadi satu produk investasi sebelum dijual kepada investor. Mereka menjadi sangat populer sehingga tersebar luas, termasuk dalam dana pensiun, dana lindung nilai, dan pemerintah internasional.
Tapi, seperti yang kita lihat pasca-krisis, investasi hanya sekuat hipotek yang mendukungnya. Jadi ketika pemberi pinjaman gagal bayar, aset ini menjadi lebih tidak berharga.
Ide Sederhana Menghasilkan Masalah Besar
Keamanan yang didukung aset (ABS) bukanlah ide baru. sebenarnya, itu ada selama beberapa dekade.
Prinsip investasi sederhana terletak pada intinya:
- Ambil banyak aset dengan arus kas yang dapat diprediksi dan serupa (seperti hipotek rumah seseorang)
- Gabungkan mereka menjadi paket terkelola yang mengumpulkan semua pembayaran individu (pembayaran hipotek)
- Gunakan uang itu untuk membayar kupon kepada investor pada paket yang dikelola
Ini menciptakan ABS di mana real estat yang mendasarinya bertindak sebagai jaminan. Nilai tambah besar lainnya adalah lembaga pemeringkat kredit seperti Moody’s dan Standard & Poor’s memberikan stempel persetujuan AAA atau A+ pada banyak sekuritas ini, menandakan keamanan relatif mereka sebagai investasi.
Lalu apa yang didapat investor? Mereka dapat memperoleh portofolio aset pendapatan tetap yang terdiversifikasi yang datang sebagai satu pembayaran kupon. Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah (Ginnie Mae) menggabungkan dan menjual hipotek sekuritisasi sebagai ABS selama bertahun-tahun.
Faktanya, peringkat AAA-nya memiliki jaminan bahwa dukungan pemerintah organisasi diberikan. Investor memperoleh hasil yang lebih tinggi daripada Treasuries, dan Ginnie Mae menggunakan dana tersebut untuk menawarkan hipotek baru.
Bank investasi global Bear Stearns adalah salah satu bank investasi pertama yang runtuh pada Maret 2008. Keruntuhannya diikuti oleh jatuhnya Lehman Brothers enam bulan kemudian.
Memperluas Margin
Berkat pasar real estat yang meledak, bentuk ABS yang diperbarui juga dibuat, hanya ABS ini yang diisi dengan pinjaman subprime mortgage atau pinjaman kepada pembeli dengan kredit kurang dari bintang. Seiring dengan risiko gagal bayar yang jauh lebih tinggi, pinjaman subprime ditempatkan ke dalam kelas atau tahapan risiko yang berbeda, yang masing-masing datang dengan jadwal pembayarannya sendiri:
- Tranche atas dapat menerima peringkat AAA—bahkan jika berisi pinjaman subprime—karena tranche ini dijanjikan dolar pertama yang masuk ke dalam sekuritas.
- Tranche yang lebih rendah membawa tingkat kupon yang lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko gagal bayar yang meningkat.
- Bagian ekuitas, yang berada di bagian paling bawah, adalah investasi yang sangat spekulatif, karena arus kasnya dapat terhapus jika tingkat default pada seluruh ABS merayap di atas level rendah, umumnya di kisaran 5% sampai 7%
Bahkan pemberi pinjaman hipotek subprime memiliki jalan untuk menjual utang berisiko mereka.
Ini memungkinkan mereka untuk memasarkan utang ini dengan lebih agresif. Wall Street mengambil pinjaman subprime mereka, mengemasnya dengan yang lain (beberapa berkualitas, beberapa tidak), dan menjualnya kepada investor.
Sebagian besar sekuritas yang dibundel ini secara ajaib menjadi kelas investasi (peringkat A atau lebih tinggi), berkat lembaga pemeringkat, yang memperoleh bayaran yang menggiurkan untuk pekerjaan mereka dalam menilai ABS. Sebagai hasil dari aktivitas ini, menjadi sangat menguntungkan untuk memulai hipotek — bahkan yang berisiko.
Tidak lama kemudian bahkan persyaratan dasar seperti uang muka dan bukti pendapatan diabaikan oleh pemberi pinjaman hipotek. Faktanya, hipotek dengan 125% pinjaman terhadap nilai (LTV) ditanggung dan diberikan kepada calon pemilik rumah.
Logikanya adalah dengan naiknya harga real estat (harga rata-rata rumah naik sebanyak 14% setiap tahun pada tahun 2005), hipotek seperti ini akan hilang dalam waktu kurang dari dua tahun.
Leverage Kuadrat
Lingkaran penguat mulai berputar terlalu cepat, tetapi dengan Wall Street, Main Street, dan semua orang di antaranya yang mendapat untung dari perjalanan itu, siapa yang akan mengerem?
Suku bunga rekor rendah dikombinasikan dengan standar pinjaman yang selalu melonggarkan. Ini mendorong harga real estat ke rekor tertinggi di sebagian besar Amerika Serikat.
