Mengapa sebagian besar pembayaran hipotek saya mulai menjadi minat?

Jumlah pembayaran hipotek terdiri dari kombinasi pembayaran bunga dan pokok. Selama masa hipotek, proporsi bunga terhadap pokok akan berubah.

Awalnya, pembayaran pemilik rumah terutama berupa bunga, dengan sejumlah kecil pokok termasuk. Saat hipotek jatuh tempo, porsi pokok pembayaran akan meningkat, dan porsi bunga akan berkurang. Ini karena bunga yang dibebankan didasarkan pada saldo pinjaman saat ini, yang berkurang karena lebih banyak pokok yang dilunasi. Semakin kecil pokok hipotek, semakin sedikit bunga yang dikenakan.

Misalnya, ambil hipotek sederhana seharga $ 100.000 dengan tingkat bunga 4% per tahun dan waktu jatuh tempo 24 tahun. Pembayaran hipotek tahunan adalah $ 6,558,68. Pembayaran pertama akan mencakup biaya bunga $ 4,000 ($ 100,000 x 4%) dan pembayaran kembali pokok $ 2,558,68 ($ 6,558,68 – $ 4,000). Saldo hipotek terutang setelah pembayaran ini adalah $ 97.441,32 ($ 100.000 – $ 2.558,68).

Pembayaran berikutnya akan sama dengan yang pertama, $ 6,558,68, tetapi sekarang akan memiliki proporsi bunga yang berbeda dengan pokok pinjaman. Biaya bunga untuk pembayaran kedua adalah $ 3.897,65 ($ 97.441,32 x 4%) sedangkan pembayaran di muka pokok akan menjadi $ 2.661,03 ($ 6.558,68 – $ 3.897,65).

Porsi pokok pembayaran kedua adalah sekitar $ 100 lebih besar dari pembayaran pertama. Hal ini terjadi karena pemilik rumah telah membayar sejumlah uang untuk jumlah pokok — menguranginya — dan pembayaran bunga baru dihitung berdasarkan jumlah pokok yang lebih rendah. Menjelang akhir hipotek, pembayaran utamanya adalah pembayaran kembali pokok.

Ini adalah contoh dasar penggunaan pinjaman vanili biasa. Dengan hipotek eksotis, pemilik rumah dapat memilih pembayaran hipotek bulanan mereka.

Apa sebagian besar pembayaran hipotek saya mulai menjadi minat?

Meski porsi bunganya menurun setiap bulan, pembayaran cicilannya sendiri tidak berkurang seiring berjalannya waktu. Lebih banyak uang masuk ke saldo pokok, yang sepenuhnya diamortisasi selama masa pinjaman. Akibatnya, seiring berlalunya waktu, lebih banyak pembayaran pemilik rumah untuk pokok, ekuitas dan mengurangi jumlah hutangnya. Selama tahun ke-30 dari hipotek tetap 30 tahun, pemilik rumah meningkatkan posisi ekuitasnya lebih banyak dengan setiap pembayaran yang dilakukan dibandingkan dengan pembayaran yang dilakukan di tahun pertama dan kedua.

Penurunan Pembayaran

Namun, ada beberapa situasi khusus di mana pembayaran hipotek dapat menurun.

Sebuah hipotek adjustable-rate (ARM) mungkin memiliki penurunan pembayaran dari waktu ke waktu. Dengan jenis hipotek ini, tingkat bunga berfluktuasi berdasarkan indeks yang mencerminkan biaya peminjam yang meminjam di pasar kredit. Pembayaran pada ARM dapat menurun jika suku bunga acuan pinjaman menurun selama masa pinjaman. Namun, ARM memiliki potensi pembayaran yang sama untuk meningkat, terkadang secara substansial. Dokumen pinjaman menetapkan seberapa besar tingkat suku bunga dapat meningkat setiap tahun, serta maksimum yang dapat meningkat selama jangka waktu pinjaman.

Peminjam yang harus membayar asuransi hipotek selama tahun-tahun awal pinjaman mungkin melihat pembayaran hipotek mereka menurun seiring waktu. Sebagian besar perusahaan hipotek membatasi pinjaman sebesar 80% dari harga pembelian atau nilai rumah, mana saja yang lebih kecil, dan peminjam diharapkan mendapatkan 20% lainnya sebagai uang muka.

Rasio pinjaman terhadap nilai [LTV] ini dirancang untuk melindungi pemberi pinjaman jika nilai rumah turun, dan peminjam berhutang lebih dari nilai rumah. Dalam beberapa situasi, pemberi pinjaman mengizinkan pemilik rumah untuk meminjam lebih dari 80% dari harga pembelian, tetapi pemberi pinjaman akan membutuhkan asuransi hipotek sebagai bagian dari kesepakatan. Asuransi ini melindungi pemberi pinjaman jika harus menyita properti yang nilainya kurang dari saldo pinjaman. Peminjam membayar premi asuransi sebagai bagian dari pembayaran hipotek bulanan.

Setelah saldo pinjaman peminjam turun ke persentase tertentu dari nilai rumah — biasanya 78% — peminjam dapat mengajukan petisi kepada pemberi pinjaman untuk membatalkan asuransi hipotek. Dengan asumsi peminjam berhasil, pembayaran hipotek akan berkurang untuk sisa pinjaman karena tidak lagi termasuk premi asuransi hipotek.

Apa sebagian besar pembayaran hipotek saya mulai menjadi minat?

Penurunan Pembayaran

Artikel terkait