Pemilik rumah yang ada dibiayai kembali dalam jumlah rekor, memanfaatkan ekuitas yang baru diperoleh yang dapat diperoleh dengan menghabiskan beberapa ratus dolar untuk penilaian rumah. Sementara itu, berkat likuiditas pasar, bank investasi dan investor besar lainnya meminjam lebih banyak, yang meningkatkan daya ungkit, untuk menciptakan produk investasi tambahan.
Ini termasuk aset subprime yang goyah.
Hutang yang Diagunkan Bergabung dengan Fray
Kemampuan untuk meminjam lebih banyak mendorong bank dan investor besar lainnya untuk menciptakan kewajiban utang yang dijaminkan (CDO), yang pada dasarnya meraup ekuitas dan tahap mezanin (peringkat menengah ke rendah) dari MBS dan mengemasnya kembali, kali ini menjadi CDO mezanin. Dengan menggunakan skema pembayaran trickle-down yang sama, sebagian besar CDO mezzanine dapat memperoleh peringkat kredit AAA, menempatkan mereka di tangan dana lindung nilai, dana pensiun, bank komersial, dan investor institusional lainnya.
Sekuritas berbasis hipotek perumahan (RMBS), di mana arus kas berasal dari hutang perumahan, dan CDO secara efektif menghilangkan jalur komunikasi antara peminjam dan pemberi pinjaman asli. Investor besar tiba-tiba menguasai agunan.
Akibatnya, negosiasi atas pembayaran hipotek yang terlambat dilewati untuk model direct-to-foreclosure dari investor yang ingin memotong kerugian mereka. Namun, faktor-faktor ini tidak akan menyebabkan krisis saat ini jika:
- Pasar real estat terus berkembang pesat.
- Pemilik rumah sebenarnya bisa membayar hipotek mereka.
Namun, karena ini tidak terjadi, faktor-faktor ini hanya membantu memicu jumlah penyitaan di kemudian hari.
Tarif Penggoda dan ARM
Dengan pemberi pinjaman hipotek mengekspor sebagian besar risiko pinjaman subprime kepada investor, mereka bebas untuk membuat strategi menarik untuk memulai pinjaman dengan modal bebas mereka. Peminjam dapat terpikat ke dalam hipotek yang awalnya terjangkau di mana pembayaran akan meroket dalam tiga, lima, atau tujuh tahun dengan tarif penggoda (tarif rendah khusus yang akan bertahan selama satu atau dua tahun pertama dari hipotek) dalam hipotek tingkat yang dapat disesuaikan (ARM).
Ketika pasar real estat mencapai puncaknya pada tahun 2005 dan 2006, suku bunga penggoda, ARM, dan pinjaman hanya bunga semakin didorong oleh pemilik rumah. Lebih sedikit peminjam yang mempertanyakan persyaratan dan terpikat oleh prospek pembiayaan kembali dalam beberapa tahun (dengan keuntungan besar, kata argumen tersebut), memungkinkan mereka melakukan pembayaran tambahan apa pun yang diperlukan.
Apa yang tidak diperhitungkan oleh peminjam di pasar perumahan yang sedang booming adalah bahwa setiap penurunan nilai rumah akan meninggalkan peminjam dengan kombinasi yang tidak dapat dipertahankan dari pembayaran balon dan pembayaran hipotek yang jauh lebih tinggi. Pasar yang dekat dengan rumah seperti real estat menjadi tidak mungkin diabaikan ketika sedang bekerja di semua silinder.
Selama kurun waktu lima tahun, harga rumah di banyak daerah benar-benar berlipat ganda, dan hampir semua orang yang tidak membeli atau membiayai kembali rumah menganggap diri mereka tertinggal dalam perlombaan untuk menghasilkan uang di pasar itu. Pemberi pinjaman hipotek mengetahui hal ini dan membuat dorongan yang lebih agresif.
Rumah baru tidak dapat dibangun dengan cukup cepat dan stok pembangun rumah melonjak. Pasar CDO, yang sebagian besar dijamin dengan utang subprime, menggelembung menjadi lebih dari $600 miliar dalam penerbitan selama tahun 2006 saja.
Itu lebih dari 10 kali jumlah yang dikeluarkan hanya satu dekade sebelumnya. Meskipun tidak likuid, sekuritas ini dengan penuh semangat diambil di pasar sekunder, yang dengan senang hati memarkirnya ke dana institusional besar dengan tingkat bunga yang mengalahkan pasar.
Tarif hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan dihitung berdasarkan tarif patokan yang mencerminkan kondisi ekonomi saat ini. Pemberi pinjaman sering membebankan margin tetap tambahan untuk tarif tersebut.
Retakan Mulai Muncul
Retakan mulai muncul pada pertengahan 2006. Penjualan rumah baru terhenti dan harga jual rata-rata menghentikan pendakian mereka.
Meskipun secara historis masih rendah, suku bunga sedang naik, dengan kekhawatiran inflasi mengancam untuk menaikkannya lebih tinggi. Semua hipotek dan pembiayaan kembali yang mudah ditanggung telah dilakukan, dan ARM pertama yang goyah, yang ditulis 12 hingga 24 bulan sebelumnya, mulai diatur ulang.
Tingkat gagal bayar mulai meningkat tajam. Tiba-tiba, CDO tidak terlihat begitu menarik bagi investor yang mencari imbal hasil.
Lagi pula, banyak dari CDO telah dikemas ulang berkali-kali sehingga sulit untuk mengatakan berapa banyak paparan subprime yang sebenarnya ada di dalamnya.
Kerenyahan Kredit Mudah
Tidak lama kemudian berita berubah dari diskusi ruang rapat menjadi berita besar. Puluhan pemberi pinjaman hipotek (tanpa pasar sekunder atau bank investasi yang lebih bersemangat untuk menjual pinjaman mereka) terputus dari apa yang menjadi sumber pendanaan utama, memaksa mereka untuk menutup operasi.
Akibatnya, CDO berubah dari tidak likuid menjadi tidak dapat dipasarkan. Dalam menghadapi semua ketidakpastian keuangan ini, investor menjadi jauh lebih menghindari risiko dan melihat untuk melepas posisi di MBS yang berpotensi berbahaya, dan sekuritas pendapatan tetap apa pun yang tidak membayar premi risiko yang tepat untuk tingkat risiko yang dirasakan.
Investor memberikan suara mereka secara massal bahwa risiko subprime tidak layak diambil. Di tengah pelarian menuju kualitas ini, tagihan Treasury tiga bulan menjadi produk pendapatan tetap baru yang harus dimiliki dan imbal hasil turun secara mengejutkan sebesar 1,5% dalam hitungan hari .
Yang lebih menonjol daripada pembelian obligasi yang didukung pemerintah (dan obligasi jangka pendek pada saat itu) adalah selisih antara obligasi korporasi berjangka serupa dan T-bills, yang melebar dari sekitar 35 basis poin menjadi lebih dari 120 basis poin dalam waktu kurang dari seminggu. Perubahan ini mungkin tampak minimal atau tidak merusak bagi mata yang tidak terlatih, tetapi di pasar pendapatan tetap modern (di mana leverage adalah raja dan kredit murah hanyalah badut saat ini), pergerakan sebesar itu berpotensi menimbulkan kerusakan besar.
Ini diilustrasikan dengan runtuhnya beberapa hedge fund. Banyak dana institusi dihadapkan dengan margin dan jaminan panggilan dari bank gugup, yang memaksa mereka untuk menjual aset lain, seperti saham dan obligasi, untuk mendapatkan uang tunai.
Tekanan jual yang meningkat menguasai pasar saham, karena rata-rata ekuitas utama di seluruh dunia terpukul dengan penurunan tajam dalam hitungan minggu, yang secara efektif menghentikan pasar yang kuat yang telah membawa Dow Jones Industrial Average (DJIA) ke level tertinggi sepanjang masa di Juli tahun 2007. Untuk membantu membendung dampak krisis, bank sentral AS, Jepang, dan Eropa membantu bank mengatasi masalah likuiditas mereka dan membantu menstabilkan pasar keuangan melalui suntikan dana tunai beberapa ratus miliar dolar.
Federal Reserve juga memangkas discount window rate, yang membuat lebih murah bagi lembaga keuangan untuk meminjam dana dari Fed, menambah likuiditas untuk operasi mereka, dan membantu aset yang kesulitan. Semua ini membantu menstabilkan pasar sampai taraf tertentu.
Kesimpulan
Tidak ada yang salah atau buruk tentang CDO atau kendaraan serupa lainnya. Ini adalah cara alami dan cerdas untuk mendiversifikasi risiko dan membuka pasar modal.
Tetapi strategi yang disalahgunakan atau terlalu matang dapat menyebabkan bencana seperti yang telah kita lihat secara historis. Sebut saja itu perpanjangan alami dari kapitalisme, di mana keserakahan dapat menginspirasi inovasi, tetapi jika tidak terkendali, kekuatan pasar yang besar diperlukan untuk mengembalikan keseimbangan sistem.
Reformasi keuangan diberlakukan untuk memperketat pasar hipotek (dan pasar keuangan pada tingkat yang lebih besar) untuk mengurangi risiko krisis lainnya, termasuk pembatasan pinjaman yang lebih ketat, memastikan bank lulus stress test, dan melarang lembaga melakukan investasi berisiko. Dan meskipun langkah Fed menaikkan suku bunga untuk mendinginkan ekonomi setelah pandemi COVID-19 dapat memperlambat pasar perumahan, ekonomi lebih siap untuk menangani volume pinjaman yang lebih tinggi karena hipotek tidak dimajukan menggunakan taktik subprime seperti di masa lalu.
masa lalu.